السوق العقارية في دول الخليج ما زالت معرّضة للضغوط

أظهر تقرير خاص بأداء السوق العقارية في دول الخليج خلال الربع الثاني إستمرار تعرّض أداء الأسواق الخليجية للضغوط، حيث تأثرت السوق البحرينية بحالة عدم الإستقرار السياسي التي تواجه البلاد، وشهدت السوق القطرية والكويتية إستقراراً خلال الفترة، بينما إنخفض أداء السوق السعودية والعُمانية والإماراتية.

الكويت: كان أداء السوق العقارية للوحدات المكتبية في البحرين في الربع الثاني من العام 2011 مماثلاً للأداء المسجل في الربع الأول من العام الحالي والربع الرابع من العام 2010، حيث ما زالت البلاد تواجه زيادة في المعروض من مساحات المكاتب.

وظلت الإيجارات معرضة للضغوط في الربع الثاني من العام 2011 نتيجة لعدم الاستقرار السياسي الذي حلّ في البلاد في الربع الأول من العام 2011، حيث قدر متوسط معدلات إشغال المكاتب بما يتراوح بين 60 % و 70 %، كما قدرت مساحة مخزون المباني الشاغرة بما يقرب من 300 ألف متر مربع، إضافة إلى أنه يجري حاليًا تطوير وإنشاء 200 ألف متر مربع من المساحة المتاحة للتأجير.

بالنظر إلى سوق عقارات التجزئة، فإنه مازال يعاني فائضًا في المعروض، ومن المتوقع أن يتراجع أداؤه في العام 2011 نتيجة للاضطرابات الجارية وما يترتب عليها من تباطؤ في الإنفاق الاستهلاكي. هذا واتبع سوق العقارات السكنية نمطًا مماثلاً، حيث شهدت انخفاضًا في أسعار الأصول العقارية وقيمة الإيجارات نظرًا إلى دخول معروض جديد إلى السوق في مناطق مثل الجفير، سيف وسابنس.

من ناحية أخرى، ما زال الطلب المحتجز على الإسكان الميسَّر التكلفة ملحًا في البلاد. وهو ما دفع الحكومة البحرينية إلى اتخاذ إجراءات مثل إقامة مشروع سكني جديد يقدر بقيمة 2.5 مليار دينار بحريني في الربع الأول من العام 2011، إضافة إلى الخطط التي وضعتها لبناء 50 ألف وحدة سكنية لمحدودي الدخل، يتوقع أن يتم تنفيذها في غضون السنوات الثلاث المقبلة.

في الكويت، حافظت سوق العقارات السكنية على مركزها بوصفها أكثر القطاعات رواجًا في السوق الكويتية، حيث استحوذ القطاع على 55 % من إجمالي قيمة المعاملات العقارية في الربع الثاني من العام 2011، بحصة مماثلة للحصة المسجلة في الربع الأول من العام، مسجلة زيادة بلغت نسبتها 19 % في عدد التعاملات.

وقد ارتبطت هذه الزيادة بالزيادة الكبيرة البالغة 52 % في قيمة التعاملات العقارية، والتي ارتفعت إلى 527 مليون دينار كويتي مقابل 347 مليون دينار كويتي في الربع الأول من العام 2011.

من جهة أخرى، ما زال الاتجاه العام يميل إلى الطلب الملح من المواطنين الكويتيين على الوحدات السكنية.فقد انخفضت الحصة السوقية لشريحة العقارات الاستثمارية من الحصة النشطة البالغة 39 % من إجمالي قيمة التعاملات في الربع الأول من العام 2011 إلى 34 % في الربع الثاني من العام، على الرغم من زيادة عدد التعاملات بنسبة 28 % على أساس ربع سنوي، لتصل إلى 488 معاملة، مقابل 381 معاملة في الربع الأول من العام 2011.

كما إرتفعت أيضاً قيمة معاملات العقارات الاستثمارية بنسبة 21 % على أساس ربع سنوي لتصل إلى 329 مليون دينار كويتي مقابل 271 مليون دينار كويتي. هذا وما زال الطلب على المباني الاستثمارية يلقى رواجًا، حيث سجلت معدلات الإشغال مستويات مرتفعة تراوحت ما بين 90 و95%.

من ناحية أخرى، ما زالت تواجهه شريحة العقارات التجارية زيادة في المعروض، حيث تراوحت معدلات العقارات الشاغرة ما بين 20 و25 % تقريبًا خلال الربع الأول من العام 2011. كما استمرت أسعار بيع العقارات في بعض المساحات التجارية المنتقاة في تسجيل زيادة طفيفة خلال الربع الثاني من العام الحالي، نتيحة تزايد الطلب عليها بعد التباطؤ الذي شهدته خلال الفترة الماضية.

وفي عُمان، استمرت إيجارات الوحدات السكنية في الانخفاض في الربع الثاني من العام 2011، حيث قدرت مصادر الصناعة العقارية متوسط الانخفاض في قيمة الإيجارات منذ بداية العام بمعدل 15 %.

واستمرت إيجارات الشقق في العقارات الفاخرة في الانخفاض بوتيرة أسرع من إيجارات الإسكان الميسَّر التكلفة، مما يدل على التفاوت بين الطلب والعرض في السوق.

وظلت الإيجارات في سوق الوحدات المكتبية تشهد اتجاهًا تنازليًا، حيث انخفض الطلب بشكل ملحوظ، متتبعاً النمط الذي بدأ منذ العام 2008، كما ظل المعروض من المساحات المكتبية من الفئة "أ"، أقل من مثيله من الفئات الأدنى درجة، ويتم تأجيرها بقيمة أعلى بكثير قد تصل إلى 33 %.

ويجري حاليًا تطوير مساحات إضافية قدرها 158 ألف متر مربع من مكاتب الفئة "أ"، ومن المتوقع تسليمها في غضون العام المقبل، مما سيفرض مزيدًا من الضغوط على سوق الوحدات المكتبية.

على صعيد أداء السوق القطرية، استمرت سوق العقارات السكنية في إظهار دلائل على استقرارها في الربع الثاني من العام 2011،وذلك بعدما سجل أداء مختلطًا في الربع السابق، حيث ما زالت قيمة الإيجارات تحوم حول المستويات المسجلة في الربع الرابع من العام 2010 في معظم المناطق، باستثناء بعض التغيّرات الطفيفة في العرض والطلب.

اتّبع سوق تأجير الفيلات نمطًا مماثلاً، حيث بقيت قيمة إيجارات الفيلات في معظم مناطق قطر من دون تغيير عن مستواها في الربع الأول من العام 2011. من جهة أخرى، ما زال نشاط سوق بيع الممتلكات العقارية هادئًا نظرًا إلى التفاوت الكبير بين توقعات المشتري والأسعار المطلوبة من قبل البائع.

أما في سوق الوحدات المكتبية، فعلى الرغم من تسليم مشاريع جديدة، فإن كمية المساحات المكتبية المتاحة في السوق ما زالت وفيرة، بما لا يتناسب مع معدلات الطلب الضعيفة.

فقد قدر إجمالي حجم المساحات المكتبية المتاحة في الدوحة بحوالي 3.2 مليون متر مربع، كما تشير التقديرات إلى أنه يجري حاليًا إنشاء أبراج مكتبية في منطقة الأعمال المركزية بما يقرب من الـ30 برج. وبالتالي، فقد انخفض متوسط قيمة الإيجارات الشهرية للمكاتب بنسبة 3 % خلال الربع الثاني من العام 2011 بالمقارنة مع المستوى المسجل في الربع الأول من العام الحالي.

وبالنظر إلى سوق العقارات السعودية، اتّبعت سوق المكاتب نمطًا مماثلا، شأنها في ذلك شأن بقية دول مجلس التعاون الخليجي، حيث ظل أداؤها يتعرّض لضغوط دفعته إلى الانخفاض بسبب دخول المعروض الجديد إلى السوق، وانخفاض معدلات الإشغال في سوقي الرياض وجدة، اللذين يمثلان أكبر سوقين في المملكة.

إستقرت معدلات الإشغال عند 5 % في جدة، حيث عانت السوق نقصًا في المعروض من مكاتب الفئة " أ" خلال الأعوام القليلة الماضية، في حين بلغت 15 % في الرياض، التي عانت بدورها فائضًا كبيرًا في المعروض من المساحات المكتبية في السوق.

من جهة أخرى، ما زالت شريحة العقارات السكنية تمثل أكثر الاستثمارات جاذبية، حيث إنها تشهد طلبًا يفوق بكثير المعروض منها، بفضل النمو السكاني المتزايد، ونمو النشاط التجاري والنقص المتراكم في الوحدات السكنية.

ووفقًا لتقرير مؤسسة النقد العربي السعودي "سما" عن التضخم في الربع الثاني من العام 2011، ارتفع مؤشر إيجارات المساكن وما يرتبط بها من بنود بنسبة 7.2% على أساس سنوي في المملكة العربية السعودية خلال الربع الثاني، بعد تسجيله زيادة بنسبة 8.2 % في الربع الأول من العام 2011.

أما في سوق الإمارات، فقد انخفضت قيمة إيجارات الشقق في دبي بنسبة 2 % في الربع الثاني من العام 2011 عقب تراجعها بالنسبة نفسها في الربع الأول، في حين حافظت إيجارات الفيلات على مستوياتها المسجلة في الربع الأول من العام الحالي من دون تسجيل أي تراجعات ملحوظة، وذلك بعد انخفاضها بنسبة 1 % في الربع الرابع من العام 2010.

من ناحية أخرى، انخفضت أسعار بيع الشقق في دبي بنسبة 3 %، وفي صدارتها الشقق الواقعة في منطقة داون تاون دبي، التي انخفضت أسعارها بنسبة 8 % على أساس ربع سنوي، إضافة إلى تلك الواقعة في مركز دبي المالي العالمي DIFC، التي انخفض أسعار المعروض الجديد منها بنسبة 7 %.

هذا وحافظت أسعار بيع الفيلات في المناطق المجهزة ذات الأحجام المتوسطة في دبي على مستوياتها خلال الربعين الماضيين، في حين انخفضت أسعار الفيلات الأكبر حجمًا، وكذلك المعروض الجديد من الفيلات، بنسبة تتراوح ما بين 3 و5 % في الربع الثاني من العام 2011.

أما في أبوظبي، فقد تراجعت قيمة إيجارات الشقق والفيلات بوتيرة سريعة، لتأثرها سلبًا بعمليات التسليم الجديدة التي تمت خلال الربع الثاني. فقد استمرت إيجارات الشقق في الانخفاض، مسجلة انخفاضًا إضافيًا بلغت نسبته 8 % في الربع الثاني من العام 2011، وهي النسبة عينها التي سجلتها في الربع الأول بالمقارنة مع 7 % في الربع الرابع من العام 2010. في حين، انخفضت إيجارات الفيلات بمعدلات معقولة نتيجة للطلب الانتقائي على العقارات الجاهزة للانتقال إليها.

في ما يتعلق بسوق الوحدات المكتبية، فما زالت تتعرض للضغوط في كلا السوقين، نتيجة الفائض المستمر في المعروض منها وضعف طلب الشركات والمؤسسات التجارية عليها.

ففي دبي، انخفضت قيمة إيجارات المكاتب بنسبة 6 % مقارنة بمستواها في الربع السابق، وفي صدارتها مجمع دبي للاستثمار، حيث انخفضت الإيجارات بنسبة 15%، تلتها أبراج بحيرات الجميرا JLT بتراجع بلغت نسبته 12 %، في حين استقرت معدلات الإشغال في دبي عند 60 %، مما أدى إلى انخفاض معدلات الإيجار بحوالى 2 %، بعد تراجعها بنسبة 10 % في الربع الأول من العام 2011.

وفي أبوظبي، انخفضت قيمة إيجارات المكاتب بنسبة 4 % بعد انخفاضها بنسبة 9% في الربع الأول من العام 2011، حيث استمرت المكاتب فئة "ب" و"ج" في تسجيل أداء متدن، كما قام المستأجرون بتحديث مكاتبهم إلى مساحات مكتبية أفضل بأسعار معقولة، في حين انخفضت أسعار بيع المكاتب بنسبة 3 %.

بالنسبة إلى سوق التجزئة، لم تشهد دبي أي إضافات جديدة في المساحات المعروضة في الربع الثاني من العام 2011 بعد دخول معروض جديد في مركز دبي المالي العالمي وما حوله، والتي بلغت مساحته 530 ألف متر مربع في الربع الأول من العام 2011.

واستقرت معدلات الإشغال في دبي عند حوالى 80 % في المتوسط، في حين حافظت قيمة الإيجارات على المستوى المسجل في الربع الأول من العام الحالي، بعد انخفاضها بنسبة 9 % في الربع السابق.

هذا ولم تشهد أبوظبي أي تغيرات في شريحة عقارات التجزئة، حيث ما زال المعروض من عقارات الفئة "أ" محدودًا، ولم يتم طرح أي مساحات جديدة في الربع الثاني من العام 2011. ولذلك، ما زالت معدلات الإشغال مرتفعة.