لاندمارك: سوقا أبوظبي ودبي العقاريان يشهدان نشاطاً الربع 4

شهدت السوق العقارية في إمارتي أبوظبي ودبي نشاطاً ملحوظاً في الربع الرابع لعام 2009، مع تطور بعض التوجهات الاستثنائية في كلتا الإمارتين.

دبي - إيلاف:وفقاً للتقرير العقاري الأحدث لشركة "لاندمارك الإستشارية" الرائدة في مجال الإستشارات العقارية في الشرق الأوسط، فقد شهدت أسعار الوحدات السكنية في الإمارات العربية المتحدة تقلباً واضحاً مقارنة مع الفترات الماضية. وفي هذا الصدد، قالت جيسي داونز، مديرة الإبحاث والخدمات الإستشارية لدى "لاندمارك الإستشارية" "إن نظرتنا للسوق العقارية لا تزال هشة، إلا أن الحركة النشطة التي شهدها القطاع أخيراً تثير تساؤلات جدية عن وجهة هذه الأسواق.

وإستحوذت الفلل في دبي على 60 % من المبيعات السكنية خلال الربع الرابع من عام 2009، حيث شهدت الأسعار ارتفاعاً بنسبة 8 %. ويشير التقرير إلى أن كلاً من المعروض المتوقع من الفلل والمبيعات الحالية يشهد حالياً استقرار نسبي، الأمر الذي استرعى شركة لاندمارك الاستشارية للإشارة بأن تبقى أسعار الفلل مستقرة على المدى القريب. وأضافت جيسي قائلة: "لا يمكننا القول إننا قد وصلنا لأرضية سعرية محددة للفلل، إلا في حال استعاد المستثمر لثقته في السوق واستقرار المعروض من الفلل".

وأشار التقرير العقاري الأخير إلى انخفاض أسعار الشقق السكنية بنسبة 3 % فقط في الربع الثالث من عام 2009 مقارنة مع الإنخفاض الذي بلغ 17 % في الربع الثاني من العام نفسه. وفي هذا الصدد، أوضحت جيسي داونز "يبقى المعروض من الشقق السكنية مستقراً، فقد بات معظم البائعين يتحفظون على بيع وحداتهم بأسعار متدينة، كما إن المبيعات المضطربة التي شهدتها الأشهر 3 - 6 الماضية لم تعد متوافرة حالياً. ووجد التقرير أيضاً أنه على الرغم من استعادة بعض الإستقرار النسبي، إلا أن ديناميات العرض الكلي لا تدعم عملية تعافي عام لأسعار الشقق في دبي على المدى المنظور. وكان الطلب على الشقق في دبي قد اتجه نحو الوحدات السكنية ذات التكلفة المعقولة، إلا أنه لا يزال هناك مشاكل في عمليات التمويل العقاري، فقد انخفض معدل الشقق الممولة لتصل إلى نسبة 14 % في الربع الثالث من عام 2009".

هذا وقد ازدادت معدلات تأجير الفلل في دبي بنسبة 6 %، وذلك تماشياً مع التوجهات التي تشهدها المبيعات في هذه الفترة. ووفقاً لداونز فإن ذلك يعود "إلى الطلب الكبير خلال أشهر الصيف، وخصيصاً عمليات الإنتقال من أماكن إلى أماكن أخرى أفضل داخل الإمارات العربية المتحدة، وأيضاً من خلال الطلب الجديد والمحدود من قبل المغتربين القادمين من الخارج".

ويحذر تقرير لاندمارك الإستشارية من أن هذه التوجهات يمكن أن تعكس معدلات السوق؛ ففي الوقت الذي ارتفعت فيه الإيجارات في معظم المشاريع العقارية، إلا أنها بقيت ثابتة في بعض تجمعات الفلل القليلة. وعلى النقيض من فئة الفلل، انخفضت إيجارات الشقق في دبي بنسبة 17 % خلال الربع الثالث من العام 2009.

ولا يزال سوق المكاتب في دبي يعاني ضعف الطلب، الأمر الذي أدى إلى إنخفاض أسعار المكاتب بنسبة 10 % أخرى خلال الربع الثالث من العام 2009. وقد انخفضت إيجارات المكاتب بنسبة 4 % خلال الربع الأخير. وقالت داونز "لقد تغيرت إيجارات المكاتب بشكل متجانس في معظم مناطق الإمارة".

وبالإنتقال لسوق أبوظبي السكنية، فقد إزداد معدل أسعار المبيعات، إلا أن معظم الأسعار الحقيقية للتعاملات لم تزدد. كما وصل الفرق بين سعر العرض والطلب Bid-ask spreads إلى 15 - 20 % في الربع الثالث من العام 2009، وتمثل هذه النسبة زيادة كبيرة مقارنة مع الربع الأخير، في الوقت الذي لم تتخط فيه الفروق السعرية Spreads في أبوظبي حاجز 5 - 10 %.

ووفقاً لداونز "فيعنى هذا أن العرض في أبوظبي يتعارض بشكل متزايد مع القيم الحقيقية للسوق". كما يشير التقرير أيضاً إلى ارتفاع متوسط أسعار الشقق والفلل في السوق بنسبة 8 % و10 % على التوالي، إلا أن "أنماط التعاملات تشير إلى وجود نسبة صغيرة فقط من المبيعات التي تعكس هذا التحسن" وفقاً لداونز.

كما أظهر سوق الإيجارات في أبوظبي توجهات مماثلة، مع استقرار في عمليات السؤال على الإيجارات، في حين استمرت الإيجارات المتفق عليها بالإنخفاض. وأردفت داونز قائلة: "بدأ الملاك بالتكيف التدريجي مع سوق الإيجارات المتغيرة في أبوظبي. وعلى سبيل المثال، اعتاد الملاك تفضيل معدلات الإشغال العالية على الإيجارات المنخفضة، إلا أنهم الآن على استعداد - وبشكل متزايد - للتفاوض وتوفير الحسومات وقبول الشيكات المتعددة مع المستأجرين المحتملين.

وعلى الرغم من الاستقرار الحالي الواضح في السؤال على الإيجارات، إلا أنه من المحتمل أن يزيد تدفق العرض من الضغوطات العكسية، خصيصاً على الشقق ذات الجودة الأقل والشقق الأكبر مساحة. وتتوقع "لاندمارك الإستشارية" أن تعاني الفلل الداخلية البعيدة عن الجزر من الإنخفاض الأكبر.

أما سوق الإيجارات في أبو ظبي فقد بقيت مشلولة طيلة الربع الثالث من العام 2009، وذلك على الرغم من الإنخفاض القليل النسبة الذي بلغ 3 % في أسعار المبيعات المدرجة. وعلى المدى القصير، فمن المرجح أن يشهد معدل أسعار المكاتب المزيد من الإنخاض، حيث إن معظم المساحات المكتبية المتاحة للتملك الحر لا تزال في مراحل إنشائها الأولية، وتحتاج وقتاً لجذب المشترين.

وقد انخفضت الإيجارات بين 5 - 15 % في إمارة أبوظبي عينها. أما في المناطق الخارجية البعيدة نسبياً من جزيرة أبوظبي فقد انخفضت الإيجارات بنسبة 20 % في الربع الثالث من العام 2009. وعلقت داونز على ذلك بالقول: "على خلاف مبيعات السوق، فإن الكثير من المعروض العقاري القابل للتأجير وغير المتاح للتملك الحر سيدخل السوق على مر السنة المقبلة، مما سيعمل على دفع ايجارات المكاتب نحو الأسفل. وإضافة إلى ذلك، فإن تراجع الطلب، الناجم من تأخير أو إلغاء عمليات توسعة المكاتب ستؤثر بشكل سلبي على سوق إيجارات المكاتب في أبوظبي".