ترتيبات جديدة للأسواق العقارية في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا

أبوظبي - إيلاف: نشرت اليوم الأحد "كوليرز إنترناشيونال" تقريرها الإقليمي الشامل حول أسواق العقارات في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا للربع الأول من العام 2010. وأظهر التقرير، الذي يقدّم مؤشرات أداء رئيسة نسبية لعشر مدن في المنطقة، كيف تتكيف الأسواق مع المشهد الاستثماري الجديد، الذي أعقب التحديات الاقتصادية خلال العامين الماضيين.

ورغم الاختلافات في العوامل الاجتماعية والاقتصادية والديموغرافية والتنظيمية بين المدن التي شملها التقرير، فإن التدهور الذي سُجّل في الأسواق الإقليمية على مدى الأشهر الاثني عشر الأخيرة، يُظهر علامات مبكرة على التراجع، في وقت بدأت فيه تلك المدن في التكيف مع الظروف الجديدة. ويشير التقرير أيضاً إلى تحول الاهتمام بعيداً من أسواق العقارات الراسخة لمصلحة الأسواق الناشئة، مثل سوريا والمملكة العربية السعودية ومصر وليبيا.

ويقدّم التقرير لمحة سريعة عن أداء العقارات المكتبية والسكنية وعقارات التجزئة والضيافة في كل من أبوظبي ودبي والدوحة والرياض وجدة والمنطقة الشرقية من المملكة العربية السعودية وعمّان والقاهرة وطرابلس ودمشق، وهو يؤكد الطبيعة الدورية لأسواق العقارات.

وفي الوقت الذي تشهد فيه معظم القطاعات العقارية في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا استمراراً في هبوط الأسعار، يبيّن التقرير أن هناك تحولاً عاماً نحو الأسواق المدفوعة بالمستأجرين. وقد أدى ذلك إلى بروز توجّه لأصحاب العقارات بتوفير حوافز لإدارة مسائل العرض والطلب أو حلّها، بينما في قطاع التجزئة، يساعد التنويع في العقارات القائمة وتموضعها الحالي، في تقليل المخاطر المحتملة لزيادة العرض.

وقد ساعد التركيز العام على سياحة الأعمال في الأسواق الرئيسة على معالجة الفائض المحتمل من الغرف الفندقية، الأمر الذي كان له أثر غير مباشر على أداء قطاع عقارات التجزئة في بعض المواقع.

ولا يزال الطلب على مساكن ذات أسعار معقولة في أوساط الطبقة الوسطى المتنامية، يشكّل اتجاهاً متزايداً في عدد من الأسواق التي شهدت تنمية اقتصادية مستدامة ونمواً سكانياً. ووفقاً للتقرير، فإن الفرص مزدهرة في كل من أبوظبي وجدة والقاهرة ودمشق وطرابلس، التي لا تزال تعاني نقصاً كبيراً في هذا القطاع.

وقال إيان ألبيرت، المدير الإقليمي لكوليرز إنترناشيونال "يقدّم تقريرنا دلائل على وجود إمكانات انتعاش شامل، رغم العاصفة الاقتصادية التي شهدناها في العالم على مدى العامين الماضيين، والصدمة التي تشعر بها أسواق العقارات الإقليمية"، وأضاف ألبيرت "إن الانهيار العقاري في 2009 اضطر كثيراً من البلدان إلى تعديل استراتيجياتها، لذا أصبح من المثير للاهتمام أن نرى الكيفية التي تستجيب بها سلسلة القيمة الخاصة بالسوق العقارية".

واعتبر ألبيرت أن الجهود المبذولة لمعالجة دينامية العرض والطلب هي مؤشرات على نضج السوق العقارية، مشيراً إلى التحول نحو الأسواق الإقليمية الأحدث، التي عزلها النمو الاقتصادي المحلي إلى حد كبير عن تداعيات الأزمة العالمية، ورأى أن الزيادة في السفر بغرض ممارسة الأعمال إلى أماكن، مثل الأردن وقطر والسعودية، يعزز هذا، وأكد "سنبدأ، من منظور إقليمي، في رؤية إعادة تنظيم للأسواق، في ظل استجابة القطاع العقاري للفرص المتفاوتة المتاحة في أسواق العقارات القائمة والجديدة".

وفي التقرير كذلك عودة إلى المسح الذي تجريه كوليرز لمعدلات إشغال المساحات في المباني التجارية في كل من أبوظبي ودبي، مقارناً بين مستويات الأداء في أنواع معيّنة من المباني. وشرعت كوليرز إنترناشيونال في مراقبة السوق في كلتا الإمارتين، لترى كيف استجابت هذه القطاعات للأزمة الاقتصادية، نظراً إلى أن معدلات الإشغال المكتبي تعتبر أحد أبرز المؤشرات الدالة على الحيوية الاقتصادية لأية مدينة.

ويبين التقرير أن معدلات الإشغال المكتبي في أبوظبي تقف حالياً عند 99 %، مقارنة بإشغال كامل في الربع الرابع من العام الماضي. وبينما تمثل النتائج الإجمالية النقص الحاصل في المساحات المكتبية في السوق في أبوظبي، من المتوقع أن تصل السوق إلى مرحلة التوازن خلال العام 2010، مع وفرة في المعروض بحلول نهاية العام، نتيجة لانخفاض معدل الطلب.

إلاّ أنه وفي ضوء ما يشاع عن خطط البلدية لوضع حد لاستخدام الفيلات السكنية كمكاتب تجارية، تشير تقديرات كوليرز إلى أن الطلب المحتمل الذي قد يتولّد على المكاتب نتيجة لتطبيق تلك الخطط، سيصل إلى 125.000 متر مربع. وتحذّر كوليرز من أن تأثير ذلك لن يمثل علاجاً للسوق، في الوقت الذي يمكن فيه استيعاب الطلب الإضافي على المكاتب، الناجم من هذا القرار، بالمعروض المقبل منها.

ويلفت ألبيرت بهذا الخصوص إلى أن المالكين "سوف يحتاجون الحفاظ على قدراتهم التنافسية جذباً للمستأجرين، في حين أن على المطورين البدء بالتخطيط لتقسيم المساحات للتوفيق بين العرض ومتطلبات السوق".

أمّا في دبي، فقد لاحظت كوليرز ارتفاعاً شاملاً على أساس سنوي بين الربع الأول من 2009 والربع الأول من 2010 في معدلات الإشغال في أنحاء المناطق التجارية الجديدة كافة، في حين شهدت معدلات الإشغال في المناطق التجارية القديمة هبوطاً بنسبة 7 % خلال الفترة نفسها. ويُعتقد أن انتقال المستأجرين قد يكون نتيجة مباشرة لانخفاض معدلات الإيجار وغيرها من الحوافز، مثل فترات التأجير المجانية للتجهيزات التي يقدمها مالكو العقارات في المناطق التجارية الجديدة.

القطاعات والأسواق الأفضل أداء:
القطاع المكتبي: في القاهرة، من المتوقع أن يواصل الطلب تفوقه على العرض على مدى السنوات الثلاث المقبلة، بالنظر إلى عدم الإعلان عن أية مشاريع كبرى جديدة. ولا يزال هناك طلب مكبوت واسع النطاق على المساحات عالية الجودة، يعززه الطلب المحلي الجديد الناجم من النمو الاقتصادي القوي.

القطاع السكني: في دمشق، تتوقع كوليرز أن يتم تسليم أكثر من 3.000 وحدة في السوق على مدى السنوات الثلاث المقبلة. واستناداً إلى تقديرات الطلب والعرض، فمن المتوقع أن عجزاً في الوحدات السكنية يقدّر بنحو 106.339 وحدة سوف ينشأ، والتي ستترك على الأرجح نقصاً في السوق على مدى السنوات الخمس المقبلة.

قطاع التجزئة: رغم المخاوف الفورية المتعلقة بانخفاض مستويات أعداد المتسوقين في مراكز التسوق الصغيرة والظروف الاقتصادية الحالية، تُبقي كوليرز تفاؤلها حيال سوق التجزئة في أبوظبي على المديين المتوسط والبعيد، بالنظر إلى التوقعات السكانية الواردة في خطة أبوظبي 2030.

قطاع الضيافة: رغم أن سوق الضيافة الليبية تمرّ حالياً في مراحلها المبكرة، تتوقع الحكومة نمواً كبيراً في أعداد السياح الوافدين إلى طرابلس على المديين القريب والمتوسط. ومع ازدياد الطلب على العقارات من فئة 5 نجوم، دخل عدد من سلاسل الفنادق العالمية الآن إلى السوق الليبية، مدفوعة بزيادة الانفتاح والنمو الاقتصادي للبلد.