الخضري:السوق العقاري الكويتي في انتظار حلول التمويل

الكويت: قال فرج الخضري رئيس مجلس إدارة المتخصص العقارية أن الطلب على العقارات في الكويت خلال الربع الثالث من العام الحالي 2009 تراجع مقارنة بالربع الثالث من العام الماضي 2008 حيث انعكس التوقف لأنشطة البيع على الخريطة على أوضاع السوق العقاري في الكويت. واكتفى المستثمرون بمتابعة السوق العقاري من بعيد والابتعاد عن اتخاذ القرارات حيث كان متوقعا أن تقل الحركة تدريجياً قبل دخول الربع الأخير من العام الحالي، مع تزامن الإجازة الصيفية و شهر رمضان المبارك ، وذلك لان المستثمرين والمشترين في السوق العقاري نادرا ما يتخذون قراراتهم الاستثمارية خلال فترة الصيف التي تتسم بطبيعتها بالهدوء والاستقرار بغض النظر عن الظروف العامة التي تشهدها الأسواق في ظل التأثر بالأزمة المالية العالمية، إضافة إلى بقاء السوق في دوامة غياب الأرقام والبيانات التي تكشف الحقائق والوضع العام له من حيث العرض والطلب .

وقال الخضري أن المبادرات والتدخلات الحكومية أدوات رئيسة في محاربة الأزمة الاقتصادية وتزويد السوق بالكثير مما تحتاج إليه من التشجيع, حيث يرى الخضري أن القطاع العقاري الكويتي لا يزال مظلوما من جانب الحكومة الكويتية. واستمرت أسعار العقارات الكويتية خلال التسعة شهور الماضية في التراجع حيث انحدرت الأسعار بما لا يقل عن 40% من أسعار الثلاثة أعوام الماضية.

وأيد الخضري وجهة النظر التي ترى أن الأشهر القادمة لن تشهد الكثير من المتغيرات على ساحة القطاع العقاري سواء على صعيد التداولات أو تحرك منحنى الأسعار، مشيرة إلى أنه وبعد قرابة العام والنصف منذ بدء التأثر بتداعيات الأزمة المالية العالمية وصلت أسعار العقارات إلى مستويات لا تحتمل المزيد من الانخفاض نظرا لملامستها أسعار التكلفة.

وأضاف الخضري أن السوق العقاري الكويتي بدأ يبحث فعليا عن نقطة الاستقرار تدريجيا الأمر الذي ينعكس بالأثر الإيجابي في العملية الاستثمارية والعاملين فيها وذلك من حيث عوامل عدة من أهمها التخلص من فئة الدخلاء والتركيز على التخصص في العمل، إضافة إلى استشعار روح القناعة بالهوامش الربحية الطبيعية والمنطقية في القطاع العقاري .ودعا الخضري إلى ضرورة تكثيف الجهود لخلق عامل الطلب في السوق العقاري المحلي وإنعاشه مع الحذر في الوقت نفسه من إغراقه بالوحدات العقارية المعروضة في السوق، وهذا يصب في دعم قطاعات أخرى ضمن المنظومة الاقتصادية لا ترتبط بالعمل العقاري، مشيرا إلى أن التركيز على عامل التوازن في الأسعار يشجع في دعم الطلب على المنتجات العقارية .

وأضاف الخضري أن كثرة الحلول التي تلعب دورا حيويا في إخراج القطاع العقاري من حالة الهدوء التي يعيشها في الوقت الذي تضمن حقوق جميع الأطراف، تتوقف على أهم عامل وهو غياب التمويل وشح السيولة والذي يسهم غيابهما في عدم إنجاح هذه الحلو، لذا المطلوب أولا عودة القاعدة الأساسية للعمل العقاري وهو التمويل ،حيث أنه من الصعب الحديث عن التوقعات واتجاهات السوق في ظل استمرار غياب التمويل .

انتعاش واضح لعمليات التمويل العقاري في الإمارات

خليجيا أشار الخضري توسعات أكبر خلال الفترة المقبلة في عمليات التمويل العقاري في الإمارات في ظل وجود نشاط من جانب الأفراد والمؤسسات للاستفادة من عودة السيولة، وانخفاض أسعار بيع الوحدات لإتمام عمليات الشراء العقارية.وبين الخضري أنه من الممكن أن تكون عودة بعض ملامح النمو في التمويل العقاري راجعة إلى اتجاه بعض الأشخاص للاستفادة من العروض المغرية على العقارات، التي شجعت العديد على الشراء حاليا حسب ما يراه الخبراء العقاريين في الإمارات.وقد لاحظت بعض البنوك لاحظت تحسناً في السوق العقارية مقارنة ببداية الأزمة، ما دفعها إلى الاستمرار في طرح عروض التمويل، والإعلان عنها بشكل مكثف.

ويتواجد بالسوق العقاري الإماراتي حاليا بنوكا عدة تمول شراء العقارات، وتقدم تمويلات تصل أحيانا حتى 90٪.

وتأكيد لتلك التحسنات في أوضاع السوق العقاري فقد صرح محافظ مصرف الإمارات المركزي بأن ظـروف الإقـراض في الإمارات تتحسـن، مؤكداً أن الفجوة بين القروض والودائع تضيق بسبب التحسن المطرد في أوضاع السيولة.وبات الكثير من المستثمرون مقتنعون بأن وضع التمويل جيد، والبنوك ليست لديها أية موانع من القيام بعمليات التمويل الجيدة،حيث أسعار الفائدة باتت مشجعة، وهو ما يدفع بزيادة عمليات التداول في سوق العقارات .

ويرى الكثيرون أن التمويل المصرفي للعقارات في الإمارات أصبح متاح، لكن البنوك تنتقي عملاءها أحيانا، حيث تفرض نوع من الإجراءات الاحترازية في اختيار العملاء الذين سيحصلون على التمويل.وتعتبر السوق العقارية في دبي مستقرة حاليا، حيث يلاحظ وجود نشاط في السوق، على الرغم من أن مستوى التداولات ليس مثل أيام الطفرة، لكن من الملاحظ أن هناك نشاطا.

و يعتزم المصرف المركزي إطلاق آلية جديدة لتحديد سعر الفائدة المعروض بين البنوك، وذلك في مسعى لخفض أسعار الفائدة التي يقول إنها مرتفعة جدا ولا تعكس الأوضاع السائدة في السوق.ويرى البعض أن خفض سعر الفائدة على تسهيلات دعم السيولة للقطاع المصرفي من الممكن أن يسهم في دعم عمليات التمويل العقاري في الأسواق بشكل أكبر خلال الفترة المقبلة إثر خفض معدلات الفائدة المباشرة على التمويلات العقارية .

جمود السوق العقاري السوري لم يخفض الأسعار

عربيا بين الخضري أن السوق العقارية السورية خالفت كل التوقعات وبقيت على عنادها رغم كل الجمود الذي أحاط بها ،ورغم الأزمة المالية العالمية وما حملته من تأثيرات على أسواق العقارات في العالم، وفي ظل حالة الركود السائدة والتي كان متوقعاً أن تؤدي لخفض أسعار العقارات في سوريا باتفاق جميع خبراء العقارات والباحثين الاقتصاديين إلا أن السوق السورية سوقا يعاند في كثير من الأحيان تحليلات الاقتصاديين وخبراء الأسواق العقارية، فقطاع العقارات تقوم أو تعتمد جميع بياناته على تقديرات الباحثين والاقتصاديين إضافة إلى ما تخلص إليه نتائج الدراسات الإقليمية ودراسات التعداد السكاني العام من إحصائيات أولية حول عدد الشقق السكنية والتجارية، وهو أمر يراه البعض غير متوفر في سورية بشكل يمكن الباحثين من التنبؤ بما ستؤول إليه هذه السوق.

ويرى البعض أيضا أن انخفاض أسعار المواد الأولية لم يؤثر كثيرا على أسعار العقارات لان الكثير من العقارات كانت قد بنيت في فترات سابقة ترافقت مع ارتفاع أسعار المواد الأولية، و بالتالي حتى نرى هذا الأثر لابد من الانتظار فترة من الزمن لحين بناء عقارات جديدة،كما أن أسعار المواد الأولية ليست العامل في تحديد سعر العقار حيث تشكل قيمة الأرض البند الرئيسي.وارجع الكثيرون الجمود الحاصل حاليا في سوق العقارات السورية إلى موضوع العرض والطلب حيث تخوف المشتري من الشراء و انتظار انخفاض الأسعار الأمر الذي أدى إلى حدوث الجمود في سوق العقارات.

استمرار هبوط أسعار المساكن في روسيا بسبب الأزمة المالية

دوليا نوه الخضري إلى أن موجة من الدراسات الإحصائية المتفائلة اجتاحت المواقع الالكترونية وكشفت تراجع أسعار الشقق السكنية في موسكو، إحدى أكثر المدن غلاء في العالم، بنسبة 17.8% في النصف الأول من هذا العام، ليصل متوسط سعر المتر المربع إلى حوالي 4 آلاف و500 دولار.ورغم وجود بعض الانتعاش الذي تسبب بتراجع الأسعار، يرى خبراء أن الحديث عن بعث الروح في سوق الإسكان سابق لأوانه، طالما بقيت الأسعار خيالية مقارنة بالقدرات الشرائية المحدودة لدى المواطن العادي .

من ناحية أخرى تدل نتائج بحث لبعض شركات استشارية على أن أسعار المساكن في بطرسبرغ في روسيا انخفضت خلال الأزمة في روسيا أكثر بكثير مما في موسكو، بعد أن وصل مؤشر الانخفاض إلى 38.5 %.فقد تدنى سعر السكن في المباني الجديدة الفخمة في العاصمة الروسية خلال أشهر الأزمة، كما توضح الدراسات والأبحاث بنسبة 20.4 %.ويعلن الخبراء أن متوسط سعر المتر المربع في مباني السكن الفخمة في بطرسبرغ في أغسطس عام 2009، بلغ 6.1 ألف دولار، بينما هذا المؤشر في موسكو أعلى بنسبة 167 بالمائة، ويبلغ 16.3 ألف دولار.ويشير خبراء إلى توقف الهبوط الحاد لأسعار السكن في المباني الجديدة الفخمة في بطرسبرغ في الوقت الحاضر.