مؤسسة التنظيم العقاري في دبي تمنع إلغاء المشاريع وتلوح بإسقاط رخص المخالفين

البيان الإماراتية: لوحت دائرة أراضي وأملاك دبي ومؤسسة التنظيم العقاري باتخاذ إجراءات قانونية رادعة بحق أي مطور عقاري يقوم بإلغاء مشروعه عقب قيامه ببيع وحداته السكنية أو التجارية إلى مشترين آخرين. وقال المهندس مروان بن غليطة المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري في تصريحات لـ "البيان الاقتصادي" واجبنا حماية كل الأطراف ولن نتهاون مع من يعرّض سمعة السوق العقاري في المدينة وحقوق المستثمرين إلى مخاطر محتملة.

وأوضح بأن دبي قدمت للمستثمرين دعما وفرصا استثمارية وعوائد لا يجدونها في أي مكان في العالم وهي لا تطالبهم بأكثر من الإيفاء بالتزاماتهم تجاه المشترين. وردا على سؤال لـ "البيان الاقتصادي" حول موقف المؤسسة ممن يريد إلغاء مشروعه لأسباب خارجة عن ارادته، أجاب بن غليطة: هناك طرق مشروعة لتمرير إلغاء المشروع شرط قناعة المؤسسة بالأسباب وما اذا كانت فعلا خارجة عن إرادة المطور. الى جانب تعهد المطور بإعادة المبالغ المالية التي استلمها من المطورين ودفع تعويض مالي عادل للمشترين تحدده المؤسسة طبقا للأسعار السائدة.

وأضاف بن غليطة الإجراءات الجديدة مطلوبة في إطار قانون حساب الثقة الذي بدأ سريانه في 28 يونيو 2007، ويلزم شركات التطوير العقاري بوضع أموال المستثمرين المشترين في المشروعات العقارية في حساب ضمان لا يجوز لأحد التلاعب به إلى حين انجاز المشروع ويمكن إنفاق جزء منه بموافقة المؤسسة وللأسباب لا تتعارض مع القانون، بهدف حماية المستثمرين من تأخير أعمال الإنشاء.

وعبر بن غليطة عن تقديره للشركات العقارية التي استجابت لمتطلبات القانون لافتا إلى أن المكاسب التي تحققت حتى الآن عقب تطبيق القانون لاقت ترحيبا من الجميع حيث لمسوا النتائج الطيبة لتطبيق آلية تشريعية لزيادة مساحة المصداقية في التعامل العقاري.

وأضاف: القانون يعزز ثقة المستثمرين والمستخدمين النهائيين في قطاع العقارات في دبي.ونحن ندعو جميع المطورين العقاريين للتسجيل لدى دائرة أراضي وأملاك دبي عبر مؤسسة التنظيم العقاري. ودعا الى ضرورة تطويق غير المسجلين وعزلهم عبر عدم التعامل معهم إلا بعد التأكد من موقفه القانوني ومطابقة مواصفاته لمتطلبات التشريعات العقارية الأخيرة النافذة.

من جهته كشف الشيخ جمعة آل مكتوم، رئيس فريق حسابات الضمان في مؤسسة التنظيم العقاري في حوار لـ "البيان" عن وصول القيمة الإجمالية للمبالغ المودعة في حسابات الثقة الخاصة بالمشاريع العقارية الى اكثر من 3 مليارات درهم. كما كشف عن بلوغ عدد المطورين المسجلين في المؤسسة إلى 672 شركة تطوير عقارية، بالإضافة الى 4149 وسيطا عقاريا بينهم أفراد وشركات.

وأوضح الشيخ جمعة آل مكتوم بأن قيمة المبالغ المودعة في حسابات الثقة تمثل حسابات 409 مشاريع عقارية في دبي... والى التفاصيل:

* كم بلغت القيمة الإجمالية للمبالغ المودعة في حسابات الثقة؟
- أكثر من 3 مليارات درهم حتى الآن، وهي مودعة في 15 بنكا ومصرفا من أصل 32 بنكا آخر سمح لها بفتح هذا النوع من الحسابات.

* ألا ترون بأن الرقم قليل قياسا بحجم القيمة المعلنة للمشاريع في المدينة؟
- قد يراه البعض قليلا لكن هذا الرقم نفسه كان قبل شهر لا يتجاوز المليار درهم ولكنه ازداد 3 مرات في فترة وجيزة وربما علينا أن نضع في عين الاعتبار جملة أمور أبرزها بأن عمر القانون المتعلق بحساب الثقة لم يتجاوز عاما واحدا بينما الإعلان عن المشاريع مستمر منذ 6 سنوات ولكم ان تتصوروا وضع الشركات العقارية التي باعت مشاريعها قبل صدور القانون وبات عليها ترتيب أوضاعها في إطار متطلبات القانون.

وبالطبع فإن مؤسسة التنظيم العقاري هنا تمارس دورا تنظيميا داعما ولو أرادات أن تضغط على الشركات لوصلت بالرقم إلى عشرات المليارات في غضون أسابيع لكنها تفضل ان تبقى في إطار تجسيد الأهداف التي وجدت المؤسسة من اجلها وهو تنظيم السوق وتوفير كل أسباب الدعم للمطورين العقاريين.

* ربما البعض سيقول ان توفير الدعم لا يعني بالضرورة إرخاء الحبل للمطورين، فالمسألة هنا تتعلق بدفعات المشترين وحساب الثقة ظهر لكي يحمي حقوق هؤلاء!!
- قانون حساب الثقة يحمي حقوق كل الأطراف من مشترين ومطورين أيضا إلى جانب حماية السوق نفسه، واعتقد بأن إمهال المطورين فترة لترتيب أوضاعهم لا يعني إرخاء الحبل لهم، ففي كل الأحوال القانون يجد طريقه للتطبيق بآلية سلسة ومرنة والجميع يرون بأن المطور نفسه بات مقتنعا تماما بضرورة فتح حساب الثقة لأن المشتري لم يعد المشتري ذاته قبل 3 أعوام أو عامين.

وبات هذا المشتري يضع امام المطورين عشرات الأسئلة قبل ان يقرر الشراء والبدء بتسديد الدفعات ولعل ابرز ما يسعى المشتري إلى التأكد منه لدى المطور هو ما إذا كان للمشروع حساب ثقة وما إذا كان المطور مرخص من مؤسسة التنظيم العقاري، لقد أصبح حساب الثقة ضمن الاشتراطات المهمة لدى المشتري وتعادل جودة العقار الذي يتطلع إلى شرائه أو الاستثمار فيه.

والمشتري اليوم في السوق على دراية بأهمية عدم التعامل مع المطور الذي لا يقوم بفتح حساب ثقة لمشاريعه أو الذي ليست لديه رسالة من المؤسسة تفيد بأنه قد أكمل شروط الضمان العقاري وقد تم تسجيله في سجل المطورين.

* كيف تفسر ذلك ؟
- هذا تطور مهم يحدث في السوق، فالمطورون أنفسهم باتوا يعون أهمية تطبيق قانون الضمان لأن أول ما يسأل عنه العميل او المشتري هو حساب الثقة ورخصة الشركة.

* الثلاثة مليارات درهم التي ذكرتها هل هي لعدد كبير من المشاريع؟
- هذه قيمة المبالغ الموجودة في حسابات ثقة لـ 409 مشاريع فقط.

* لكنك ذكرت بأن عدد المشاريع المسجلة لديكم بلغت 1552 مشروعا فماذا عن بقية المشاريع.
- حتى لا تختلط الأمور يجب أن نوضح بأن العملية تبدأ بتسجيل المطور كمطور عقاري ومن ثم تسجيل مشاريعه وصولا إلى فتح حسابات ثقة لتلك المشاريع وعدد المشاريع التي لها حساب ثقة تمثل ثلث المشاريع المسجلة تقريبا وهو رقم جيد لأن باقي المشاريع ربما لم يبدأ البيع فيها حتى الآن، هذا بالإضافة إلى أن لدينا عددا هائلا من طلبات المطورين الذين يريدون فتح حسابات ثقة ولكنها قيد الانجاز لأن فتح حساب ثقة ليس بالأمر الهين والسهل فأنت هنا لا تفتح حسابا جاريا وينتهي الأمر بجلب صورة من جواز السفر ورسالة راتب.

الأمر مختلف هنا لأن فتح حساب الثقة يخضع لآلية دقيقة جدا ويستلزم ضمانات متعددة في إطار إجراءات ليست معقدة أو صعبة ولكنها دقيقة وضرورية لتسهل تحقيق الهدف المرتجى من وراءه، وفي كل الأحوال أي مطور يتأخر في فتح حساب الثقة إنما يضع نفسه في خانة الخاسر الأكبر لأنه كما ذكرت سيضيع فرصا كبيرة لبيع مشروعه للمشترين الواعين الذين يشترطون وجود الحساب قبل إتمام عملية الشراء، ونحن على تماس مباشر مع المطورين ونعرف حجم تفاعلهم الايجابي مع متطلبات حساب الثقة.

* على ذكر المطورين... كم بلغ عدد المسجلين منهم الآن؟
- حتى الآن 672 مطورا عقاريا.

* أليس الرقم كبيرا؟
- هو كبير بالتأكيد لكنه في الوقت نفسه مفرح بالنسبة إلى سوق المدينة ويعكس حجم الفرص الاستثمارية التي توفرها في سوقها العقاري لتجعل كل هذا العدد من المستثمرين يتسابق للفوز بتلك الفرص المتاحة للجميع ولمن هو قادر على الإيفاء بالتزاماتها كي يحصد أرباحها.

* هل تتوقعون أن يزداد عدد المطورين أم سيتراجع في ظل الضوابط التي وضعتها المؤسسة في إطار القوانين التي صدرت بهدف تنظيم السوق العقاري؟
- شخصيا اعتقد بأن العدد سيزداد وان لم يكن بالقدر الكبير لكنه يعد الآن انجازا وفيما يتعلق بإمكانية ان يقل العدد بسبب الضوابط فانا أخالف أصحاب هذا الرأي، لأن هؤلاء سجلوا وهم على علم ووعي بالاستحقاقات التي تنتظرهم وهم عارفون بالضوابط واغلبهم متمكنون منها والقسم الآخر يحاول جاهدا تكييف أوضاعه معها وبما لا يتقاطع معها، وحتى لو أردنا أن نأخذ بهذا الرأي ونذهب مع أصحابه إلى درجة توقع انخفاض العدد فيجب أن نؤمن بأن العدد قد ينخفض على عدد الأصابع هذا في حال حدوثه.

* كيف يمكن للمطور استخدام الأموال المودعة في حسابات الثقة؟
- مؤسسة التنظيم العقاري أصدرت لائحة تنفيذية لقانون الضمان العقاري رقم (8) لسنة 2007 . وتظهر بنود اللائحة تخفيفا للقيود المفروضة على المطورين فيما يتعلق بكيفية التصرف بالأموال المودعة في حسابات الثقة الخاصة بالمشاريع العقارية بدبي.

وقد حرصت المؤسسة على أمرين عند صياغة اللائحة، الأمر الأول الصرامة وعدم التساهل في تطبيق الهدف الأساسي للقانون عبر حماية أموال المشترين للعقارات المباعة على الخريطة من العبث أو التلاعب المحتمل في سوق يضم مئات الشركات العقارية من خلال فتح حسابات ثقة، والهدف الثاني وضع آلية بشروط مرنة تسمح للمطورين العقاريين بالتصرف بالأموال المودعة في تلك الحسابات كي لا يواجهوا مشاكل مالية قد تنعكس سلبا على تنفيذ المشروع.

وسيكون في مقدور المطور- وفقا للضوابط - سحب قيمة الأرض وتكاليف إنشاء المشروع ومصاريف إدارة المشروع بما نسبته 5% و5% أخرى من قيمة الوحدات المباعة كمصاريف تسويق وبيع، وتسديد دفعات المقاول وسحب أرباح المشروع بعد انجاز نسبة 60% منه.

لكل فعل رد فعل

وصف مراقبون خطوة المؤسسة باتخاذ إجراءات قانونية رادعة بحق المطورين المخالفين بأنها خطوة حكيمة ستقطع الطريق على من يريد التلاعب بمصير السوق العقاري تحقيقا لاغراضه الخاصة. وفسروا الحزم الذي تبديه المؤسسة على أنه طبيعي ويأتي على خلفية قيام شركة داماك العقارية بإلغاء مشروعها في النخلة جبل علي الشهر الماضي من دون موافقة دائرة أراضي وأملاك دبي ومؤسسة التنظيم العقاري.

لتأخذ الأزمة ابعادا أخرى بقيام نخيل بسحب ارض المشروع من داماك عقب قيام الأخيرة بإلقاء اللوم على "نخيل" وتحميلها مسؤولية قرار إلغاء المشروع، مما دفع بالمشترين إلى التهديد برفع شكوى للقضاء ضد داماك إن لم تتراجع وهو ما دفع بالأخيرة إلى الاستنجاد بدائرة أراضي دبي ومؤسسة التنظيم العقاري اللذين اوجدا مخرجا للازمة ويقضي بتعهد داماك بمعاودة بناء المشروع والبدء بالأعمال الإنشائية خلال 6 أشهر وطبقا للمواصفات المعمول بها في نخيل