فرحان فريدوني لـ البيان : انخفاض معدل الفائدة سيؤثر إيجاباً على زيادة الاستثمارات العقارية

عقارات دبي غير راضية عن شركات التمويل وترفع "الكارت الأحمر" بوجه الطارئين
فرحان فريدوني لـ البيان : انخفاض معدل الفائدة سيؤثر إيجاباً على زيادة الاستثمارات العقارية

مشرق علي حيدر :قال فرحان فريدوني رئيس مجلس إدارة سما دبي للتطوير العقاري العضو بدبي القابضة بأن سوق عقارات دبي غير راض عن أداء شركات التمويل العقاري لأنها لا تواكب معدلات نموه الأسرع في العالم. وأضاف فريدوني في حوار تنشر "البيان" الجزء الأول منه اليوم "بأن تطوير آليات التمويل العقاري أصبح السؤال الأكثر إلحاحاً والمطلب الأهم لضمان نمو واستقرار هذه الطفرة خلال المرحلة المقبلة".


وشدد فريدوني على ان "الطفرة العقارية التي تشهدها الدولة لم تواكبها أنشطة تمويلية مناسبة، كما أن مؤسسات التمويل تأخرت كثيراً عن توفير منتجات تمويلية عقارية ترضي طموح المطورين أو المقاولين أو المستهلكين".


وقال: أظهرت الطفرة العقارية الحالية فجوة تمويلية كبيرة وزيادة في الطلب على التمويل إلا أن حجم العقارات التي تم تمويلها العام الماضي لم يزد على أربعة مليارات درهم فقط، والرقم نفسه بالنسبة لحجم القروض التي منحتها الشركات التمويلية المتخصصة والبنوك لشركات التطوير العقاري والمقاولين،


بينما يتوقع أن تبلغ مساهمة قطاع العقارات وخدمات الأعمال في الناتج المحلي الإجمالي للدولة نحو 50 مليار درهم خلال هذا العام، وهو ما نسبته 5. 7%، كما تشير التوقعات إلى أن الطلب القياسي على المباني والخدمات وقطاع العقارات عموماً سوف يستمر لسنوات عديدة مقبلة.


وأشار فريدوني الى ان عدد المضاربين في السوق العقاري في دبي يتجاوز المئات، ومن كلا الجنسين والسبب هو نضج السوق الذي وصل إلى مرحلة كانت متوقعة من توازن في العرض والطلب، لكن الأكثر أهمية هو ان ساحة الوساطة العقارية او ملعب المضاربة العقارية أصبح اليوم مفتوحاً أمام المحترفين والذين يتمتعون بقدر عال من المهارة .


لكن فريدوني سرعان ما قال "في سوق عقاري بضخامة وتنوع سوق دبي، فإن الفرصة ستظل سانحة أمام المضاربين الذين يمتلكون الأدوات الملائمة والمناسبة لتطور هذا السوق، والذين يتحلون بالمهارات والخبرات اللازمة للحفاظ على مواقعهم ولتحقيق أكبر قدر ممكن من المكاسب والأرباح في سوق يعد من أسرع ألأسواق نمواً وازدهاراً ليس فقط على المستوى الإقليمي ولكن على المستوى العالمي كذلك".


ورشح فريدوني تلك الشريحة على انهم "يمثلون عامل رفد وإثراء للسوق العقاري، حيث يصبحون قادرين بشكل حقيقي على عكس الوضع الفعلي للسوق العقاري في دبي، ومن المعتقد أن الفرص متوفرة في كافة مجالات العمل العقاري وأشكاله المختلفة، خاصة في ظل التنظيم المستمر لهذه العمليات".


عرض وطلب


وأكد فريدوني ان "سوق دبي العقاري قادر على تصحيح أوضاعه وفقاً لمعطيات العرض والطلب وأصبح القائمون عليه والمتعاملون فيه لديهم من الخبرات التراكمية ما يمكنهم من قراءة حركة السوق المستقبلية والراهنة وقد مرت عليهم تجارب عديدة على هذا الصعيد،


ودائماً نحن نحث على التطور مع الحرص على التأني في طرح المشروعات الجديدة لتلبي حاجة فعلية، وتجذب المزيد من الاستثمارات الى القطاع العقاري. حيث يجب التدرج في تنفيذ المشروعات خاصة الكبيرة منها حتى لا يؤثر ذلك على البنية التحتية التي تتطور وبشكل سريع".


وتوقع فريدوني بأن "يستمر القطاع العقاري في الانتعاش لسنوات عديدة مقبلة وما يؤكد ذلك تفوق الطلب المستمر، في ظل بيئة دولة الإمارات الجاذبة للاستثمارات في العديد من المجالاتء".


عناصر جذب


وأشار فريدوني الى أنه "عند مقارنة أسعار العقارات في مدن مختلفة من العالم توفر مستوى متقاربا من البنية التحتية التي توفرها دبي إلى جانب العديد من العوامل الأخرى فإننا نرى أن أسعار العقارات في دبي مازالت في مستويات أقل من نظيرتها العالمية وهو ما يعتبر أيضاً من عوامل الجذب الكبيرة للمستثمرين العالميين الذين يعرفون حقاً أن مستوى الأسعار الحالي في دبي يعد بالنسبة لهم فرصة ذهبية.


وأضاف ان دبي كونها نموذجاً للتطور، تسعى بخطوات جريئة إلى التحول إلى أن تكون تجمع لأفراد يتمتعون بأعلى معدلات الدخول في الشرق الأوسط، مثل المستشارين الطبيين في مدينة دبي الطبية أو المستثمرين في مركز دبي المالي العالمي.


تملك أم إيجار


وحول أفضل الخيارات الاستثمارية في ظل الارتفاع الكبير في أسعار الإيجارات للوحدات السكنية والتجارية، قال فريدوني "لقد تغيرت أنماط التفكير عند الكثيرين وتحول العديد منهم إلى ملاك عقارات ومكاتب وهو الأمر الذي سيكون له مردوده الاستثماري على المدى البعيد،


في حين رأى البعض الآخر أن أسعار التملك مرتفعة بحيث لا تتناسب مع دخله لذلك قرر الاستمرار في الاستئجار على أمل أن تشهد السنوات المقبلة نوعا من التصحيح بما يؤدي إلى انخفاض مستوى الإيجارات أو حتى انخفاض مستوى أسعار التمليك مع ظهور مشاريع عقارية جديدة تتناسب مع مستويات الدخل المتوسطة.


ونصح فريدوني الجميع بأن يسارعوا إلى تملك عقار في دبي، فهو قرار استثماري استراتيجي، فشراء عقارات هو نوع من أنواع الاستثمار وإعادة بيعها فيما بعد سيكون له عوائد مجزية بدون شك.


وحول ارتفاع الأسعار قال فريدوني: هذه ظاهرة عالمية لا تخص الإمارات وحسب. فالإمارات دولة مستوردة لمعظم احتياجاتها من السلع الاستهلاكية ومواد البناء ومن الطبيعي أن ترتفع أسعار هذه المنتجات بسبب التضخم المستورد وارتفاع الأسعار في بلد المنشأ،


وأن زيادة أسعار الإيجارات لم تقتصر على المدن الرئيسية الثلاث (أبوظبي ودبي والشارقة) بل امتدت إلى المدن الأخرى بسبب انتقال كثير من الراغبين في السكن إليها مع توسعة الطرق وتعبيد طرق جديدة ومنها طريق الإمارات الذي سهل حركة النقل والتنقل بين المدن المختلفة.


ولفت فريدوني متانة أسس الاقتصاد الإماراتي وارتكازه على عدة محاور، وفي الوقت الراهن وبالرغم مما نراه في الولايات المتحدة الأميركية من تعثر اقتصادي بسبب أزمة الرهن العقاري والتي تأثرت على إثرها الكثير من أسواق المال واقتصاديات كثير من دول أوروبا ومناطق مختلفة من العالم،


إلا أن أوضاع اقتصادنا وخاصة القطاع العقاري مازالت في نمو وازدهار ولم تتأثر بهذه الأزمة العالمية، ومازلنا نرى ونسمع الإعلان عن مشاريع عقارية جديدة يومياً تطرح في دبي أو غيرها من إمارات الدولة مدعومة بالثقة الكبيرة في اقتصاد الإمارات وفي حكمة الرؤية الثاقبة لحكامها.


لا مكان للمضارب غير المحترف


ـ مع تطور السوق كيف ترون حجم فرص المضاربين في السوق العقاري؟ وفي أي مجال "الإيجار" ام "التملك"؟


عدد المضاربين في السوق العقاري في دبي يتجاوز المئات، ومن كلا الجنسين والسبب هو نضج السوق الذي وصل إلى مرحلة كانت متوقعة من توازن في العرض والطلب، لكن الأكثر أهمية هو ان ساحة الوساطة العقارية او ملعب المضاربة العقارية أصبح اليوم مفتوحاً أمام المحترفين والذين يتمتعون بقدر عال من المهارة .


وفي سوق عقاري بضخامة وتنوع سوق دبي، فإن الفرصة ستظل سانحة أمام المضاربين الذين يمتلكون الأدوات الملائمة والمناسبة لتطور هذا السوق، والذين يتحلون بالمهارات والخبرات اللازمة للحفاظ على مواقعهم ولتحقيق أكبر قدر ممكن من المكاسب والأرباح في سوق يعد من أسرع ألأسواق نمواً وازدهاراً ليس فقط على المستوى الإقليمي ولكن على المستوى العالمي كذلك.


فهذه النوعية من المضاربين هم الذين يمثلون عامل رفد وإثراء للسوق العقاري، حيث يصبحون قادرين بشكل حقيقي على عكس الوضع الفعلي للسوق العقاري في دبي، ومن المعتقد أن الفرص متوفرة في كافة مجالات العمل العقاري وأشكاله المختلفة، خاصة في ظل التنظيم المستمر لهذه العمليات.


السوق قادرة على تصحيح أوضاعها ومطلوب التأني في طرح المشاريع العقارية


ما مدى قدرة السوق العقارية على تصحيح أوضاعه وكيف تقيمون السوق العقاري بين الأمس واليوم وربما السنوات الخمس المقبلة؟ سوق دبي العقارية قادرة على تصحيح أوضاعها وفقاً لمعطيات العرض والطلب وأصبح القائمون عليها والمتعاملون فيها لديهم من الخبرات التراكمية ما يمكنهم من قراءة حركة السوق المستقبلية والراهنة


وقد مرت عليهم تجارب عديدة على هذا الصعيد، ودائماً نحن نحث على التطور مع الحرص على التأني في طرح المشروعات الجديدة لتلبي حاجة فعلية، وتجذب المزيد من الاستثمارات الى القطاع العقاري.


حيث يجب التدرج في تنفيذ المشروعات خاصة الكبيرة منها حتى لا يؤثر ذلك على البنية التحتية التي تتطور وبشكل سريع. وبشكل عام فإن القطاع العقاري سيستمر في الانتعاش لسنوات عديدة مقبلة وما يؤكد ذلك تفوق الطلب المستمر، في ظل بيئة دولة الإمارات الجاذبة للاستثمارات في العديد من المجالات.


قلة أسعار العقارات أبرز عوامل جذب المستثمرين إلى دبي


ـ البعض يرى ان أسعار العقار في دبي قياسا بباقي مدن العالم مرتفع جدا فما هو رأيك؟


ـ على العكس من ذلك تماماً، فإنه عند مقارنة أسعار العقارات في مدن مختلفة من العالم توفر مستوى مقارب من البنية التحتية التي توفرها دبي إلى جانب العديد من العوامل الأخرى فإننا نرى أن أسعار العقارات في دبي مازالت في مستويات أقل من نظيرتها العالمية وهو ما يعتبر أيضاً من عوامل الجذب الكبيرة للمستثمرين العالميين الذين يعرفون حقاً أن مستوى الأسعار الحالي في دبي يعد بالنسبة لهم فرصة ذهبية.


ومثلما ذكر التقرير الأسبوعي لشركة دايموند ديفلوبرز الذي نشرته البيان مؤخرا فان الأمر الأكثر أهمية هو معدل الإنفاق الحالي للسكان، فاذا كانوا فقراء فان الملاك لا يستطيعون فرض إيجارات مرتفعة اذا كانوا يريدون مستأجرين،


وفي المقابل لا تستطيع الشركات العقارية بيع الوحدات السكنية بأسعار مرتفعة الى أناس لا يستطيعون تحمل مثل هذه الأسعار، كما ان المشترين المحتملين لن يدفعوا مبالغ كبيرة اذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المحدود.


اذن فان العامل المحدد لأسعار المنازل في دبي هو مدى رخاء سكانها، لماذا تكون أسعار المنازل مرتفعة في نيويورك ولندن وهونغ كونغ؟ لأن هذه المدن تحتضن تجمعات بشرية يتمتع افرادها بأعلى الدخول في العالم.


إن دبي كونها نموذجاً للتطور، تسعى بخطوات جريئة إلى التحول إلى أن تكون تجمع لأفراد يتمتعون بأعلى معدلات الدخول في الشرق الأوسط، مثل المستشارين الطبيين في مدينة دبي الطبية أو المستثمرين في مركز دبي المالي العالمي.


تملك العقار أفضل من استئجاره وبيعه مستقبلاً قرار استراتيجي


ـ أيهما أفضل ألان البقاء في خانة المستأجر أم الانتقال الى خانة المالك؟


ـ في ظل الارتفاع الكبير في أسعار الإيجارات للوحدات السكنية والتجارية، تغيرت أنماط التفكير عند الكثيرين وتحول العديد منهم إلى ملاك عقارات ومكاتب وهو الأمر الذي سيكون له مردوده الاستثماري على المدى البعيد،


في حين رأى البعض الآخر أن أسعار التملك مرتفعة بحيث لا تتناسب مع دخله لذلك قرر الاستمرار في الاستئجار على أمل أن تشهد السنوات المقبلة نوعا من التصحيح بما يؤدي إلى انخفاض مستوى الإيجارات أو حتى انخفاض مستوى أسعار التمليك مع ظهور مشاريع عقارية جديدة تتناسب مع مستويات الدخل المتوسطة.


ـ هل تنصح من يتملك ان يحتفظ بالعقار أم أن يستثمر فيه ويبيعه بعد فترة ؟


ـ انصح الجميع بأن يسارعوا إلى تملك عقار في دبي، فهو قرار استثماري استراتيجي، فشراء عقارات هو نوع من أنواع الاستثمار وإعادة بيعها فيما بعد ستكون له عوائد مجزية بدون شك.


شركات التمويل لا ترضي طموحات السوق ومطلوب تطوير المنتجات التمويلية


ـ هل تعتقدون بان عدد شركات التمويل العقاري كافية حتى الآن قياسا بضخامة المشاريع المطروحة والعدد الهائل من السكان الذين تستهدفهم؟


ـ في ظل التوسع الذي تشهده الدولة حالياً في المجال العقاري، حيث تشير تقارير أجنبية إلى أن سوق العقار الإماراتي يعد الأسرع نمواً في العالم، بدا واضحاً أن تطوير آليات التمويل العقاري أصبح السؤال الأكثر إلحاحاً والمطلب الأهم لضمان نمو واستقرار هذه الطفرة خلال المرحلة المقبلة.


إن الطفرة العقارية التي تشهدها الدولة لم تواكبها أنشطة تمويلية مناسبة، كما أن مؤسسات التمويل تأخرت كثيراً عن توفير منتجات تمويلية عقارية ترضي طموح المطورين أو المقاولين أو المستهلكين، حيث أظهرت الطفرة العقارية الحالية فجوة تمويلية كبيرة وزيادة في الطلب على التمويل.


إلا أن حجم العقارات التي تم تمويلها العام الماضي لم يزد عن أربعة مليارات درهم فقط، والرقم نفسه بالنسبة لحجم القروض التي منحتها الشركات التمويلية المتخصصة والبنوك لشركات التطوير العقاري والمقاولين،


بينما يتوقع أن تبلغ مساهمة قطاع العقارات وخدمات الأعمال في الناتج المحلي الإجمالي للدولة نحو 50 مليار درهم خلال هذا العام، وهو ما نسبته 5. 7%، كما تشير التوقعات إلى أن الطلب القياسي على المباني والخدمات وقطاع العقارات عموماً سوف يستمر لسنوات عديدة مقبلة.


ـ هل تعتقد بان الحلول التمويلية المطروحة في السوق كافية من حيث الحجم والتسهيلات؟


ـ في سوق عقاري بحجم سوق دبي ومع ترقب الإعلان عن مشاريع عقارية ضخمة جديدة، تظل هناك حاجة دائماً إلى حلول تمويلية مختلفة ومتنوعة، ففي الوقت الحالي نرى الكثير من المؤسسات المصرفية والتمويلية تطرح حلولاً مبتكرة لتمويل التملك العقاري بشكل خاص وهو ما يعد أحد الإفرازات الطبيعية لنمو هذا السوق واتساعه،


لذلك فإنه من الطبيعي أن يستمر طرح المزيد من الحلول التمويلية خلال الفترة المقبلة بما يتناسب من زيادة الطلب ونمو السوق، ولكننا نؤكد على أن السوق بحاجة إلى مزيد من الحلول التمويلية المناسبة من حيث الحجم والتسهيلات بما يوفر فرصا فعلية للراغبين في التملك والاستثمار العقاري.


انخفاض معدل الفائدة سيؤثر إيجاباً على زيادة الاستثمارات العقارية


ـ هل تعتقد بأن ارتفاع نسبة التضخم او الفائدة سيضعف الطفرة العقارية ؟


ـ ان ارتفاع الأسعار ظاهرة عالمية لا تخص الإمارات وحسب. فالإمارات دولة مستوردة لمعظم احتياجاتها من السلع الاستهلاكية ومواد البناء ومن الطبيعي أن ترتفع أسعار هذه المنتجات بسبب التضخم المستورد وارتفاع الأسعار في بلد المنشأ،


وأن زيادة أسعار الإيجارات لم تقتصر على المدن الرئيسية الثلاث (أبوظبي ودبي والشارقة) بل امتدت إلى المدن الأخرى بسبب انتقال كثير من الراغبين في السكن إليها مع توسعة الطرق وتعبيد طرق جديدة ومنها طريق الإمارات الذي سهل حركة النقل والتنقل بين المدن المختلفة.


كما أن انخفاض معدل الفائدة سيكون له تأثيره المباشر على زيادة الاستثمارات الموجهة للقطاع العقاري، إلى جانب ازدياد فرص التمويل العقاري وهو ما يعني ارتفاعا في عدد الوحدات العقارية المباعة.