توسع نطاق تأجير عقارات التجزئة بالكويت

الكويت: تبنى شركة "المباني" نموذج عمل يركز على تأجير عقارات التجزئة دون غيرها، حيث يعتمد هذا النموذج على مصدر وحيد يحقق لها إيرادات متكررة و هو مجمّع "الأفنيوز" التجاري المملوك لها بالكامل، و الذي يقع في الكويت و يستحوذ على 98 في المائة من إجمالي مساحتها المتاحة للتأجير في حين يستحوذ مبنى الشركة الإداري المؤجر على النسبة المتبقية من هذه المساحة. و بعد النجاح الذي حققته المرحلتين الأولى و الثانية من مشروع إنشاء مجمع "الأفنيوز" التجاري، قاربت شركة "المباني" على الانتهاء من بناء المرحلة الثالثة (حيث أنجزت 65 في المائة منها)، و من المقرر أن يبدأ العمل في هذا المجمع في النصف الأول من عام 2012 المقبل. علاوة على ذلك، شكلت إيرادات الأنشطة العقارية الاستثمارية 92 في المائة من إجمالي إيرادات شركة المباني في عام 2010 (مقارنة بنسبة الإيرادات المسجلة في عام 2009 و البالغة 91 في المائة). و تعتبر الأرض التي أنشئ عليها مجمع الأفنيوز، أرض مبنية وهي غير مملوكة لشركة المباني، و لكنها استأجرتها من الحكومة الكويتية بموجب عقد إيجار طويل الأجل.

التوجه القوي لشركة المباني للاستثمار في عقارات التجزئة بدلا من العقارات الإدارية و المكتبية، يتيح لها أن تتبوأ مركزا أفضل في السوق في ضوء الآفاق المستقبلية المواتية لنمو القطاع العقاري. علاوة على ذلك، يتميز مجمع الأفنيوز بكونه الأول في نوعه، حيث يعتبر أول مركز تجاري ضخم يتم إنشاؤه في البلاد، و هو يسجل حاليا معدلات إشغال تبلغ 98 في المائة. و بناء على ذلك، يمكن لشركة المباني أن تفرض زيادة في أسعار التأجير، و أن تحافظ في الوقت ذاته على معدلات الإشغال الحالية في مجمع الأفنيوز، من خلال قائمة انتظار طويلة من تجار التجزئة الذين يترقبون استئجار محلات تجارية في المجمع.

من جهة أخرى، تعتبر مجموعة الشايع التي تمتلك 36 في المائة من أسهم شركة المباني، واحدة من كبريات الشركات المتخصصة في تجارة التجزئة في الشرق الأوسط و شمال أفريقيا، حيث تشمل قائمة امتيازتها التجارية، علامات تجارية عالمية مثل دبنهامز، و هارفي نكلز، و تش آند ام، و نكست، و ستارباكس و غيرها من العلامات التجارية الشهيرة. وتشغل مجموعة الشايع حاليا قرابة 20 في المائة من المساحة الإجمالية الفعلية المتاحة للتأجير في مجمع الأفنيوز. و توفر هذه الشراكة الإستراتيجية مع مجموعة الشايع، لشركة المباني المزيد من الضمانات، حيث أنها ستجعلها تمتلك علامة تجارية ذات مكانة مرموقة ستضمن لها نسبة إشغال طويلة المدى.

وبالنظر إلى المواصفات التشغيلية الحالية لشركة المباني، يتركز نشاط الشركة من الناحية الجغرافية في السوق الكويتي بنسبة 100 في المائة. و نعتقد أنه في المدى القصير والمتوسط، سوف تواصل شركة المباني الاستفادة من المكانة الراقية التي يتبوأها مجمع الأفنيوز و من ولاء عملائه له، و هو ما سيمكنه من الحفاظ على أسعار التأجير المقررة، و هوامش الربح المرتبطة بها. أما في المدى البعيد، فمن الممكن أن يصل السوق العقاري إلى حالة من التشبع، نظرا لدخول معروض جديد من مساحات التجزئة إلى السوق و الذي من شأنه أن يؤدي إلى انخفاض هامش ربحيتها. علاوة على ذلك، حددت الشركة خططا لتكرار نموذج مجمع الأفنيوز في أسواق أخرى في الشرق الأوسط و شمال أفريقيا مثل مصر و أبي ظبي. و تمت ترجمة هذه الخطط إلى دراسات جدوى اقتصادية، و لكن تأجّل إعدادها بسبب الاضطرابات السياسية و الاقتصادية المستمرة في المنطقة.

تمثل مساحة مجمع الأفنيوز التجاري 98 في المائة من إجمالي المساحة المتاحة للتأجير لدى شركة المباني، و من ثم، يشكل المجمع مصدر الدخل الأساسي للشركة. و قد تم تشغيل المرحلتين الأولى و الثانية من المشروع بالكامل منذ الربع الرابع من عام 2008، و شملت هاتين المرحلتين تطوير 426 متجر بمساحة إجمالية متاحة للتأجير تصل إلى 166 ألف متر مربع. إضافة إلى ذلك، بلغ إجمالي تكاليف تطوير المرحلتين الأولتين 164 مليون دينار كويتي، بسعر تأجير مقداره 18 دينار كويتي للمتر المربع شهريا، مما يشير إلى ارتفاع ملحوظ في إجمالي العائد على التكاليف يبلغ 20 في المائة، و معدلات إشغال حالية بنسبة 98 في المائة. و يعتبر متوسط أسعار الإيجار في المرحلتين الأولى و الثانية من المجمع منخفض نسبيا، حيث انها تشمل الأسعار المنخفضة المفروضة على المستأجرين الرئيسيين ، و على قاعات السينما الواقعة في المرحلة الأولى من المجمع. و يبلغ متوسط القيمة التأجيرية التي يدفعها المستأجرون الرئيسيون في المجمع 9 دنانير كويتية للمتر المربع، في حين تدفع متاجر التجزئة الواقعة في المرحلة الثانية من المجمع، حوالي 25 دينارا كويتيا للمتر المربع، ليبلغ متوسط القيمة التأجيرية المدفوعة في هذه المرحلة 18 دينارا كويتيا للمتر المربع.

ومن المقرر أن يتم الانتهاء من أعمال بناء المرحلة الثالثة من المشروع في النصف الأول من عام 2012 المقبل، مما سيضيف مساحة مقدارها 95 ألف متر مربع إلى مساحة الإجمالية المتاحة للتأجير في المجمع. علاوة على ذلك، خصصت المرحلة الثالثة من المشروع، لمستأجرين مميزين مقارنة بالمستأجرين في المرحلتين الأولى و الثانية. و تشمل التصميمات المعمارية للمرحلة الثالثة من المجمع ست مناطق، تحاكي كل واحدة منها منطقة تسوق تقليدية، ابتداءً من منطقة عالمية مثل منطقة "سوكو" التي تشبه منطقة سوهو في نيويورك، و انتهاءً بمنطقة " ذا غراند أفينيو" التي تشبه في تصميمها جادة الشانزليزيه في باريس. ووفقا لإدارة الشركة، تعتبر معدلات الاستفسار و قبول طلبات الـتأجير في المرحلة التوسعية الثالثة، مرتفعة بشكل ملحوظ، و هي تزيد عن المساحة المتاحة للتأجير بعدة أضعاف. علاوة على ذلك، ذكرت أيضا إدارة الشركة أنها قد حددت متوسط سعر تأجير المتر المربع في المرحلة الثالثة من المجمع بما يتراوح بين 40 و 50 دينارا كويتيا.

ومن جهة أخرى، ارتفعت معدلات الإشغال في المجمع من 89 في المائة في عام 2008 إلى المعدلات الحالية البالغة 98 في المائة في النصف الأول من عام 2011، و في الوقت ذاته، سجل متوسط سعر تأجير المحلات التجارية في المجمع ارتفاعا مستمرا، إذ ارتفع من 13 دينارا كويتيا للمربع المربع في عام 2007 إلى 18 دينارا كويتيا للمتر المربع في نهاية النصف الأول من عام 2011 الحالي. و في رأينا، يعتبر التأثير المشترك لتزايد معدلات الإشغال في المجمع إضافة إلى إمكانية فرض أسعار تصاعدية بهدف زيادة متوسط سعر التأجير، دلائل تشير إلى المكانة العالية التي يتبوأها مجمع الأفنيوز في السوق، رغم دخول مراكز تجارية جديدة منافسة له في السوق مثل مركز "مول 360" الذي بدأ تشغيله في عام 2009. ارتفع عدد زائرين مجمع الأفنيوز بمعدل سنوي مركب مقداره 4 في المائة في الفترة الممتدة ما بين الربع الأول من عام 2009 و الربع الثاني من العام 2011، ليبلغ متوسط عدد زائريه 498 ألف زائر في الأسبوع بالمقارنة مع 363 ألف زائر في العام 2009. ومن جهة أخرى، تعتزم شركة المباني توسعة مجمع الأفنيوز في المرحلة الرابعة من المشروع، و التي ستقدر مساحتها الإجمالية المتاحة للتأجير بنحو 110 الف متر مربع، بعد الإنتهاء من أعمال تطوير المرحلة الثالثة. وصلت أعمال التوسعة حاليا إلى مرحلة التصميم النهائية، و تترقب إدارة الشركة صدور موافقة السلطات الرسمية على تنفيذ المرحلة الرابعة. و من المقرر أن تنتهي أعمال تطوير المرحلة الرابعة في عام 2015، مما سيسهم في زيادة المساحة الإجمالية المتاحة للتأجير في مجمع اأفنيوز إلى 371 ألف متر مربع، ليصير بذلك أكبر مركز للتسوق في المنطقة بأكملها.

بلغت إيرادات شركة المباني ذروة ارتفاعاتها في عام 2008، و استقرت عند 36.3 مليون دينار كويتي، مسجلة زيادة ملحوظة مقارنة بالإيرادات المسجلة في عام 2007 و البالغة 18.9 مليون دينار كويتي. سجلت إيرادات الشركة المتأتية من الدخل التأجيري الأساسي، نموا للعام الخامس على التوالي في عام 2010، حيث بلغت 32.6 مليون دينار كويتي بالمقارنة مع الإيرادات الضئيلة البالغة 354 الف دينار كويتي في عام 2006 و 13.3 مليون دينار كويتي في عام 2007. من ناحية أخرى، تعتبر رسوم اتفاقية التأجير، رسوم استثنائية، و تحصلها الشركة من المستأجرين الجدد مقابل استئجار المحلات التجارية في المجمع، و لذلك فقد تفاوتت بين صفر دينار كويتي في العامين 2006 و 2010 و 11 مليون دينار كويتي في العام 2008، بسبب العقود الجديدة التي أبرمها المستأجرون الذي يشغلون مجمع الأفنيوز. ارتفعت إيرادات الشركة من رسوم الدعاية و الإعلان من 2 في المائة في عام 2007 إلى 6 في المائة في عام 2010 مسجلة ثاني نمو لها على التوالي على أساس سنوي، لتستقر عند مستوى 2 مليون دينار كويتي في عام 2011. علاوة على ذلك، حققت شركة المباني إيرادات أخرى من مواقف السيارات المخصصة للمستأجرين و ما يتصل بها من خدمات مقدمة لهم. و في عام 2010، استقرت الإيرادات الأخرى عند 928 ألف دينار كويتي، أي ما يمثل 3 في المائة من إجمالي إيرادات الشركة.

تتكون الأصول المملوكة للشركة في النصف الأول 2011 من عقارات استثمارية بنسبة 85 في المائة، وهي تتمثل في مجمع الأفنيوز و المبنى التجاري، و بلغت قيمتها الدفترية 239 مليون دينار كويتي متضمنة مبلغ 88 مليون دينار كويتي المتعلقة بإنشاء المرحلة الثالثة من المجمع. قدرت إدارة الشركة، بأن يمتد العمر الوظيفي لمبانيها إلى 50 عامًا، و بناء على ذلك، تتوقع الشركة ان تحقق استهلاك سنوي للمباني بمعدلات تتراوح ما بين 2 و 3.33 في المائة. واستنادا إلى تقييم طرف ثالث مستقل، قدرت القيمة العادلة للاستثمارات العقارية لشركة المباني حتى النصف الأول من عام 2011 الحالي بنحو 503 مليون دينار كويتي، و هي تعتبر أعلى بنسبة 110 في المائة من القيمة الدفترية للشركة.

علاوة على ذلك، تبلغ القيمة العادلة لقطع الأراضي الممملوكة للشركة في الكويت 192 مليون دينار كويتي تم استبعادها من ميزانية الشركة. و تشمل قطع الاراضي المملوكة للشركة في الكويت، 9,500 متر مربع في منطقة السالمية، و 187 ألف متر مربع في منطقة الراي المجاورة لمجمع الأفنيوز، وسيتم استغلالها في إجراء المزيد من التوسعات في مركز الأفنيوز التجاري. إضافة إلى ذلك، تمتلك شركة "المباني" حصة في قطعتي أرض في منطقة الدمام بالمملكة العربية السعودية وأبو ظبي في الإمارات، كما امتلكت الشركة محفظة استثمارية تضم أصول مالية بلغت قيمتها 16 مليون دينار كويتي في النصف الأول من عام 2011، أي ما يمثل 6 في المائة من إجمالي قيمة أصولها. وذكرت إدارة الشركة أنها تسعى إلى التخارج بشكل كامل من هذه المحفظة لكي تواصل التركيز على أنشطتها العقارية الأساسية. تغطي ديون شركة المباني 38 في المائة من الهيكل المالي للشركة. و في عام 2010، استطاعت الشركة تحويل ديونها القصيرة الأجل البالغة 48 مليون دينار كويتي إلى ديون طويلة الأجل. إضافة إلى ذلك، وصلت نسبة الديون إلى حقوق الملكية إلى 0.69 ضعف مقابل 0.57 ضعف في عام 2010، و لكن هذه النسبة تعتبر أقل من النسبة المرتفعة المسجلة في عام 2008 و البالغة 0.74 ضعف. و وصلت نسبة العائد على الأصول إلى 7.3 في المائة في عام 2010 في حين ارتفع العائد على حقوق المساهمين بنسبة 13.7 في المائة.

قمنا بتقييم سهم شركة المباني باستخدام طريقة تقييم مجموع الأجزاء لعمليات الشركة، عن طريق تقدير قيمة مشروع مجمع الأفنيوز استنادا إلى المواصفات الخاصة به، وإلى نظرتنا لحجم المخاطر التي يواجهها. و وفقا لطريقة تقييم مجموع الأجزاء لعمليات الشركة، توصلنا إلى سعر مستهدف لسهم الشركة مقداره 0.980 دينار كويتي للسهم، و هو ما يشير إلى أن السعر المستهدف لسهم الشركة يعتبر أعلى بنسبة 18 في المائة عن السعر الحالي للسهم في السوق. وبناء على ذلك فإننا نستهل تغطيتنا لسهم شركة المباني، بالتوصية بالشراء. ومن ضمن المخاطر الأساسية التي نرى أن الشركة معرضة لها في المستقبل، تباطؤ نمو الاقتصاد الكويتي، الذي قد يؤثر سلبا على أداء شركة المباني وخاصة أن أنشطتها العقارية تتسم بدرجة عالية من التركيز على المستويين الجغرافي و القطاعي. علاوة على ذلك، إن أي تأخير في موعد التسليم الفعلي للمرحلة الثالثة من مجمع الافنيوز إلى ما بعد نهاية الربع الثاني من عام 2012 المقبل، سيقتضي منا إجراء تعديلات على تقييمنا للشركة.