الاستثمار العقاري ليس حكرا على فئة معينة ولكنه يحتاج لتخطيط سليم

الكويت: قال فرج الخضري رئيس مجلس إدارة المتخصص العقارية أن البعض يعتقد أن الاستثمار العقاري المتميز حكر على فئة معينة من التجار أو مستثمرين عقاريين فقط دون غيرهم حيث يتطلب كثيرا من المال و الخبرة والمعرفة في التعامل مع هذا النوع من الاستثمار فيقال على من يبني عقارا أيا كان حجمه أو نوعه إنه عقاري، ولكن الصحيح أن المشروع العقاري الناجح حاله كأي عمل آخر لا يحتاج من يرغب في الدخول فيه إلى أكثر من معرفة الخطوات الصحيحة للبدء، كما أن الميزة فيه هي أن حجم الاستثمار فيه متفاوت ولا يلزم أن تملك ملايين لكي تبدأ .

وأضاف الخضري إذا كان التسويق في مجملة يهدف إلى خلق العميل وذلك عن طريق تحقيق رغبة العميل فيما يرجوه في المنتج، فإن التسويق العقاري يكاد يكون عكس ما سبق فهو يهدف إلى بيئة العمل أو يهدف إلى وجود العقار نفسه ،وخلق قيمة جديدة غير مسبوقة يوضح أهميتها للعميل مستقبلا وحاضرا.فلا بد للعقاري الناجح أن يكون مستشعرا ما يدور وله باحثا عن الجديد والأماكن الجديدة التي يستطيع أن يرسم لها مستقبلا أوضح وأفضل لكي يطرحها ويقوم بالترويج لها.فالسوق العقاري يختلف باختلاف فصول السنة وعليه أن يدرك ذلك هناك من العقارات التي تروج في الصيف وأخرى في فصل الشتاء، أما الخريف فهو يكون بمثابة انتقال نشاط المكتب العقاري من الحركة إلى السكون والبحث عن الصفقات الصغيرة التي لا تأخذ من الوقت كثير أما الربيع فهو تحضير لما سيأتي من أيام الصيف.وأشار الخضري أن العقاري الطموح لابد وان يكتشف بنفسه مواطن الرغبة عند الناس في الشراء أو البحث عن مكان معين ثم يقوم بمبادرة توفيره وعرضه على الجميع دون استثناء.

فالمسوق العقاري لا ينتظر أن يأتي إليه احد ليقول له اشترى لي أو بع، بل هو من يقول عليك أن تشترى هذا وتبيع ذلك.

وبين الخضري أنه لكي تبدأ استثمارا عقاريا ناجحا يجب عليك تحديد الميزانية المراد استثمارها بحيث تكون إما متوافرة بالكامل وإما بالتمويل عن طريق بنوك أو شركات التمويل مع تحديد الشريحة التي ترغب أن تستهدفها باستثمارك حيث تحدد هل هي شريحة متوسطة أو دنيا أو عليا ،وتحديد قطاع العقار الذي ترغب الاستثمار فيه، فهل ترغب في أن تغطي الطلب على السكني أو التجاري، وهل ستكون فللا أم عمائر ،واختيار الأرض المناسبة ومساحتها لعمل المشروع ،وأهمية زيارة عدد من المشاريع العقارية المشابهة والتعرف على نقاط الضعف لتلافيها والمميزات التي يمكن الاستفادة منها.

وأخيرا وجه الخضري إلى ضرورة ربط الاستثمار العقاري بالفرص العقارية المتاحة مع دراسة العوامل المؤثرة في نجاح ذلك المشروع العقاري .

انخفاض أسعار العقارات السكنية في البحرين يرفع نسب تداولاتها

خليجيا يرى عقاريون أن القطاع السكني في البحرين سجل في الربع الأول من العام الجاري تراجعاً وصل إلى 35% في بعض المناطق، وهو ما ساهم في زيادة كمية التداولات مقارنة مع نهاية العام الماضي، لاسيما مع عودة البنوك إلى الإقراض الشخصي. وسجل العقار السكني في البحرين زيادة في كمية التداولات في العام الجاري مقارنة بنهاية 2009، ويرجع ذلك إلى سببين رئيسين هما عودة البنوك إلى عمليات التمويل الشخصي، بعيدا عن المشروعات المشتراة بهدف الاستثمار والمضاربة، إضافة إلى الانخفاض في أسعار العقارات السكنية'.وتفاوتت نسبة الانخفاضات في أسعار الفلل بالبحرين، فمثلا البيت الذي كان سعره يصل إلى 200 ألف دينار بحريني في منطقة سار بات يباع حاليا عند 140 - 160 ألف دينار، أي بانخفاض يصل إلى 25%.

وانخفض سعر المتر المربع في نهاية الربع الثالث من 2009 إلى 919 دينارا مقارنة مع 972 دينارا في يونيو من ذات العام أي بما نسبته 5,4% لتعود إلى مستوياتها في بداية 2008 ،ولا تزال عمليات التصحيح مستمرة حيث عمد بعض المطورين إلى تقديم خصومات تصل إلى 20% على الوحدات السكنية المعروضة.إلى ذلك، اتجهت عدد من الشركات العقارية إلى تأجير وحداتها السكنية بدلاً من بيعها كما كان مقرراً مما يعني انتهاج إستراتيجية جديدة تمكنها من التأقلم مع الأزمة، تدر عليها إيرادات شهرية، وتسمح لها بتأجيل عمليات البيع إلى حين تعافي السوق العقارية.واتجهت بعض الشركات إلى عمليات التأجير كون أسعار اليوم باتت أقل من كلفة بنائها مما يتسبب في تكبدها الخسائر في محاولة من خلال إستراتيجية التأجير إمكانية تحقيق إيراد لفترة معينة وإعادة طرحها للبيع مستقبلاً إذا ما تحسنت ظروف السوق العقاري. وحول ما تفرض عملية التحول إلى التأجير من تفهم من قبل البنوك في جدولة التمويل ،يرى العقاريون أن عدد كبيراً من الشركات العقارية في البحرين مملوكة أساسا من قبل هذه البنوك وهو ما ييسر هذه المهمة.

تعديلات تشريعية لحماية السوق العقاري المصري والمتعاملين فيه

عربيا وافق مجلس الوزراء المصري علي مشروع قانون التعديلات التشريعية لتفعيل نشاط التمويل العقاري الذي انتهت وزارة الاستثمار من إعداده.

وبين وزارة الاستثمار المصرية إن التعديلات تسمح بتعزيز الرقابة لحماية السوق والمتعاملين فيه ورفع كفاءة العاملين به. وأشارت الوزارة إلي ضرورة التنسيق مع قطاع التأمين لتوفير برامج تأمينية متكاملة لنشاط التمويل العقاري.

ونوهت الوزارة إلى أن البنك الدولي وافق علي تقديم 1.65 مليار جنيه لدعم بناء 65 ألف وحدة سكنية خلال الثلاث سنوات القادمة للشباب محدود الدخل.

يأتي ذلك في الوقت الذي تشير فيه التقارير أن عامي 2010 و2011 سيشهدان عودة قوية للاستثمارات الأجنبية في قطاع العقار المصري وفقا للدراسات المتخصصة العالمية والتي احتلت مصر مكانة متقدمة بها بين أكثر دول واعدة وجاذبة للاستثمار في مجال التشييد والبناء، وخاصة مناطق المحافظات، مؤكدة على أهمية صناديق الاستثمار العقاري لتمثل جزءا كبيرا من الميزانيات المخصصة لقطاع العقارات، خاصة أنها تعمل وفق استراتيجيات طويلة المدى.

وتعتبر المحافظات المصرية من المناطق الواعدة في المستقبل بالاستثمار العقاري، ولكنها تحتاج لدراسة جيدة نظرا لاختلاف الظروف بها عن القاهرة.

الحكومة المركزية الصينية تطرح تدابير لكبح انتفاخ أسعار العقارات

دوليا في محاولة من الحكومة الصينية المركزية لكبح سوق العقارات المنتفخ طرحت سلسلة من السياسات تشمل معايير مشددة للرهن العقاري لمشتري المسكن الثاني وحظر على القروض لمشتري المسكن الثالث اثر ارتفاع أسعار العقارات في 70 مدينة كبيرة بنسبة قياسية بلغت 11.7 % في مارس الماضي .

وقد أوضحت الحكومة الصينية أن التدابير الحكومية الأخيرة لتهدئة سوق العقارات المحموم لن تضر النمو الاقتصادي أو تؤدي إلى ارتفاع كبير في القروض السيئة للمقرضين في الصين .

وبينت الصين على لسان احد المسئولين بالبنك المركزي الصيني أن التدابير المشددة لن تؤدي بأي شكل إلى إخماد الاستثمارات العقارية ، وهي مكون أساسي للنمو الاقتصادي في الصين .وذكر المسئول الصيني أن الموجة الحالية من التدابير المشددة تهدف إلى تهدئة أسعار العقارات المرتفعة في الصين ، بدلا من كبح الاستثمارات العقارية .وأشار المسئول إلي أن قطاع العقارات المزدهر يعتبر إلى حد كبير سباقا حرا في الجولة الحالية من النمو الاقتصادي الذي تحركه سياسة التحفيز ، وأعرب المسئول في البنك المركزي الصيني عن اعتقاده أن الحكومة ستزيد من توفير الأراضي والمساكن بحلول نهاية العام الحالي .

كما أشار كبير الاقتصاديين في أكاديمية العلوم الاجتماعية الصينية ، قوله أن صانعي القرار السياسي سيحتاجون لبعض الوقت لمعرفة استجابة السوق لتلك التدابير وتأثيراتها الحقيقية على الاقتصاد الكلي .وقال الخبيران أيضا أن مخاطر القروض السيئة تتزايد أمام المقرضين حيث كانت نتيجة التدابير محدودة .