المساكن المدعومة تساعد على احتواء أسعار العقارات في فيينا

تتمتع فيينا بسوق عقارية أسعارها معتدلة بسبب المساكن الكثيرة المخصصة للإيجار والمدعومة من قبل الدولة.

فيينا: اختارتها الوكالات المتخصصة أكثر مدينة يحلو فيها العيش في العالم، لكن فيينا رغم ذلك تتمتع بسوق عقارية أسعارها معتدلة أكثر بكثير من عواصم أوروبية أخرى، بسبب المساكن الكثيرة المخصصة للإيجار والمدعومة من قبل الدولة، التي تستضيف أكثر من 55% من سكان العاصمة النمسوية، البالغ عددهم 1.7 مليون نسمة.

فاستئجار شقة في المنطقة الأكثر رواجًا في فيينا بمحاذاة قصر هابسبورغ الملكي أو دار الأوبرا أقل بشكل وسطي من الإيجار في الدائرة التاسعة عشرة في باريس، وهي المنطقة الأرخص في العاصمة الفرنسية.

ويعود السبب في ذلك إلى أمرين. الأول هو 220 ألف مسكن تابع للبلدية من إرث سياسة الاجتماعيين-الديموقراطيين الذين يتولون شؤون البلدية منذ العام 1919. أما الثاني فهو 200 ألف مسكن مدعوم تدار على أساس لا يبغى الربح، بل على أساس شروط تتعلق بموارد الشخص، للحصول عليها. وهي توفر مسكنًا بإيجار أقل "بنسبة 30% عن معدل السوق الخاصة" على ما يقول هيربرت لودل المسؤول في هذا القطاع.

وفي المحصلة وإذا ما استثنينا أصحاب الشقق التي يسكنونها فإن سوق الإيجارات الخاصة يتراجع إلى 25% تقريبًا من أصل 770 ألف مسكن في العاصمة النمسوية. وكان سعر إيجار المتر المربع بشكل وسطي 6.28 يوروهات في الشهر في منتصف العام 2010 في مجموع المساكن، في مقابل 5.30 يورو في قطاع المساكن الشعبية. ويقول لودل "هذا الوضع يسمح بفرض شروط. سكان فيينا يريدون مساكن فسيحة وذات نوعية جيدة وبسعر جيد".

وأدى ضيق السوق كذلك إلى الحد من ارتفاع أسعار الشراء، فالمتر المربع يبلغ سعره بشكل وسطي 2200 يورو، على ما تفيد شبكة الوكالات العقارية "ريماكس"، وهو أقل سعرًا من وارسو وبراغ، وبعيد جدًا عن السوق الباريسية، حيث المتر المربع بسبعة آلاف يورو.

وتيرة الصفقات وحجمها مستقران منذ بداية الأزمة مع اهتمام متجدد بالعقارات، "ولا سيما من الأجيال التي اختبرت في الماضي تخفيضًا في قيمة العملة"، ومثير للاهتمام على ما يقول برنارد ريكيرزدورفر مدير وكالة "ريماكس" في النمسا، موضحًا أن "ثمانية آلاف مسكن بيع في فيينا في النصف الأول من العام 2010".

وبدأ المستأجرون يتأثرون بهذا الميل. فقد ارتفعت الإيجارات بنسبة 10% بين 2007 ومنتصف 2010 أي بنسبة أعلى من التضخم. وقد زاد عدد سكان فيينا قلب البلاد الاقتصادي، 150 ألف نسمة في غضون عشر سنوات، إلا أن حركة البناء لم تتبع هذه الزيادة إلا جزئيًا. والأشكال الحديثة للسكن (عدد أكبر من العازبين والطلب على مساحات أكبر) زادت الضغوط على الأسعار.

وتقول جمعية المستأجرين في النمسا إن هذا الميل قد يتواصل. ويوضح رئيسها يورغ نيديرموهلبيشلر أن "عدد متزايد من المستثمرين الدوليين يدخلون السوق، ويأملون بمردود تزيد نسبته عن 10%". وتوفر فيينا فرصًا جميلة جدًا في مجال الاستثمار العقاري على مساحتها، التي تمتد على 415 كيلومترًا مربعًا، مع احتمال أيضًا توسيع الأحياء الواقعة في الضواحي.

إلا أن فولفغانغ سيدلمار المسؤول عن شركة "فاينفيرت" المتخصصة في تحديث المساكن القديمة وبيعها يعتبر أن "السوق ليست مثيرة للصناديق الاستثمارية. فالمردود متدن جدًا بالنسبة إليها. والربح يتم خصوصًا مع عملية إعادة البيع والاستفادة من ارتفاع الأسعار".

وأمام التهديدات التي تحدق بالمنتسبين إليها، شهرت جمعية المستأجرين في النمسا سلاحًا آخر. فبعدما حصلت أخيرًا على خفض لعمولة الوسطاء العقاريين، تناضل الآن من أجل شفافية في احتساب الإيجارات، وهي منظمة جزئيًا بالنسبة إلى المساكن القديمة، إلا أنها أكثر من قيمتها الفعلية بنسبة "20 إلى 25%" على ما ترى الجمعية.