عقاريون: الأزمة المالية صوبت مسار العلاقة بين الإيجارات والدخول

أفاد عدد من خبراء القطاع العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة، أن الأزمة المالية أعادت العلاقة بين معدلات الإيجارات والدخول إلى نسب تقارب مستوياتها العالمية، والتي تتراوح بين 25 إلى 30%.

الرياض: رغم اتفاقهم على تراجع الإيجارات بشكل عام في مختلف الإمارات، إلا أنهم اختلفوا حول نسب استحواذ الإيجارات على الدخول في كل إمارة، فبينما قدرها البعض بـ30% في دبي حالياً، يرى آخرون أنها تستحوذ على 40% من الدخول في أبوظبي. وتوقعت المصادر، أن تشهد الإيجارات مزيدا من التراجع خلال الربع الأخير من 2010، والربع الأول من 2011، لافتين إلى أن مستويات الإيجارات الحالية تلامس متوسطي الدخل، وأنها أقرب ما يكون إلى نسبها العادلة. وتفصيلا يرى مهند الوادية، المدير التنفيذي لشركة "هاربور" العقارية في دبي، أن الأزمة المالية صححت مسار العلاقة بين الإيجارات والدخول، موضحاً، "تستحوذ الإيجارات حاليا، على نسب تتراوح بين 25 - 30% من الدخول في دبي، وهي المستويات العالمية ذاتها للعلاقة بين الإيجارات والدخول.

تصحيح التركيبة السكانية

وأشار الوادية، إلى وجود تصحيح في التركيبة السكانية في بعض المناطق، حيث لم يتأثر دخول بعض الأفراد بالأزمة؛ ما زاد من قيمتهم الشرائية وقدرتهم في البحث على أماكن أفضل بأسعار أقل، لافتا، إلى "أن كثيرا من الشركات اتجهت بعد الأزمة إلى الاستثمار في السكن المتوسط؛ الأمر الذي ساعد على إعادة موضعة الأفراد، ونزوح البعض بين الإمارات القريبة مثل دبي والشارقة وعجمان".

وبحسب الوادية، فإن "معدلات الإيجارات شهدت نزولا حادا خلال عام 2009، وظلت في معدلات متراجعة حتى الربع الأخير منه"، مقدرا نسب التراجع منذ نهاية 2008 وحتى الربع الأخير من 2009، بـ50%، بينما تتراوح بين 10 إلى 12% خلال عام 2010، الأمر الذي عده المدير التنفيذي لـ هاربور استقرارا نسبيا، لافتا إلى أن بعض المناطق في دبي لم تشهد تراجعا خلال 2010، بل ظلت عند معدلاتها، مشيرا إلى أن سوق الإيجارات في 2010 من المتوقع أن يشهد مزيدا من الاستقرار خلال الفترة المقبلة.

المستويات الطبيعية

واختتم الوادية، "معدلات الإيجارات صارت في مستوياتها الطبيعية، بل ربما أقل في بعض المناطق، والفرصة سانحة للاستثمار طويل الأجل، بعيدا عن المضاربات". من جانبه، يتفق وليد الزرعوني، الرئيس التنفيذي لمجموعة "دبليو كابيتال" في دبي، مع سابقه، أن الأزمة أعادت النسب بين الإيجارات والدخول لمعدلاتها الطبيعية، مبينا، أن "الإيجارات صارت تستحوذ على حوالى 30% من دخول الأفراد في دبي". وأشار الزرعوني إلى أن القيم الإيجارية الحالية تقارب المعدلات العادلة، بعد أن شهدت تصحيحا خلال الأزمة، مضيفاً، "أتوقع استقرار تلك المعدلات حتى الربع الأول من 2011".

إعادة موضعة الأفراد

وبحسب الرئيس التنفيذي لـ دبليو كابيتال؛ فإن تراجع الإيجارات أدى إلى إعادة موضعة 45% من الأفراد في دبي تقريبا، حيث ساهمت التراجعات في البحث عن شقق أوسع بتكلفة منخفضة. وكانت شركة "لاند مارك" أصدرت تقريرا حديثا، أظهر تراجع الحد الأدنى للاستئجار في "دبي مارينا" بـ27%، و"أبراج بحيرات جميرا" بـ50٪، وتراجعا في المدينة العالمية، وصل إلى 36٪ بالنسبة إلى استئجار أستوديو. كما شهدت الفلل الواقعة في "جزر جميرا"، بحسب التقرير، تراجعاً بنسبة 16٪، مقارنة بتراجع 9٪ في "السهول".

من جانبه، يرى عبدالمحسن الحمادي، رئيس مجلس إدارة منازل العقارية، والرئيس التنفيذي للشركة، أن "الإيجارات في أبوظبي تستحوذ على ما يقارب الـ40% من دخول الأفراد في الإمارة، مؤكدا أن معدلات الإيجارات ما زالت أعلى من مستوياتها الطبيعية، بنسب تتراوح - بحسب الحمادي - ما بين 10 إلى 20%". وأشار الحمادي، إلى أن المشاريع التي تشهدها الإمارة في قطاعات عدة (سياحية، ترفيهية، صناعية، ومعارض)، من شأنها أن تحفظ التوازن بين الطلب والعرض، فالشركات تسعى إلى تلبية احتياجات الأفراد كافة من ذوي الدخول المرتفعة والمتوسطة، مؤكداً أن "إمارة أبوظبي جاذبة لفرص العمل؛ لما تتمتع به من بنية تحتية واقتصادية تنافسية"، على حد قوله.

.

في السياق ذاته، ووفقا لـ عبيد هلال الكعبي، المدير التنفيذي للمجموعة المتحدة القابضة في أبوظبي، فإن "معدلات الإيجارات في أبوظبي، ما زالت أعلى من معدلاتها الطبيعية، وأن الأزمة ساهمت في تصحيح القيم الإيجارية"، متوقعا أن تشهد الإيجارات مزيدا من التراجع في أبوظبي بحدود 20% حتى منتصف 2011. وأشار المدير التنفيذي للمجموعة المتحدة، إلى أن "المناطق خارج جزيرة أبوظبي تراجعت بمعدلات أكبر من داخل الجزيرة، تراوحت بين 30 إلى 35%، وأن الإيجارات الخاصة بالوحدات التجارية تراجعت بنسبة أكبر من السكنية، فضلا عن السكن الخاص بالعمال"، لافتا إلى أن "الطلب لا يزال عاليا في أبوظبي، وهناك فجوة بين العرض والطلب؛ الأمر الذي قلل من معدلات تراجع الإيجارات في أبوظبي، مقارنة بالإمارات الأخرى".

وأوضح تقرير لمركز إحصاء أبوظبي عن الرقم القياسي لأسعار المستهلك، خلال الـ9 أشهر الأولى من 2010، أن مجموعة "السكن، والمياه، والكهرباء،.. ) ما زالت تساهم بأعلى نسبة في ارتفاع التضخم في الإمارة، وذلك بنسبة 65%، وقد جاءت هذه المساهمة العالية - بحسب التقرير - نتيجة لارتفاع معدل أسعار هذه المجموعة بنسبة 4.7%، والسبب الرئيس في ارتفاع معدل أسعار هذه المجموعة؛ هو ارتفاع أسعار إيجارات السكن.

الجدير بالذكر أن أسعار الإيجارات كانت قد وصلت إلى مستويات وصفها بعض الخبراء بـ"الجنونية" قبل الأزمة، وذلك في أواخر عام 2008، حيث وصل سعر "الأستوديو"، إلى 80 ألف درهم في أبوظبي، وقريبا منه في دبي، إلا أنها - ومع بدايات الأزمة العالمية في الربع الأخير من 2008 - أخذت في التراجع بنسب متفاوتة حسب كل إمارة، وحسب كل منطقة داخلها.

.