العقار في المدن السعودية الرئيسية الأكثر جاذبية عالمياً

الرياض: اعتمد تقرير دراية ، أسلوباً جديداً لتقييم أسعار العقارات السكنية العالمية، حيث قام بمقارنة أسعار العقارات في 50 مدينة حول العالم بالنظر لمتوسط سعر المتر المربع من العقار السكني في مدن مختلفة، ومقارنته بمتوسط دخل الفرد في كل من تلك المدن، وذلك وصولاً للمساحة العقارية التي يمكن شراؤها في كل مدينة بناء على متوسط دخل السكان في تلك المدينة. وبناء على التقرير ووفق حساباته، كانت الرياض وجدة والدمام ضمن المدن العالمية الأقل تكلفة بالنظر في المساحة العقارية الممكن شراؤها من متوسط دخل السكان ، مما يشير إلى أن أسعار العقارات السكنية في المملكة تظل ذات جاذبية عالية بالمقارنة مع المدن الأخرى.عند استخدام مقياس "المساحة الممكن شراؤها من متوسط دخل السكان" ، كشف التقرير أن مدينة مومباي الهندية هي الأقل جاذبية في القائمة التي غطاها التقرير نظراً لارتفاع سعر متر العقار السكني وانخفاض متوسط دخل الفرد، حيث يستطيع الساكن المتوسط في مدينة مومباي شراء 0.38 متراً مربعاً من المسكن فقط بناء على متوسط دخل السكان السنوي، تأتي بعدها مدن موسكو، وهونج كونج، ولندن، وسنغافورة كأغلى مجموعة من المدن.

وأكد التقرير العقاري، أن الشرق الأوسط شهد اختلافات مشابهة، فأسعار الشقق السكنية في الرياض بالمملكة شهدت زيادة عام وراء عام مقدارها 6%، في حين أن الأسعار لا تزال تنخفض في مدن مثل دبي. ومن منظور العائد من الإيجار، قال التقرير إن دول أمريكا اللاتينية، مثل بيرو والبرازيل، تبدو جذابة عند مقارنتها بنظرائها حول العالم. وعلى المستوى الإقليمي، فإن مصر والأردن توفران أعلى عائد من الإيجار يتراوح بين 7 و 8%.وبحسب مقياس "المساحة التي يمكن شراؤها من متوسط دخل السكان" ، أكد التقرير إن مدن مومباي وموسكو وهونج كونج لديها أقل مساحة يمكن شراؤها من متوسط دخل السكان، وبالتالي فإنها الأصعب في تحمل التكلفة، في حين أن زيورخ والقاهرة والدمام لديها أعلى مساحة يمكن شراؤها من متوسط دخل السكان، وبالتالي فإنها الأيسر في تحمل التكلفة.

وتعليقاً على هذا التقرير ، قال محمد القويز، العضو المنتدب والشريك المؤسس في شركة دراية المالية: تعتبر الاستثمارات العقارية جزء مهم من محافظ المستثمرين في المملكة وباقي المستثمرين في الخليج. ولطبيعة الاستثمارات العقارية، فإنه يصعب على المستثمر الفرد أن يقدر ويحلل أدآء العقارات كفئة من فئات الأصول الاستثمارية، إضافة إلى التعقيدات التي أضافتها الأجواء الاقتصادية العالمية الحالية. ويمثل هذا التقرير اصرارنا على أن بذل جهودنا التي تهدف إلى توفير الأدوات اللازمة للمستثمر الفرد لاتخاذ القرارات الاستثمارية السليمة."

وأوضح القويز، أن تقرير دراية قام بتحليل الأسواق بالنظر في قابلية قدرة المقيمين على اقتناء العقارات السكنية في المدينة، ويفترض التقرير أن كل ما زادت قابلية إقتناء المقيمين للعقار، كل ما كانت احتمالية زيادة قيمة العقار أعلى وبالتالي تكون الفرص أكبر في تحقيق الارباح من الاستثمارات في هذه العقارات السكنية. وتابع :" في هذا التقرير، طرحت دراية معيارا جديدا - المساحة المقدور عليها من قبل السكان ذوي الدخل المعتدل - حيث يعاين هذا المعيار فرص الاستثمار في العقار السكني في أكثر من 50 مدينة حول العالم، وإستخدم التقرير مقياساً جديداً لمقارنة العقارات على المستوى العالمي، وهو مقياس "المساحة التي يمكن شراؤها من متوسط دخل السكان" ،حيث يقارن هذا المقياس بين متوسط سعر المتر المربع في كل مدينة ومتوسط دخل السكان في هذه المدينة، بعد التعديل لحساب تدفقات السياح.

وأعتبر القويز ، أن هذا المقياس المبني بصورة أساسية على القدرة على تحمل التكلفة، هو مؤشر جيد للقيمة، وخاصة بالنسبة للعقارات السكنية، وأنه يؤدي إلى بعض النتائج المثيرة للاهتمام، وذلك عند عند تطبيقه على بعض العينات من المدن الكبيرة في العالم.ووصف القويز ، قطاع العقارات بالأصول الاستثمارية المرغوبة بشدة لدى المستثمرين في دول مجلس التعاون الخليجي، وفي الشرق الأوسط بشكل عام، مضيفاً :" رغم أن العقارات مرغوبة بطبيعتها، فإنه ليس هناك سوى القليل من إطارات العمل التحليلية التي تساعد على تقييم القيمة العادلة للعقارات، خاصةً عند النظر إلى المستوى المحلي، حيث أن المعيار الرئيسي الذي يُستخدم للتقييم هو العائد من الإيجار (صافي القيمة السنوية لإيجار العقار مقسوماً على سعره السوقي).

ورغم أن هذا المعيار يُستخدم على نطاق واسع، فإنه معيار معيب على حد قوله،إذ أن الكثير من الأسواق (دبي، على سبيل المثال) قد شهدت ارتفاعاً شديداً في كل من أسعار العقارات و القيمة الإيجارية في نفس الوقت، وهذا جعل معيار "العائد من الإيجار" لا يعطي أي تحذير من فقاعة الأسعار الوشيكة. وأضاف :" رغم أننا يجب أن نأخذ بعض العوامل الأخرى في حسابنا عند تقييم قيمة العقارات (مثل النمو الاقتصادي، وكثافة السكان، وبالطبع العائد من الإيجار)، فإننا نرى أن هذا المقياس يمكن أن يوفر لنا منظوراً مثيراً للاهتمام في بحثنا المستمر عن القيمة في الاستثمارات العقارية".