البي اوتي العقارية في الكويت بحاجة الى التنظيم

مشروعات (بي او تي) على املاك الدولة العقارية بحاجة الى قوانين تنظمها وتحميها

خليل القناعي من الكويت

تثار هذه الايام قضية فسخ العقود للمشاريع المقامة بنظام البناء والتشغيل والتحويل (بي او تي) من حيث تأثيرها على أداء الاقتصاد الوطني بناء على تقرير ديوان المحاسبة الذي اوصى بالاسراع في اصدار القوانين والتشريعات التي تنظم هذا النوع من المشاريع.

وتسهم مشروعات (بي او تي) على املاك الدولة العقارية في النمو الاقتصادي من خلال اطر قانونية واضحة اذ اوصى تقرير ديوان المحاسبة بانشاء جهاز مركزي يوحد اليات العمل بهذه المشاريع ليتسنى متابعتها واحكام الرقابة عليها.ودعا التقرير الى ضرورة تحديد استراتيجية واضحة للجهات الحكومية لتنمية ايرادات املاك الدولة وفق دراسات علمية تأخذ طابع التوازن بين مصلحة الدولة والقطاع الخاص.

وتدور حاليا مناقشات في مجلس الأمة من خلال اجتماعات لجنة الشؤون المالية والاقتصادية البرلمانية حول امكانية الاتفاق على صياغة نهائية لقانون ينظم عملية التصرف في املاك الدولة لاسيما في ما يتعلق بقضية الرهن العقاري على أملاك الدولة لعقود (بي او تي) اذ ان الأرض التي يقام عليها المشروع ملك للدولة ولا يجوز رهنها ولا يجوز رهن المنشآت وحق الانتفاع الذي تتمتع به اذ انه قد يفسخ العقد في أي لحظة في حالة ممارسة أية مخالفة من قبل المستثمر.

ويأتي هذا الوضع في اطار حماية المال العام وفق الية واضحة المعالم تأخذ في اعتبارها مبادئ تكافؤ الفرص بين مؤسسات القطاع الخاص في المشاريع التي تطرحها الحكومة لاسيما فيما يتعلق باملاك الدولة التي تقدم الى القطاع الخاص باسعار تنافسية بغرض تحفيز القطاع الخاص للاستثمار في هذا المجال.

ودون شك فان الحكومة تهدف من وراء تقديم هذه التسهيلات للمشروعات الاستثمارية على أملاك الدولة العقارية الى تحقيق رؤيتها الشاملة في نظرية الاصلاح الهيكلي في الاقتصاد الوطني.

وتهدف تلك النظرية الى زيادة مساهمة القطاع الخاص في النشاط الاقتصادي لاسيما في مجال القطاعات الترفيهية والعقارية والخدمية والانتاجية من خلال امتصاص السيولة الفائضة وتوجيه القطاع الخاص نحو المشاركة في دفع عجلة النمو الاقتصاد الوطني الى الأمام وتوفير فرص عمل للعمالة الوطنية.

كما تستطيع الحكومة من خلال ذلك تخفيض الانفاق الحكومي الجاري وتحقيق دخل اضافي للخزينة التي تعتمد على أكثر من 90 في المئة من ايراداتها من الريع النفطي.

ولم تخرج معظم مشاريع (بي او تي) التي عرضتها الحكومة على القطاع الخاص خلال السنوات الماضية عن مضمون الانشطة العقارية والترفيهية باستثناء مشروع الصرف الصحي الذي يتم وضع اللمسات الأخيرة في بنيته التحتية وهي مشاريع تم ارساؤها على بعض شركات القطاع الخاص على شكل دعوات توجه لشركات القطاع الخاص التي تقدم بدورها العروض الفنية والمالية وفق القوانين المعمول بها هنا في الكويت.

يذكر ان الحكومة بدأت باستخدام نظام (بي او تي) منذ عام 1970 الا انها كانت محصورة في عشرة مشاريع لاقامة مواقف متعددة الأدوار للسيارات والأسواق التجارية كما نشطت الدولة مرة أخرى في العمل بهذا النظام في منتصف التسعينات بعد ان تم ايقافه خلال فترة الثمانينات.

ويبلغ عدد العقود التي ابرمتها وزارة المالية مع القطاع الخاص 12 من اصل 23 عقدا تم فسخ ستة منها تضمنت وفقا لتقرير ديوان المحاسبة عددا من المخالفات مارستها هذه الشركات.

كما اشار الى ان بعض المخالفات تمت وفق قرارات صادرة عن المجلس البلدي قضت باجراء تعديلات واضافات على المشاريع دون اسس واضحة.

وأفاد التقرير أيضا أن الدولة فشلت في تحقيق المردود المالي على الخزانة العامة من خلال تنمية الايرادات غير النفطية بسبب غياب الاسس الموضوعية التي تحكم عملية تقدير القيمة الايجارية للمشاريع.

وبالرغم من ان عملية فسخ العقود جاءت في اطار حماية المال العام الا انها اثارت حفيظة رجال الأعمال والاقتصاد وشركات القطاع الخاص بين مؤيد ومعارض خاصة ان المؤسسات المالية ابدت تحفظا على تقديم التسهيلات الائتمانية لهذه المشاريع بعد ان قامت الحكومة بفسخ العقود.

وهذا الامر شكل نوعا من المخاطرة الكبيرة لدي الشركات التي تنفذ مشاريعها على نظام (بي او تي) اذ ستجد صعوبة باقناع المؤسسات المالية تقديم قروض لها لاسيماان المشروع بقانون بشأن المشاركة بين القطاعين العام والخاص وحماية املاك الدولة العقارية الذي يناقش حاليا في اللجنة المالية في مجلس الامة يمنع تقديم عقارات املاك الدولة كرهن للبنوك.

يضاف الى ذلك ان عملية الاستثمار في المشروعات الاستثمارية طبقا لنظام (بي او تي) واجهته معوقات عدة في الماضي أبرزها افتقار السوق لأدوات التمويل طويلة الأجل خاصة ان السوق الكويتي يفتقر الى سوق سندات ينظم عمليات التمويل طويلة الأجل.

وقد يتفهم البعض التشدد الحالي لحماية املاك الدولة العقارية الا انه يجب الأخذ بالاعتبار عند اصدار القانون تحديد فترة طويلة نسبيا تصل الى نحو 50 عاما قابلة للتجديد كما هو معمول به في بعض الدول الخليجية.

كما يجب الوضع في عين الاعتبار خصوصية المشاريع الصناعية التي تعتمد في اعمالها على العملية الانتاجية ومدى خفض مستوى التكلفة وارتفاع الكفاءة الانتاجية بالمقارنة بادارات الدولة لهذه المشاريع التي تعاني محدودية كفاءة التشغيل والبيروقراطية في اتخاذ القرارات.

ويرى البعض ايضا امكانية انشاء شركات مساهمة في المشاريع التي تقوم على املاك الدولة وفق نظام (بي او تي) بهدف حماية المؤسسات المالية والتمويلية من تعثر هذه الشركات في حال لو تمت عملية فسخ العقود بهدف حماية حقوق الدائنين.

وتشترط معظم المؤسسات المالية والتمويلية حاليا عندما تمول مشروع بي او تي قائما على املاك الدولة ان يتم تقديم رهن مضمون لشركات قائمة وتتمتع بملاءة مالية كبيرة بغرض الحفاظ على حقوقها المالية الامر الذي يحصر المنافسة بين الشركات الكبيرة التي تمتلك تلك المقومات وتؤهلها للفوز بهذه المشاريع الاستثمارية القائمة على نظام ال (بي او تي).