مشاريع البناء لدول الخليج تنخفض 13.5% حتى آخر نوفمبر

شهدت منطقة دول مجلس التعاون الخليجي انخفاضًا سنويًا بلغ 13.5 % في إجمالي قيمة المشاريع الحالية المعلن عنها بنهاية نوفمبر، بحسب تقرير لغلوبل. بخلاف الضربة الكبرى التي شهدها سوق الإمارات، ليسجّل انخفاضًا بنسبة 25.4 %، تلاه السوق الكويتي بانخفاض بلغت نسبته 9.1 %، فيما تراجع السوق القطري بنسبة 5.6 %. وعلى العكس، حققت أسواق العقارات في المملكة العربية السعودية والبحرين ارتفاعًا بلغ 0.5 و18.3 % على التوالي.

الكويت - إيلاف: يتوقع تقرير لبيت الاستثمار العالمي "غلوبل" أن يستعيد سوق العقارات السكنية الكويتي نشاطه، حيث إنه ما زال يشهد عجزًا كبيرًا في المعروض من العقارات. وسوف تُسهم التعديلات التي أُجريت في الفترة الأخيرة على القانونين رقم 8 و 9 و السماح بالبناء في مناطق جديدة، في تزايد النشاط في سوق العقارات. علاوة على ذلك، من تتوقًّع غلوبل أن يرتفع حجم الائتمان المُقدًّم للقطاع العقاري في المدى المتوسط.

كذلك يتوقًّع التقرير أن يشهد سوق العقارات القطري استقرار بعد فترة من الانخفاض. ويعتبر سوق العقارات القطري واحدًا من أفضل أسواق العقارات في المنطقة، مدعومًا في ذلك بالنمو الاقتصادي المتوقّع وخطط التنويع الاقتصادي. وعليه، سوف يواصل الطلب اعتماده على العوامل الأساسية أكثر من اعتماده على المضاربات ليعكس الأسعار الحقيقية للعقارات والإيجارات.

في الإمارات، استمر سوق العقارات الإماراتي في الانخفاض خلال الربع الثالث من العام 2009، كما شوهدت أكثر الانخفاضات حده في دبي. وقد زعزع إعلان دبي العالمية عن إعادة هيكلة الديون، ثقة المستثمرين في قدره إمارة دبي على سداد ديونها. لذا، تتوقع غلوبل أن تشهد دبي مزيدًا من عمليات التصحيح. على نحو مماثل، استمر سوق العقارات في أبوظبي في عمليات التصحيح خلال الربع الثالث من العام 2009. وعلى الرغم من أن إمارة أبوظبي تتمتع بوضع أفضل من جارتها دبي، فإن غلوبل لا تتوقّع أن يشهد سوقها انتعاشًا في المستقبل القريب، خاصّة مع طرح المعروض الجديد في السوق.

قيمة مشاريع البناء والتشييد في دول الخليج

المليون دولار أميركي

نوفمبر 2009

نوفمبر 2008

التغير %

المشاريع المعلقة - نوفمبر 2009

البحرين

68.331

57.742

18.3%

9.053

الكويت

271.532

298.746

-9.1%

41.040

عمان

104.617

106.430

-1.7%

6.735

قطر

204.800

216.887

-5.6%

7.864

السعودية

609.360

606.490

0.5%

39.179

الإمارات

915.897

1.228.189

-25.4%

368.244

إجمالي دول مجلس التعاون الخليجي

2.174.537

2.514.484

-13.5%

472.115

على صعيد مشروعات التشييد والبناء، شهدت منطقة دول مجلس التعاون الخليجي بكاملها انخفاضًا سنويًا بلغت نسبته 13.5 % في إجمالي قيمة المشاريع الحالية والمعلن عنها بنهاية نوفمبر 2009، وفقًا لبيانات المشاريع الصادرة من ميد " MEED". هذا بخلاف الضربة الكبرى التي شهدها سوق الإمارات، ليسجّل انخفاضًا بنسبة 25.4 %، تلاه السوق الكويتي بانخفاض بلغت نسبته 9.1 %، فيما تراجع السوق القطري بنسبة 5.6 %. وعلى العكس، حققت أسواق العقارات في المملكة العربية السعودية والبحرين ارتفاعًا بلغ 0.5 و18.3 % على التوالي. أخيرًا، بلغ إجمالي قيمة المشاريع المعلقة 472.1 مليار دولار أميركي. واستحوذ السوق الإماراتي على الحصة الكبرى من المشاريع المعلقة بنسبة 78 %، تلاه سوقا الكويت والمملكة العربية السعودية بنصيب 8.7 و8.3 % على التوالي.

أهم التطورات خلال الربع الثالث
الكويت:
أصدرت محكمة النقض الكويتية حكمًا يسمح لبيت التمويل الكويتي بتمويل العقارات السكنية الخاصة. وبناء على ذلك، سوف يكون بيت التمويل الكويتي، بحسب تقرير غلوبل، أول بنك يعمل وفقا لأحكام الشريعة الإسلامية، يستثنى من أحكام القانونين رقم 8 و 9. ويتوقّع التقرير أن يكون لهذا الحكم تأثير إيجابي على سوق العقارات السكنية الكويتي. ونتيجة لذلك، يتوقع أن تشهد مبيعات العقارات مزيدًا من النشاط خلال الفترة المقبلة.

كذلك استثنى مجلس الوزراء الكويتي 7 مناطق سكنية من قراره المتّخذ في العام 2003 بشأن منح تراخيص للبناء في المناطق السكنية الجديدة. وتتوقع غلوبل أن يسهم هذا القرار في حل مشكلة الإسكان العقاري، من خلال زيادة المعروض من العقارات السكنية. ويستثنى قرار مجلس الوزراء الصادر في العام 2003، المدن الجديدة وهي جابر الأحمد، وسعد العبد الله، وصباح الأحمد، والمسيلة، والصديق، والفنيطيس، وأبو فطيرة.

عُمان:
يدرس مسؤولون عُمانيون قانونًا جديدًا، من شأنه أن يعالج المشاكل المحتملة التي تواجه قطاع العقارات والناجمة من الأزمة المالية العالمية. وسوف يتضمن هذا القانون أحكامًا تنص على استحداث حسابات الضمان العقارية للعقارات التي يبيعها المطوّرون. ويجوز للمطوّرين إنفاق الأموال المودعة في حساب الضمان، فقط بغرض تطوير المشروع. ومن المتوقع أيضًا أن يتضمن القانون أحكامًا تمنع المطوّرين من الإعلان عن بيع أي وحدات سكنية أو تسويقها قبل الحصول على موافقة خطّية من السلطات الحكومية.

قطر:
أصدر أمير دولة قطر الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني القانون رقم 20 لسنة 2009 الذي يقضي بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات. وقد تم تعديل قانون الإيجار، مما جعل من طرد المستأجر من العقار المؤجّر أمرًا أكثر صعوبة. ويجوز للمالك الآن أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار المؤجر، فقط إذا كان يحتاجه بغرض الاستخدام الشخصي. ولكن، يجب على مالك العقار أن يخطر المستأجر بذلك قبل ستة أشهر على الأقل من إخلاء العقار. إضافة إلى ذلك، وخلافا لما هو متوقع، لا تعطي هذه التعديلات الحق لمالك العقار في رفع قيمة الإيجار. ومن المتوقّع أن يكون لهذه التعديلات تأثيرًا إيجابيًا على سوق العقارات السكنية في قطر، بحسب غلوبل. حيث إنها سوف تساعد على استقرار السوق وكبح جماح الزيادة المفرطة في أسعار الإيجارات. علاوة على ذلك، سوف تسهم هذه التعديلات في وضع حد للنزاعات التي تنشب بين الملاّك والمستأجرين. هذا الاستقرار في السوق، من شأنه أن يساعد على إظهار الأسعار الحقيقية للعقارات والإيجارات في السوق، ومن ثمّ تفادي عمليات المضاربة.

إلى ذلك، وافق مجلس الوزراء القطري على مشروع قانون يقضي بتعديل بعض أحكام القانون رقم 13 لسنة 2000 المُنظّم لاستثمار رأس المال غير القطري في القطاع الاقتصادي. وتهدف هذه التعديلات إلى اجتذاب الاستثمارات الأجنبية إلى البلاد، مع الأخذ بعين الاعتبار أن القانون المعمول به حاليًا يجيز لغير القطريين تملّك الشركات العاملة في بعض القطاعات مثل الصحة، والتعليم، والزراعة ملكية كاملة بعد الحصول على موافقة وزير الأعمال والتجارة. أما في القطاعات الأخرى، فيجوز لغير القطريين تملك 49 % فقط من رأسمال الشركة. ويسمح القانون الجديد للمستثمرين الأجانب بتملك حصة تقدر بنسبة 100 % في الشركات العاملة في خدمات الأعمال الاستشارية والفنية، وتقنية المعلومات، وخدمات التوزيع.

هذا وقررت قطر خفض معدّل الضريبة على الشركات إلى 10 % من 35 %، اعتبارًا من شهر يناير من العام 2010. ويهدف هذا القرار إلى تشجيع الاستثمار الأجنبي في البلاد، كما إنه سوف يعزز جاذبية قطر باعتبارها محورًا للأعمال التجارية، وأن يبعث بالمؤشرات الصحيحة التي تدل على أن قطر دولة ترحب بمزاولة الأعمال التجارية ومفتوحة للاستثمار الأجنبي.

المملكة العربية السعودية:
ما زال السوق السعودي ينتظر المصادقة على قانون الرهن العقاري الجديد، الذي أُعلن عنه في بداية العام الحالي. وسوف يوفّر هذا القانون للبنوك السعودية أعمال رهن عقاري آمنة، كما إنّه سيعزز ثقة المستثمرين في القطاع. ومن المنتظر أيضًا أن يحفز القانون الجديد الطلب على سوق العقارات السكنية في المملكة.

الإمارات العربية المتحدة:
في 9/9/2009، دشنت دبي أول شبكة مترو أنفاق في الخليج. وتضّم الشبكة حاليًا، 10محطات فقط قيد التشغيل، في حين ما زالت بقية المحطات في مراحلها الأولى، وسوف يتم افتتاحها على مراحل في غضون الأشهر المقبلة. وما زال الوقت مبكرًا جدًا لرصد مدى تأثير المترو على أسعار مشروعات التطوير العقاري المجاورة له. ولكن، على المدى الطويل، تتوقع غلوبل أن تشهد المناطق القريبة من محطات المترو مثل مارينا ووسط مدينة دبي (خليج الأعمال، وسط مدينة برج دبي، مركز دبي المالي العالمي، ومركز التجارة العالمي)، ارتفاعًا في أسعار العقارات يتراوح من 5 إلى 15 %.

كما يبحث مجلس الوزراء رفع سقف الملكية الأجنبية للعقارات من النسبة الحالية البالغة 49 %. وما زال القانون الذي سيتيح ملكية كاملة بنسبة 100 % للاستثمار الأجنبي قيد الدراسة. وقد يؤثر هذا القانون سلبًا على أسعار الإيجارات في المناطق الحرة، كما سيزيد من المنافسة بين المناطق الحرة وغير الحرة.

أيضًا تم الإعلان عن خطط للاندماج بين إعمار وثلاثة كيانات عقارية تابعة لشركة دبي القابضة، وهي دبي للعقارات، وسما دبي، وتطوير. وعلى الرغم من أن الاندماج المقترح سوف يحسّن من الوضع الائتماني للكيانات المندمجة، ويوفّر لها سبل أفضل للحصول على التمويل، فإنه يثير المخاوف بشأن الآثار المترتبة على إعمار من تملّك الأراضي الشاسعة المملوكة لدبي القابضة في دبي.

وأعلنت "دبي العالمية"، وهي شركة مملوكة بالكامل لحكومة دبي، في الخامس والعشرين من نوفمبر عن اعتزامها إعادة هيكلة ديونها وديون شركتها التابعة لها "النخيل". وتلتمس دبي العالمية من جميع مقرضيها تجميد سداد ديونها لمدة ستة شهور. ويهدف هذا التجميد إلى تمديد أجل استحقاق الديون والتمويلات المستحقة على الشركات التابعة لدبي العالمية، بما فيها شركة النخيل التي تستحق عليها صكوكًا بقيمة 3.65 مليار دولار أميركي خلال الشهر الحالي. وجاء هذا الإعلان بمثابة انتكاسة لدبي، حيث تسبب في زعزعة ثقة المستثمرين في قدرة الإمارة على سداد ديونها.

توقعات السوق
البحرين:
على صعيد العقارات السكنية، حرّكت قوانين التملّك الحرّ للأجانب سوق العقارات السكنية في البحرين لتظهر العديد من مشروعات التطوير العقاري السكني مثل جزيرة أمواج، وأبراج اللؤلؤ، ومارينا ويست في أنحاء المملكة كافة، مما أدّى إلى زيادة المعروض من العقارات المتاحة للتملّك الحر التي تستهدف فئة ذوي الدخل المرتفع. من ناحية أخرى، استعاد سوق الإيجارات نشاطه الأصلي، حيث أدّى نقص التمويل في تحوّل الطلب من سوق العقارات المتاحة للتملّك الحرّ إلى سوق العقارات المؤجّرة.

وفي ما يتعلّق بالقطاع التجاري (مكاتب)، فقد شهد عجزًا في مساحات المكاتب من الفئة الأولى في البحرين، إلا أن الأزمة المالية قد أدّت إلى تقلص العديد من الأعمال التجارية، مما ننتج منه انخفاضًا في الطلب عليها. وتتوقع غلوبل أن تتوفّر المزيد من المساحات المكتبية في خلال العام 2009-2010. ومع ذلك، فقد تأجلت العديد من المشاريع أو ألغيت، مثل مشروع برج آية في الحورا، وبرج سيجنال وان تاور في جزيرة أمواج.

وتدعم حركة العبور من جسر السعودية، نمو سوق عقارات التجزئة في البحرين. ويتوقع التقرير أن يبدأ في وقت قريب إنشاء جسر آخر يربط البحرين بقطر.

الكويت:
من المتوقع أن يستقر قطاع العقارات السكنية عند مستويات الأسعار الحالية، مع اتجاه طفيف إلى الارتفاع في بعض المناطق، نتيجة للقرارات التي اتّخذها مجلس الوزراء في الفترة الأخيرة. وبالمضي قدمًا، يتوقع أن تسجّل قطاع العقارات السكنية ارتفاعًا في الأسعار خلال العام 2010 مدعومًا في ذلك بالتمويل المتاح لها، من خلال البنوك العاملة وفقًا لأحكام الشريعة الإسلامية.

ويتوقع التقرير أن تبقى العقارات الاستثمارية في حالة ركود حتى نهاية العام الحالي. وأدّى الاستمرار في مزاولة أنشطة البناء إلى زيادة المعروض من العقارات الاستثمارية، والذي لن يستطيع أن يواكبه الطلب الكافي خلال الفترة المقبلة، نظرًا إلى التباطؤ الاقتصادي. إضافة إلى ذلك، من المتوقع أن تزداد العقارات الشاغرة أكثر، حيث ما زال المطوّرون يشيّدون مجمعات جديدة بسرعة كبيرة. وتستبعد غلوبل أن تتطلع إلى اتجاه أسعار الإيجارات إلى الزيادة في وقت قريب، حيث إنها مرتبطة ارتباطًا مباشرًا بالانتعاش الاقتصادي لمختلف القطاعات خلال العام 2010.

ويتوقع تقرير غلوبل أن تبقى العقارات التجارية في حالة ركود عند مستوياتها الحالية في مختلف المناطق. غير أن تسليم المعروض الجديد من العقارات سوف يفرض مزيدًا من الضغوط على أسعار الإيجارات، لتنخفض خلال العام 2010 في ما يتعلق بكل من عقارات التجزئة ومساحات المكاتب.

عُمان:
كان قطاع العقارات السكنية في عُمان قطاع يعتمد على الطلب المحلي إلى حدّ كبير. ويستمر عدد السكان في عُمان في النمو، ويشكّل العمانيون دون سن الرابعة عشر سنة حوالي 43 % من السكان. وتتوقع مصادر القطاع العقاري أنه يلزم توفير من 20 ألف إلى 25 ألف وحدة في خلال السنوات القليلة المقبلة للإيفاء بالطلب المتزايد على الوحدات السكنية. ولكن، نظرًا إلى الأزمة المالية ونقص التمويل، تتوقّع غلوبل انخفاض الطلب في المدى القصير.

وعلى صعيد مساحات المكاتب، تتوقع أن يؤدي تباطؤ النمو الاقتصادي إلى تدني الطلب عليها خلال العام 2010. إضافة إلى ذلك، من المقرر أن يتم تسليم 200 ألف متر مربع من الوحدات المكتبية في مسقط بحلول العام 2010، خاصّة تلك الواقعة في مجمّع العذيبة للأعمال، والقرم سيتي سنتر.

كما سوف يتأثر قطاع الضيافة سلبًا، حيث تشهد الاقتصادات المتقدمة الكبرى في كل أنحاء العالم حالة ركود. وفي المدى المتوسط وحتى حلول العام 2011، من الممكن ملاحظة انخفاض في أعداد السائحين المتدفقين إلى البلاد، حيث يتألف 44.4 % من السائحين الوافدين إلى عُمان من سكان الولايات المتحدة، والمملكة المتحدة، والدول المتقدمة الأخرى. ومن المتوقع أن تسهم مشاريع التطوير العقاري الكبرى في مسقط في زيادة عدد الغرف بحوالي 5.500 غرفة فندقية إلى الغرف الفندقية الحالية ذات الخمس نجوم والأربع نجوم، حتى العام 2012، بما يؤدي إلى زيادة مفرطة في المعروض منها. وبناء على ذلك، فإن توقعات غلوبل لقطاع الضيافة في المدى المتوسط، تتسم بالسلبية.

قطر:
سوف يظل المعروض من الشقق السكنية المخصصة لفئة الطبقة المتوسّطة يشهد نقصًا، كما ترى غلوبل، حيث تتركز معظم المشاريع تقريبًا في قطاع العقارات المخصصة لذوي الدخل المرتفع. لذا سوف تبقى أسعار العقارات والإيجارات عند مستوياتها على المدى المتوسط إلى القصير، مع إمكانية ارتفاعها في المدى الطويل. ويرتبط ذلك مباشرة بالتركيبة السكانية وتزايد الطلب على العقارات.

وفي ما يتعلق بالشقق والفيلات السكنية المخصصة لذوي الدخل المرتفع، سوف يؤدي التسليم الحالي للمشاريع والوحدات السكنية الجديدة إلى تزايد المعروض بمعدلات مرتفعة مقارنة بمعدلات تزايد الطلب. ونتيجة لذلك، قد تنخفض أسعار الإيجارات أو تستقر عند مستوياتها الحالية على المدى القصير إلى المتوسط. ويتوقف أداء هذه العقارات إلى حدّ كبير على الأداء الاقتصادي وأنشطة الأعمال.

ويتوقع تقرير غلوبل أن تبقى إيجارات مساحات المكاتب عند مستوياتها الحالية على المدى القصير، لاسيما تلك الواقعة في الحي التجاري الجديد. من ناحية أخرى، من المحتمل أن تشهد الإيجارات في الأحياء التجارية القديمة انخفاضًا يصل إلى 10 % في المدى القصير نتيجة للتحول أو الانتقال من الحي التجاري القديم إلى المواقع الرئيسة الجديدة. بالتطلّع إلى المستقبل، سوف يفرض تسليم المعروض الجديد من المساحات المكتبية مزيدًا من الضغوط على أسعار الإيجارات في كلا الفئتين خلال 2010 و2011. من ناحية أخرى، قد يعني السيناريو المتفائل لنمو النشاط الاقتصادي، استمرار مستويات أسعار إيجار المساحات المكتبية في المواقع الرئيسة.

المملكة العربية السعودية:
يتمتع سوق العقارات السكنية السعودي بنظرة مستقبلية مستقرّة، حيث يعتمد الطلب بشكل أساس على السكان الشباب المحليين والباحثين عن مساكن بأسعار معقولة. وقد مال المعروض الجديد من الوحدات السكنية في المملكة بصفة أساسية ناحية مشروعات التطوير العقاري الفاخرة، مما قلل من المعروض من العقارات السكنية من الفئة المتوسطة. ويتوقع التقرير أن تشهد المملكة العربية السعودية عجزًا يصل إلى مليون وحدة سكنية بحلول العام 2012. إضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يؤدي صدور قانون الرهن العقاري الجديد إلى زيادة الطلب على العقارات السكنية.

تبدو النظرة المستقبلية لأداء قطاع المساحات المكتبية سلبية، حيث ينتظر أن تطرح أكثر من 550 ألف متر مربع من صافي المساحة القابلة للإيجار في السوق خلال العامين المقبلين في الرياض، في حين يتوقع أن يتم تسليم أكثر من 300 ألف متر مربع من مساحات المكاتب في جدة قبل حلول العام 2011. ومن المتوقع أن ينمو المعروض من المساحات المكتبية في الخبر والدمام بأكثر من 8.700 متر مربع بنهاية العام 2010.

الإمارات العربية المتحدة:
تبدو النظرة المستقبلية لسوق دبي السكني سلبية، كما تتوقع غلوبل أن تشهد أسعار العقارات والإيجارات مزيدًا من الانخفاض، ولكن بمعدلات أقل من تلك التي شهدناها خلال الربع السابق. على الرغم من أنه كان هناك عدد كبير من المشاريع التي تأجلت أو ألغيت، فإنه من المتوقع أن يتم الانتهاء من تسليم حوالي 22,400 وحدة سكنية في دبي خلال العام 2009. إضافة إلى ذلك، في ظل تقلّص عدد السكان، ومحدودية التمويل العقاري، وتأخر المشترين في السداد، فإننا لا نتوقع أن تصل الأسعار إلى أدنى مستوياتها قبل حلول الربع الثاني من العام 2010.

تتسم النظرة المستقبلية لسوق مساحات المكاتب في دبي بالسلبيّة، بالإضافة إلى أن المعروض الجديد من المساحات المكتبية وانخفاض الطلب عليها سوف يدفع أسعار المكاتب والإيجارات أكثر نحو الانخفاض. ووفقا للتقرير الأخير الصادر عن ""جونز لانغ لاسال"، من المنتظر أن تطرح 25 مليون قدم مربعة من المساحات المكتبية الإضافية في السوق خلال العام 2011 مما سيرفع من معدلات الوحدات المكتبية الشاغرة ويزيد من الضغوط على الإيجارات لتنخفض.

تتسم النظرة المستقبلية لسوق أبو ظبي السكني بالسلبيّة، حيث أغرت عمليات التصحيح التي شهدها سوق دبي السكني العديد من سكان أبو ظبي بالانتقال إلى دبي، الأمر الذي زاد من الضغوط على الأسعار والإيجارات في أبوظبي لتنخفض. هذا إضافة إلى طرح المعروض الجديد من العقارات السكنية في السوق، مما يزيد من مستوى الهبوط المتوقع. كذلك تبدو النظرة المستقبلية لسوق المساحات المكتبية في أبو ظبي سلبية، حيث سوف يفرض تباطؤ النشاط الاقتصادي والمعروض الجديد من المساحات المكتبية على أسعار العقارات والإيجارات المضي في اتجاهها التصحيحي.