توقعات بتسارع وتيرة نمو سوق العقارات القطرية في 2012

يتوقع تسارع وتيرة نمو القطاع العقاري القطري خلال العام الحالي، مدفوعًا بالمشروعات المزمع إطلاقها لاستكمال البنية التحتية. وكان 2011 صعبًا على السوق الإماراتية. واستطاعت سوق الوحدات السكنية في الرياض استيعاب المعروض الجديد، كما حافظ متوسط أسعار الأراضي في الكويت على ارتفاعه.

عواصم: كان عام 2011 صعبًا على السوق الإماراتية، لكن سوق دبي بدأت تظهر دلائل مبكرة تشير إلى استقرارها.

وعلى الرغم من حالات الإلغاء والتأجيل العديدة للمشاريع المقرر تنفيذها في أكبر سوقين عقاريين في الإمارات، فقد تبين أن عام 2011 كان عامًا آخر صعبًا بالنسبة إلى قطاع العقار في دبي وأبوظبي، كما كان متوقعًا في بداياته، حيث انخفض متوسط سعر بيع الوحدات السكنية بمعدلي 12 % و17 % في السوقين على التوالي، في حين اتبعت إيجارات الشقق نمطًا مماثلاً بانخفاضها بمعدلي 9 % و12 %.

بدأ معدل الانخفاض الربع سنوي يظهر علامات مبكرة تشير إلى استقرار سوق العقار في دبي، حيث ارتفعت إيجارات الفلل في دبي بنسبة طفيفة في الربع الثالث من عام 2011، في حين تباطأت وتيرة انخفاض إيجارات الشقق بشكل ملحوظ مقارنة بمستواها في الفترة من عام 2009 إلى عام 2010.

واتبعت إيجارات المكاتب النهج عينه، وانخفضت بنسبة 10 % في دبي، وبنسبة 20 % في أبوظبي، مما يدل على تباطؤ النشاط التجاري، إضافة إلى استمرار دخول معروض الجديد من الوحدات السكنية إلى السوقين، مما نتج منه وحدات سكنية شاغرة تقدر بنسبة 45 % في دبي، و20 % في أبوظبي، بزيادة تبلغ 40 % في دبي، و10 % في أبوظبي في نهاية عام 2010.

توقعات بثبات الأسعار في دبي وبضغوط الانخفاض في أبوظبي
بالتطلع إلى عام 2012، يتوقع أن تصل أسعار بيع الوحدات السكنية في دبي إلى أدنى مستوياتها بحلول النصف الأول من عام 2012، غير أنها مازالت مستبعدة من أي ارتفاع في الأسعار بشكل عام، حيث ستبقى السوق متخمة بفائض في المعروض، ولا يتوقع تقرير غلوبل أن تشهد طلبًا جديدًا غير اعتيادي في عام 2012، كما يتوقع أن يتكرر الأمر نفسه مع سوق المكاتب، حيث من المنتظر أن يدخل المعروض الجديد من المساحات المكتبية البالغ 20 % من السعة الاستيعابية الحالية إلى السوق خلال عامي 2012 و2013.

في ما يتعلق بقطاع الضيافة في دبي، فتستبعد غلوبل أن يشهد أي تحسن خلال عام 2012 نتيجة لاحتمال استمرار ثورات الربيع العربي في عام 2012، لكن توقعاتها لقطاعي السياحة الترفيهية وسفريات الأعمال أكثر سلبية عن المعنويات العالمية السلبية. أما بالنسبة إلى أسعار عقارات التجزئة، فإنها تتوقع أن تشهد مزيداً من الاستقرار، نظرًا إلى عدم توافر أي معروض جديد في المستقبل، كما تتوقع أن يكون ثبات قيمة الإيجارات واعتدال معدلات الوحدات الشاغرة بمثابة مؤشرات إيجابية في المستقبل القريب.

وفي أبوظبي، يتوقع التقرير أن يشهد عام 2012 انخفاضًا آخر بنسبة 15 % في أسعار بيع الوحدات السكنية، وانخفاضًا بنسبة 10 % في قيمة الإيجارات، نظرًا إلى استمرار دخول المعروض الجديد إلى السوق، كما يتوقع أن تشهد سوق المكاتب مزيدًا من التراجع، حيث يجري حاليًا الإعداد لطرح معروض جديد من المساحات المكتبية، مما سيدفع أسعار كل من المكاتب وقيمتها الإيجارية نحو الانخفاض.

علاوة على ذلك، فإن رؤية "غلوبل" المستقبلية لقطاع الضيافة في أبوظبي خلال عام 2012 سلبية نظرًا إلى دخول معروض جديد من الوحدات السكنية إلى السوق، يصاحبه انخفاض في الطلب على قطاع السياحة، الذي كان أداؤه بالفعل ضعيفًا في عام 2011. من جهة أخرى، تمكن قطاع عقارات التجزئة من المحافظة على أدائه الثابت من ناحية أسعار الإيجارات، نتيجة لعدم توافر معروض جديد ذي نوعية جيدة، ولكن يتوقع أن يشهد مزيدًا من ضغوط الانخفاض، مع المضي قدمًا، حيث من المقرر أن يتم تسليم عدد من الوحدات السكنية في عامي 2012 و2013.

قطاع العقار السعودي حافظ على اتجاهه الصعودي
استطاعت سوق الوحدات السكنية في الرياض استيعاب المعروض الجديد، البالغ حوالى 25 ألف وحدة، والذي تم تسليمه على مدى عام 2011، كما حافظت أسعار بيع الوحدات في سوق العقارات السكنية على اتجاهها الصعودي، مدعومة بزيادة أسعار المدخلات السلعية، مثل الصلب والأسمنت، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي.

وارتفع متوسط إيجار الفلل والشقق بمعدلات سنوية بلغت 9 % و10 %. وسجل أيضًا متوسط إيجار الفلل والشقق في جدة زيادة سنوية بمعدلي 12 % و15 %، حيث ظلت السوق تعاني حالة من نقص المعروض من الوحدات السكنية.

من جهة أخرى، ارتفع معدل المساحات الشاعرة في سوق المساحات المكتبية في عام 2011 إلى حوالى 15 % في الرياض، مقابل 10 % في نهاية عام 2010، نظرًا إلى عدم تمكن السوق من استيعاب المعروض الجديد من المساحات المكتبية، البالغ 290 ألف متر مربع، بشكل كامل.

وارتفع متوسط أسعار الإيجار خلال عام 2011، على الرغم من تزايد معدلات المساحات الشاغرة نظرًا إلى أن مالكي العقارات قد أصبحوا أكثر رغبة في تحسين نوعية المباني، لتنتقل المساحات الشاغرة إلى المواقع الأدنى درجة. وفي جدة، تراوحت أيضًا معدلات المساحات الشاغرة حاليًا ما بين حوالى 10 و15 %، ولكن يتوقع أن تزداد، نظرًا إلى دخول معروض جديد من المساحات إلى السوق، يبلغ 180 مترًا مربعًا في عامي 2012 و2013، في حين ارتفعت معدلات المساحات الشاغرة في منطقة الأعمال المركزية بالفعل بالغة 20 %.

توقعات باستمرار الاتجاه الصعودي في عام 2012
لا يتوقع التقرير أي تغير ملحوظ في اتجاه أسعار العقارات في عام 2012 في جدة والرياض، نظرًا إلى أن العوامل الرئيسة المحركة للسوق مازالت قائمة. كما يرى أن كل من معوقات توفير الوحدات السكنية بأسعار معقولة، ونقص المعروض من الوحدات السكنية الجاهزة، وزيادة نشاط المضاربة في سوق الأراضي، سوف يستمر في دفع أسعار العقارات والإيجارات إلى مستويات أعلى في كلا السوقين، وأن المطورين الممولين لتطوير العقارات سيبقون المشكلة الأساسية في السوق السعودية، خاصة في ظل شبه غياب لخطط بناء عقارات جديدة في سوق هي في أمسّ الحاجة إلى التمويل لتسريع وتيرة البناء والتشييد.

وعلى الرغم من تزايد النشاطين الاقتصادي والتجاري، فإن غلوبل تبقي على رأيها السلبي بشأن سوق المساحات المكتبية نتيجة لدخول مساحات كبيرة من المعروض الجديد إلى السوق خلال العامين المقبلين. وفي قطاع عقارات التجزئة، تتوقع أن يكون مركز القصر التجاري، الذي أنشأته دار الأركان، الإضافة الوحيدة الجديدة إلى القطاع في عام 2012. كما تتوقع أن يبقى استيعاب السوق للمعروض الجديد من المساحات كبيرًا نظرًا إلى نقص المعروض من العقارات ذات النوعية العالية، وللأهمية الجوهرية التي تمثلها مراكز التجزئة التجارية في السعودية، باعتبارها وجهة ترفيهية.

أسعار الأراضي الكويتية استمرت في رفع أسعار المساكن
حافظ متوسط أسعار الأراضي في الكويت على ارتفاعه الطويل الأجل في عام 2011، بعد تباطؤه في الفترة ما بين الربع الأول من عام 2008 والربع الثاني من عام 2010، مرتفعًا بنسبة 20 %. وانحصرت معظم صفقات شراء الأراضي في شريحة المساكن الخاصة، وهو ما يعني أن التضخم في أسعار الأراضي قد انتقل إلى أسعار المساكن، حيث شهدت أسعار الصفقات العقارية في بعض مناطق الكويت زيادة تراوحت ما بين 25 و30 % بالمقارنة مع أسعار الصفقات المبرمة في عام 2010.

من ناحية أخرى، تعاني سوق المساحات المكتبية فائضًا كبيرًا في المعروض، إضافة إلى وصول معدلات المساحات الشاغرة إلى مستوى مثير للقلق في منطقة الأعمال المركزية، حيث ارتفعت بنسبة 30 % خلال عام 2011 بمعدلات إنجاز متدنية للغاية بالنسبة إلى التسليمات العقارية الجديدة.

من جهة أخرى، حافظ قطاع عقارات التجزئة على وضعه القوي، ووتيرة نموه السريعة خلال عام 2011 بفضل مراكز التسوق، التي تتبوأ مركزًا جيدًا، والتي بدأ تشغيلها بالفعل، في حين مازال الوافدون الجدد إلى السوق يسعون إلى اجتذاب المتسوقين، وهو ما يراهالتقرير علامة مبكرة على تشبع السوق.

توقعات بأن تبقى العوامل الحالية المحركة للسوق قائمة
بناء على تحليلات غلوبل، للقوى المحركة لنمو الحالي لسوق العقارات الكويتية، تتوقع أن تميل الاتجاهات الأساسية للنمو إلى النهج عينه المتبع في عام 2011. وفي ما يتعلق بسوق العقارات السكنية، يتوقع أن تستمر الكمية والقيمة المتداولتين في شريحة المساكن الخاصة في الارتفاع، ما دام الطلب الأساسي عليها قائمًا، ومادام يمكنها أن تحقق أرباحًا رأسمالية مغرية. ويتوقع أن يتحقق الاتجاه نفسه في قطاع المساكن الاستثمارية، حيث مازالت العوائد في حدود مغرية تتراوح من 7 % إلى 8 % على عكس الأداء المتباطئ لسوق الأسهم، والعوائد المتدنية على ودائع البنوك.

بالنسبة إلى سوق المساحات المكتبية، فيتوقع أن يرتفع معدل المساحات الشاغرة نظرًا إلى دخول معروض جديد إلى السوق خلال عام 2012، وأن تتم التسليمات العقارية الكبرى في النصف الأول من العام. فيما عدا ذلك، يتوقع أن يكون تسليم المرحلة الثالثة من مشروع الأفنيوز مول المملوك لشركة مباني، الإضافة الكبرى لسوق عقارات التجزئة خلال العام الحالي. ومن المتوقع أن يبقى أداء قطاع الضيافة متباطئًا نتيجة لبطء نمو النشاط التجاري، وغياب التدفق السياحي.

توقعات بأن يتبوأ مديرو العقارات مركز الصدارة في عام 2012
كما يتوقع التقريرأن يحقق مديرو الأصول العقارية، الذين يمتلكون سجلاً ممتازًا من الإيرادات المتكررة الملحوظة، أداء أفضل نسبيًا في عام 2012، كما كان الحال في عام 2011.

يستند رأي "غلوبل" إلى تحليلها لأداء الشركات العقارية الثماني، التي قامت بتغطيتها، والذي لا ترى فيه أي تسليمات عقارية مهمة من جانب شركة إعمار المدينة الاقتصادية أو دار الأركان في السعودية، إضافة إلى ركود سوق أبوظبي في عام 2012 بالنسبة إلى شركتي الدار والصروح العقاريتين، اللتين تتخذان من أبوظبي مقرًا لهما. وتعتبر شركة إعمار المفضلة لدى غلوبل في ما يتعلق بالتسليمات العقارية الدولية، على الرغم من مخاطر احتمال حدوث تأخر والتخلف عن موعد التسليم إذا ما ساءت الأوضاع السياسية في المنطقة.

في الكويت، سوف يبدأ تشغيل المرحلة الثالثة من المشروع الشهير لشركة مباني، مشروع الأفنيوز مول، مما سيرفع إيرادات الشركة لعام 2012 قبل أن ترتفع إلى حوالى الضعف في عام 2013، علاوة على ذلك، تمتلك شركة الصالحية العقارية سجلاً جيدًا من الإيرادات المتكررة، غير أن صافي إيراداتها قد انكمش بسبب ارتفاع تكاليف خدمة الدين.

علاوة على ذلك، يتوقع أن تواصل المحفظة الاستثمارية لشركة إعمار العقارية على أدائها الممتاز، في حين قد يواجه قطاع الضيافة بعض العقبات في ما يتعلق بالحفاظ على متوسط العائد اليومي ومعدلات العقارات الشاغرة المسجلين في عام 2011. تمثل شركة (عقارية) نجاحًا آخر ملحوظًا لقدرتها على تحقيق إيرادات ثابتة، بما ينطوي على ذلك من مخاطر محتملة على توقعات أرباحها، والتي ترجع غالبًا إلى مبيعات الأراضي التي لم تؤخذ في الاعتبار.

في ما يتعلق بالرؤية المستقبلية القصيرة الأجل لشركتي الدار وصروح العقاريتين، فهي مازالت قاتمة، نظرًا إلى ظروف السوق وانكماش هوامش الربحية المحققة من عمليات التسليم الأخيرة. علاوة على ذلك، أثيرت مخاوف بشأن احتياج شركة الدار العقارية إلى مزيد من التمويل، وربما المزيد من التخفيض في قيمة أسهمها في المستقبل القريب في حالة إصدارها سندات جديدة قابلة للتحويل.

أما بالنسبة إلى دار الأركان، فإن غلوبل تبقي على رأيها بأن الشركة ستتمكن من الوفاء بسداد صكوكها المستحقة في عام 2012. وهو ما يعني أنها في حاجة ملحّة إلى التمويل اللازم نشاط البناء المتباطئ في مشاريعها العقارية. لذا، تعتقد أن توفير هذا النوع من التمويل سيكون بمثابة دفعة كبيرة لأسعار أسهمها.

سوق البناء القطرية تمتطي صهوة النمو
توقع تقرير قطري تسارع وتيرة نمو القطاع العقاري القطري خلال العام الحالي، مدفوعًا بالمشروعات المزمع إطلاقها لاستكمال البنية التحتية.
ورجّح التقرير الأسبوعي لشركة الأصمخ للمشاريع العقارية نمو حركة التنمية العقارية بواقع يتراوح بين 15 إلى 20 % خلال العام 2012.

وأشار التقرير إلى أن أسعار الأراضي في قطر ستشهد مزيدًا من الارتفاعات خلال العام الجاري، نتيجة الحاجة إلى إنشاء عدد من المشروعات السكنية والتجارية والسياحية والخدمية، مبينًا أن نسبة تلك الزيادة سوف تعتمد على عامل العرض والطلب في كل منطقة. وأوضح التقرير أن هناك توجهًا كبيرًا من المستثمرين العقاريين إلى إنجاز العديد من المشروعات المتضمنة فنادق ومجمعات وعمارات سكنية.

وقال التقرير: إن أحدث الدراسات المتخصصة أظهرت أن السوق القطرية ستشهد إنفاق نحو 10 مليارات ريال (ما قيمته 2.74 مليار دولار) على بناء مراكز ومجمعات تجارية جديدة في قطر خلال العامين المقبلين. كما بيّن التقرير أن قيم إيجارات الوحدات السكنية ستشهد زيادة خلال العام الحالي، إضافة إلى ارتفاع الطلب على المساحات الإدارية والمكتبية في نهاية العام الجاري وبداية العام 2013.

وأوضح التقرير أن حجم وقيم الصفقات العقارية شهدت أداء مرتفًعًا وفق آخر نشرة صادرة من إدارة التسجيل العقاري في وزارة العدل للأسبوع الممتد من 8 إلى 12 كانون الثاني/يناير الحالي، إذ سجلت قيم عمليات البيع والرهن 592.9 مليون ريال من خلال تنفيذ 169 صفقة.

وتوقع تقرير "الأصمخ" نمو سوق البناء القطرية بمعدل 12.5 % سنوياً خلال العقد المقبل، وفقاً لدراسة أجرتها أكسفورد إيكونومكس وغلوبال كونستراكشن بيرسبيكتيفز. كما أوضح التقرير أن التوقعات تشير إلى منح مشاريع تبلغ قيمتها نحو 100 مليار دولار خلال السنوات الأربع المقبلة.

وقال التقرير إن استكمال المشاريع التنموية الكبيرة في قطر، مثل ميناء الدوحة الجديد ومطار الدوحة الدولي الجديد، ومشروع سكك حديد قطر ومشروعات الصرف الصحي والبنية التحتية، ستخلق البيئة الأساسية، التي ستستقطب العديد من المشروعات العقارية خلال السنوات المقبلة.

وتوقع تقرير الأصمخ وفقًا لدراسات حديثة أن يستقطب قطاع البناء والتشييد في قطر عقوداً تتجاوز قيمتها 22 مليار دولار للعام 2012. وأضاف التقرير أن أحدث الإحصاءات الرسمية تتوقع وصول قيمة القروض العقارية في البنوك القطرية خلال العام 2011 إلى أكثر من 25 مليار ريال، بمعدل 2 مليار شهريًا.