غلوبل تتوقع انتعاش قطاع العقارات الخليجي في 2010

الكويت - إيلاف: أشار تقرير إلى أن قطاع العقارات في الخليج قد يشهد انتعاشاً باستثناء الإمارات. وذكر أنّ الزيادة في المعروض في البحرين من العقارات المخصصة لذوي الدخل المرتفع فرضت ضغوطاً أدّت إلى انخفاض الأسعار والإيجارات. متوقّعاً أن يشهد الطلب على العقارات السكنية المخصصة لذوي الدخل المتوسّط والمنخفض انتعاشاً نظراً إلى النقص في المعروض.

كما توقعت غلوبل أن تبدأ أسعار العقارات السكنية في الكويت في الارتفاع خلال العام 2010، وأن تشهد هذه الفئة من العقارات زيادة تتراوح ما بين 10 و15 % خلال النصف الأول من العام 2010، مدعومة في ذلك بالتمويل المتاح لها من خلال البنوك العاملة وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية.

وبالنسبة إلى الاقتصاد العُماني فتوقّع التقرير أن ينمو بمعدل 3 % من حيث القيمة الحقيقية خلال العام 2010، نظراً إلى استفادته من أسعار النفط الخام المرتفعة، والإنفاق الحكومي الجاري. وسوف تستفيد كل هذه القطاعات من هذا النمو، بما فيها قطاع العقارات والبناء والتشييد. ومن ثمّ، يتوقّع أن تبلغ قيمة قطاع البناء والتشييد في عُمان 1.57 مليار ريال عُماني بحلول العام 2013، أي بزيادة سنوية تبلغ نسبتها 2.7 %.

ولفت التقرير إلى تصريح محافظ مصرف قطر المركزي بأن الاقتصاد القطري سيشهد نمواً حقيقيًا يُقدر بحوالى 16 % خلال العام 2010. وبناء على ذلك، تتوقّع غلوبل أن ينتعش الطلب على العقارات. ومن شأن ذلك أن يساعد على استقرار سوق العقارات خلال النصف الأول من العام 2010، كما إنه حسب تقديراتها من المحتمل أن تكون أسعار الإيجارات قد بلغت مستوى القاع دون أي انخفاضات حادة متوقعة.

وأشار إلى أن السوق الإماراتية بدأ يظهر بعض بوادر الاستقرار في أسعار العقارات خلال النصف الثاني من العام 2009. وخلال الربع الرابع من العام 2009، كانت العقارات الشعبية المزودة بالمرافق الخدمية المناسبة وعمليات تطوير البنية التحتية أوفر حظًا من غيرها. رغم ذلك، تستبعد غلوبل أن تشهد السوق الإماراتية انتعاشاً خلال العام 2010 نظراً إلى طرح المعروض الجديد من العقارات في السوق.

إلى ذلك، وبالانتقال إلى السعودية فمن الممكن أن يتحوّل قانون الرهن العقاري المتوقّع تطبيقه في المملكة خلال العام الحالي إلى عامل مهم يسهم في تنمية القطاع العقاري، بحسب التقرير. وفي ضوء التوقعات بأن يتراوح الطلب على الوحدات السكنية ما بين 1.0 إلى 1.5 مليون وحدة على مدى السنوات الخمس المقبلة، يتوقّع التقرير أن يواصل القطاع العقاري مسيرة نموه بوتيرة ثابتة وبمعدل سنوي متوسط يتراوح ما بين 7 إلى 10 % حتى العام 2014.

أهم التطوّرات خلال الربع الرابع

الكويت:
أعلنت الكويت عن موازنة توسعية للعام 2010/2011 بعجز متوقّع مقداره 7.4 مليارات دينار كويتي. وبلغ إجمالي النفقات المقدّرة في الموازنة المعلنة 16.16 مليار دينار كويتي، بزيادة مقدارها 33.4 % مقارنة بإجمالي النفقات المقدّرة في موازنة العام 2009/2010 البالغة 12.12 مليار دينار كويتي. وركّزت الموازنة على الإنفاق الرأسمالي، آخذةفي الاعتبار المشاريع الضخمة التي أعلنت الكويت عن تنفيذها، في إطار خطّة التنمية لعام 2013/2014.

ووافقت الحكومة الكويتية على تخصيص مبلغ 4.78 مليارات دينار كويتي للإنفاق على المشروعات خلال السنة المالية الأولى (2010/2011). لذا، تتوقّع غلوبل أن يستفيد القطاع العقاري من هذا الإنفاق الرأسمالي في حال تنفيذه فعلياً. تتضمّن خطّة التنمية تنفيذ الكثير من المشاريع العملاقة، مثل مشروع إنشاء مدينة الحرير، ومركز الأعمال الجديد لدولة الكويت الذي تبلغ تكلفته 77 مليار دولار أميركي، ومشروع شبكة السكك الحديد ومترو الأنفاق، كما تغطي الخطّة نفقات إضافية لإنشاء المدن الجديدة، و البنية التحتية، وتوفير الخدمات خاصّة خدمات الصحّة والتعليم، إضافة إلى الاستثمار في قطاع النفط.

عُمان
من المتوقّع أن ينمو الاقتصاد العُماني بمعدل 3 % من حيث القيمة الحقيقية خلال العام 2010، نظراً إلى استفادته من أسعار النفط الخام المرتفعة، والإنفاق الحكومي الجاري. إضافة إلى ذلك، من المتوقّع أن يعزز ارتفاع عدد السائحين الوافدين إلى عُمان وزيادة الاستثمار الأجنبي المباشر أداء الاقتصاد العُماني. وسوف تستفيد قطاعات الاقتصاد كافة من هذا النمو، بما فيها قطاع العقارات والبناء والتشييد. ويعزى ذلك بصفة أساسية إلى أن الحكومة سوف تواصل الإنفاق على مشروعات البنية التحتية لتحقيق التنويع الاقتصادي. وبالمضي قدماً، يتوقّع التقرير أن تبلغ قيمة قطاع البناء والتشييد في عُمان 1.57 مليار ريال عُماني بحلول العام 2013، أي بزيادة سنوية تبلغ نسبتها 2.7 %.

قطر
لفت التقرير إلى إصدار أمير دولة قطر الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني القانون رقم 2 لسنة 2010 الذي يقضي بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات. وقد أبقى قانون الإيجارات الجديد على معظم الأحكام التي وردت في القانون الصادر في عام 2008، باستثناء تلك التي تنص على أن المُلاّك سوف تكون لهم من الآن فصاعدًا حرية زيادة قيمة الإيجارات السكنية.

من ناحية أخرى، جمَّد القانون أسعار إيجارات المحال والمباني التجارية الأخرى لمدة سنة وحتى فبراير/شباط 2011. لكن هذه الخطوة لن يكون لها تأثير كبير على رفع قيمة الإيجارات بشكل ملحوظ. فما زالت غلوبل تتوقّع أن العوامل الأساسية للعرض و الطلب سوف تحكم الارتفاع في قيمة الإيجارات. ومن ثمّ، لن يكون للملاّك مطلق الحريّة في زيادة قيمة إيجارات العقارات السكنية وفق أهوائهم ورغباتهم، حيث سيكون المستأجرين في وضع يسمح لهم بمساومتهم والإصرار على أن يخفّض الملاك قيمة الإيجار. أخيراً، سوف تساعد الظروف الحالية للعرض والطلب على إظهار القيمة الحقيقية للإيجارات، وبالتالي تفادي عمليات المضارية.

في ما يتعلق بالشقق السكنية المخصصة لفئة الطبقة المتوسّطة، يتوقّع التقرير أن تصل أسعار الإيجارات إلى مستوى القاع لتستقرّ خلال النصف الأول من العام 2010 دون المزيد من الانخفاضات الحادة. على صعيد المعروض، سوف يظل المعروض من الشقق السكنية المخصصة لفئة الطبقة المتوسّطة يشهد نقصًا، إذ تتركز معظم المشاريع تقريباً في قطاع العقارات المخصصة لذوي الدخل المرتفع. لذا سوف تبقى قيمة الإيجارات عند مستوياتها على المدى القصير إلى المتوسط، مع إمكانية ارتفاعها في المدى الطويل وفقًا للظروف الاقتصادية العامة، إضافة إلى التركيبة السكانية.

المملكة العربية السعودية
وفقاً لبيان أدلى به أخيراً بعض المسؤولين في الحكومة، من المحتمل تطبيق قانون الرهن العقاري الذي طال انتظاره، خلال الأشهر القليلة المقبلة. ومن المتوقّع أن يمثل هذا القانون خطوة تاريخية في سبيل تطوير مناخ التمويل العقاري في المملكة، حيث تنتظر المؤسسات المالية صدور هذا القانون بفارغ الصبر لاقتناص أكبر حصة من قطاع الرهن العقاري السعودي التي تقدّر حالياً بنسبة 1.5 % من الناتج المحلي الإجمالي.

إضافة إلى كونه سيسهم في تنمية الأعمال التجارية للمؤسسات المالية، وسيؤدي أيضاً تزايد نشاط القطاع العقاري إلى تزايد نشاط الأعمال التجارية التابعة له (الأسمنت، والتأمين، وإلى ما غير ذلك). وسيتيح هذا القانون فور تنفيذه فرصاً أكبر للإطلاع على حقوق ملكية العقارات والتفاصيل المتعلقة بالإطار التنظيمي بشكل عام. ومن المتوقّع، بحسب التقرير، أن تشارك مؤسسات مالية أخرى مثل البنوك مشاركة إيجابية في التمويل العقاري، الذي تهيمن عليه تسهيلات صندوق التنمية العقارية، خاصة بعد حصولها على مزيد من التوضيحات من خلال قانون الرهن العقاري بشأن حقوق المؤسسات المالية في حالة تخلف العملاء عن السداد. علاوة على توسيع المحفظة الائتمانية للبنوك، سوف يتيح أيضاً قانون الرهن العقاري فرصة لتنويع الميزانيات العمومية للبنوك.

نظراً إلى أن حوالى 50 % من الأسر المعيشية تقطن الوحدات السكنية المملوكة للمالك، هناك طلب مستمر على المعروض من المساكن و التمويل العقاري في المملكة العربية السعودية. ومن المتوقع أن يتراوح الطلب بين 1.0 و1.05 مليون وحدة سكنية حتى حلول العام 2015. ويعكس أيضاً اهتمام المشترين المحليين في السوق واستحواذهم عليه (حيث يشكل عدد السكان السعوديين دون سن 30 عاماً 60 % من إجمالي السكان)، الأساسيات القوية للطلب.

الإمارات العربية المتحدة
تعتقد أن إلغاء مجلس إدارة شركة "إعمار" عملية الاندماج مع شركة دبي القابضة التي أعلن عنها في يونيو/حزيران 2009 الماضي يمثل قراراً إيجابياً لمساهمي إعمار، حيث أثارت عملية الاندماج التي كان من المزمع تنفيذها مخاوف المساهمين بشأن الانخفاض في الملكية، والجدوى الاقتصادية للكيان الجديد المدمج. ومع طرح المعروض الجديد من الوحدات السكنية في السوق، تستبعد غلوبل حدوث أي انتعاش خلال العام 2010. من ناحية أخرى، لا تعتقد أن السوق سوف ينخفض بشكل كبير خلال العام 2010، كما تستبعد أن تصل الأسعار إلى مستوى القاع قبل الربع الثاني من العام 2010.

كما من المتوقّع طرح حوالى 30 مليون متر مربع من المساحات المكتبية الإضافية في دبي بنهاية العام 2011، ما سيرفع من معدلات الوحدات العقارية الشاغرة ويدفع قيمة الإيجارات إلى الانخفاض.

البحرين
على صعيد العقارات السكنية، فرضت الزيادة في المعروض من العقارات التي تستهدف فئة ذوي الدخل المرتفع ضغوطا أدّت إلى انخفاض الأسعار والإيجارات. من ناحية أخرى، يتوقّع التقرير أن يشهد الطلب على العقارات السكنية المخصصة لذوي الدخل المتوسّط والمنخفض انتعاشًا بالنظر إلى النقص في المعروض العقاري.

من جهة المساحات المكتبية، ما زال الطلب على سوق المكاتب في البحرين ضعيفاً، كما تمّ إلغاء أو تأجيل العديد من المشروعات. وأشار تقرير صدر أخيراً عن شركة "دي تي زد" DTZ إلى أن 271 ألف مربع من المساحة المكتبية المخطط لتطويرها قد ألغيت خلال العام الماضي. وتدعم حركة العبور من جسر السعودية، نمو سوق عقارات التجزئة في البحرين. ويتوقع أن يبدأ في وقت قريب إنشاء جسر آخر يربط البحرين بقطر.

ما زالت قيمة الإيجار المنخفضة في دبي تجتذب المقيمين في أبو ظبي لتؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات والإيجارات. إضافة إلى ذلك، سوف تؤدي عمليات التسليم الجديدة خلال العام 2010 من المشاريع مثل مشروع مارينا سكوير، وصن وسكاي تاور، والبندر، إلى مزيد من الانخفاض في الإيجارات وأسعار العقارات.

وعند دخول المزيد من المعروض في سوق المكاتب في أبوظبي خلال العام 2010، سوف يضطر ملاّك العقارات إلى عرض أسعار أكثر تنافسية، ما سيدفع الأسعار إلى المزيد من الانخفاض.

ويشير التقرير إلى اتساع المساحات المكتبية في المملكة العربية السعودية البالغة حوالى 7 ملايين متر مربع، وأنها أصبحت حديثة بفضل تنفيذ المشاريع، مثل مشروع مركز الملك عبدالله المالي (الذي يغطي مساحة مقدارها 1.6 مليون متر مربع)، ومن المتوقّع أن تزداد مساحتها بمعدل يتراوح بين 15 إلى 20 % في غضون الأعوام الخمسة المقبلة. ونتيجة للتركيز على توفير بيئة عالية الجودة، تضم بعض المدن مثل الرياض وجدة مناطق فيها مبان قديمة، التي ما زالت لا تلقى طلباً عليها. على الرغم من أن الحكومة قد عملت جاهدة على توفير بنية تحتية أفضل لمراكز الأعمال، فإن هذا التطوير سيحتاج وقتاً حتى تظهر نتائجه.

وفي ما يتعلق بالشقق والفيلات السكنية المخصصة لذوي الدخل المرتفع، تتوقّع غلوبل أن تقترب أسعار الإيجارات الحالية من مستوى القاع، كما تستبعد أن تشهد مزيداً من عمليات التصحيح الحادة. لذا، فإن نظرتها المستقبلية لهذا القطاع مستقرة. لكن على المدى البعيد، سيؤدي الاستمرار في تسليم المشاريع والوحدات السكنية الجديدة إلى زيادة المعروض بمعدلات تفوق معدلات الزيادة في الطلب، ونتيجة لذلك، فقد تشهد أسعار الإيجارات سلسلة أخرى من عمليات التصحيح. ويتوقف ذلك بصفة أساسية على الأداء الاقتصادي والنشاط التجاري.

ومن المتوقّع أن تشهد قيمة إيجارات المساحات المكتبية مزيداً من الانخفاض على المدى المتوسط نتيجة لتسليم المعروض الجديد و ارتفاع نسبة المساحات الشاغرة. ويتراوح متوسط معدلات إشغال المساحات المكتبية في الوقت الحالي بين 85 و90 %. ومن جهة المعروض، يقدّر أن يكون قد تمّ تسليم حوالى 350 ألف متر مربع من المساحات المكتبية من الفئة "أ" في الربع الرابع من العام 2009. نتيجة لذلك، من المقّدر أن تشهد قيمة الإيجارات مزيداً من الانخفاض، إذا لم يقابل هذا المعروض بزيادة في الطلب وهو ما يتوقف بصفة أساسية على الظروف الاقتصادية العامة خلال العام 2010. غير أنه من الأهمية بمكان ملاحظة أن قيمة الإيجارات في الأحياء التجارية القديمة قد تشهد مزيداً من الانخفاض على المدى القصير نتيجة للتحوّل أو الانتقال من الحي التجاري القديم إلى المواقع الرئيسة الجديدة.

كان قطاع العقارات السكنية في عُمان قطاعاً يعتمد على الطلب المحلي إلى حدّ كبير. يستمر عدد السكان في عُمان في التزايد، و يشكّل العمانيون دون سن الرابعة عشرة سنة حوالى 43 % من السكان. و تُقدّر مصادر القطاع العقاري أنه يلزم توفير من 20 ألفا إلى 25 ألف وحدة في خلال السنوات القليلة المقبلة للإيفاء بالطلب المتزايد على الوحدات السكنية. لذلك، لا تزال نظرة غلوبل لقطاع العقارات التجارية مستقرّة.

وعلى صعيد المساحات المكتبية، لا تزال نظرتها لقطاع المساحات المكتبية على المدى القصير مستقرة. وتتوقّع أن يكون الطلب متدنياً على المساحات المكتبية في العام 2010 مع اتجاهه نحو الارتفاع قبيل نهاية العام، وفقاً للأداء الاقتصادي الفعلي. وعلى المدى البعيد، من المحتمل أن يشهد القطاع عملية تصحيح مع تسليم 200 ألف متر مربع من المساحات المكتبية في مسقط بحلول العام 2012. وسترتبط مواكبة هذا المعروض للطلب المتزايد بالنشاط الاقتصادي.

ويتوقّع التقرير أن تشهد سوق العقارات السكنية في الكويت ارتفاعاً تدريجياً في الأسعار، حيث بدأت تظهر بوادر الانتعاش للعام 2010. ووفقاً لخبراء السوق "من المحتمل أن يمثل العام 2010 عام الانتعاش الحقيقي في سوق العقارات، خاصة في ظل النهج الذي تتبناه الحكومة لتدشين مشاريع تنموية عملاقة، في خطوة من شأنها أن تحفز نمو كل القطاعات، بما فيها قطاع العقارات بوصفه المستفيد الأول، وخصوصاً العقارات السكنية.

بالمضي قدماً، تتوقع غلوبل أن تشهد أسعار العقارات السكنية ارتفاعاً يتراوح ما بين 10 و15 % خلال النصف الأول من العام 2010 مدعوماً بالتمويل المتاح لها من خلال البنوك العاملة وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية. وسوف يواصل قطاع العقارات السكنية أداء دور أساسي في النشاط العقاري. كذلك، سوف يظل النمو السكاني المستمر بين المواطنين الكويتيين يعكس نقصاً في المعروض من العقارات في السوق.

في حين لا تزال نظرة غلوبل سلبية في ما يتعلّق بقطاع الاستثمار على المدى القصير إلى المتوسّط. فمن المتوقّع أن يمرّ هذا القطاع بفترة من الركود على المدى القصير، قبل أن تبدأ موجة أخرى من الانخفاضات قبيل موسم العطلة الصيفية الذي يتزامن مع تسليم المعروض الجديد من العقارات. وقد أدّى الاستمرار في مزاولة أنشطة البناء إلى زيادة المعروض من العقارات الذي لن يستطيع أن يواكب الطلب المتزايد خلال الفترة المقبلة.

من ثمّ، من المحتمل أن تنخفض قيمة الإيجارات في حدود 5 و10 %، خاصة في العقارات المخصصة لكل من ذوي الدخل المتوسط والمرتفع، نظراً إلى زيادة معدلات العقارات الشاغرة. وبالنظر إلى المستقبل، تستبعد غلوبل أن يشهد هذا القطاع انتعاشاً سريعاً، لكن حدوث أي انتعاش سيكون مرتبطاً بتنفيذ الخطط التي أعلنت عنها الحكومة والرامية إلى إنعاش النمو الاقتصادي عموماً، ونتيجة لذلك، سيكون هذ الانتعاش مرتبطاً بتزايد الطلب على القوة العاملة الأجنبية. وفي هذه الحالة فقط، من الممكن أن يبدأ قطاع الاستثمار في الانتعاش.

ومن المتوقّع أن تبقى قيمة الإيجارات في حالة ركود عند مستوياتها الحالية في مناطق مختلفة من البلاد مع ميلها أكثر نحو الانخفاض خلال النصف الأول من العام 2010. علاوة على ذلك، سوف يفرض تسليم المعروض الجديد من العقارات مزيداً من الضغوط لتنخفض قيمة الإيجارات في كلّ من عقارات التجزئة والمساحات المكتبية. لذا، فإن أي انتعاش سيكون مرتبطاً مباشرة بالنشاط الاقتصادي ومؤشرات النمو الإيجابي. وبناء على ذلك، فلن يُشهد أيّ انتعاش حقيقي في هذا القطاع قبل نهاية العام 2010 أو النصف الأول من العام 2011.