عقارات لندن مستمرة بتوفير دخل آمن

الكويت: أشار تقرير أصدرته شركة "بيتك للأبحاث" المحدودة التابعة لمجموعة بيت التمويل الكويتي (بيتك) إلى أن الاقتصاد البريطاني يواجه تحديات كبيرة في النصف الثاني من هذا العام بعد الركود التقني الذي شهده خلال النصف الأول، وعلى الرغم من حالة الانتعاش التي شهدها الاقتصاد مع تنظيم دورة الألعاب الأولمبية إلا أنه من المرجح أن يتباطأ النمو مرة أخرى في الربع الأخير من العام الحالي.وبين التقرير أن التقديرات الأولية تشير إلى نمو بنسبة %1 في الناتج المحلي الإجمالي بالمملكة المتحدة بعد انكماش طفيف في الربع الثاني من السنة نفسها، ومن المتوقع أن يسجل الناتج المحلي في الربع الأخير من هذا العام نمواً أضعف بنسبة %0.1 لانخفاض معدل الاستثمارات كنتيجة لحالة ضعف الثقة جراء أزمة اليورو. وفي ما يلي التفاصيل:

تعتمد الآفاق الاقتصادية والاستقرار المالي في المملكة المتحدة اعتمادا كبيرا على التطورات التي تطرأ في منطقة اليورو، وذلك بسبب الروابط التجارية والمالية الوثيقة التي تربط المملكة المتحدة بدول منطقة اليورو. وقد تم تخفيض المخاطر الهامشية من تفكك منطقة اليورو بشكل كبير بعد إعلان البنك المركزي الأوروبي عن برنامج شراء السندات الجديدة والذي يعرف أيضا باسم المعاملات النقدية الصريحة. ومع ذلك، وحتى تدخل هذه الخطة حيز التنفيذ، يجب على البلد المتلقي للمساعدات أن يطلب رسميا خطة إنقاذ من دول منطقة اليورو وأن يوافق على الشروط المرفقة. وحتى الآن، تقاوم أسبانيا، وهي رابع أكبر عضو في منطقة اليورو والمرشح المحتمل لطلب خطة إنقاذ، طلب خطة الإنقاذ في الوقت الذي ترتفع فيه مستويات الديون في اليونان بشكل هائل، مما يثير الشكوك حول مدى فعالية تدابير التقشف التي تتخذها اليونان في خفض الدين. وعلى الرغم من حدوث بعض التطورات الإيجابية في أزمة الديون السيادية في منطقة اليورو، إلا أن التوقعات لا تزال غارقة وسط حالة عدم اليقين التي تحيط بالمنطقة، مما أدى إلى استمرار تدفقات رأس المال إلى خارج المنطقة نظراً لمواصلة المستثمرين توخيهم للحذر. وعلاوة على ذلك، فإن التأثير السلبي لتخفيض مديونية القطاعين العام والخاص قد يكون أكبر من المتوقع، الأمر الذي قد يؤدي إلى فترة ركود أطول تفوق التوقعات. ومن شأن تباطؤ النمو العالمي وتراجع الطلب من قبل الشركاء التجاريين الرئيسيين لبريطانيا (دول اليورو والولايات المتحدة) أن يؤديا إلى عرقلة انتعاش الاقتصاد البريطاني وإعادة اتزانه. وبنظرة أخرى، فإن أي صدمة قد تتعرض لها أسعار النفط قد ينتج عنها مزيج شديد الخطورة من ارتفاع معدلات التضخم بأعلى من التوقعات بالإضافة إلى انخفاض النمو بدرجة تفوق التوقعات أيضاً. ويرى التقرير أن الاهتمام بعقارات لندن سيظل قويا، وأن عقارات المكاتب والبيع بالتجزئة التي توفر مصدرا آمنا للدخل ستستمر في اجتذابها الكبير لتدفقات المستثمرين الأجانب. ولا يزال الجانب السلبي من وجهة نظرنا يتعلق بالتوقعات الاقتصادية، والتي أدت إلى تردد عدد كبير من المستثمرين، لكن لا يزال حجم المعاملات مستمرا في رسم النمو، حيث يظهر تعافياً من أدنى نقطة وصل إليها السوق في أوائل 2009. وعلى الرغم من أن لندن تمثل نحو ثلث إجمالي الاستثمارات العقارية في المملكة المتحدة، فإنها تستوعب تقريبا جميع النقد القادم من المستثمرين الأجانب. وأهم ما يميز الارتفاع الحالي هو تنوع أصول المستثمرين، حيث يأكل من كعكة عقارات لندن حوالي 40 جنسية حالياً. وتتعدد أسباب جذب الاستثمارات في لندن، وتجسد عقارات لندن عامل الفخامة والوجاهه التي يرغب الناس فيها، مما يضمن بيئة جذابة يمكنها القضاء على المخاطر خلال الفترة الحالية التي تشهد حالة من الاضطراب الاقتصادي، وارتفاع معدلات التضخم في آسيا، فضلاً عن معضلة الديون السيادية.يتوقع أن يزيد اتساع فجوة العائد بين العقارات الرئيسية والثانوية لكل من متاجر البيع بالتجزئة والمكاتب. ويبلغ الفرق في العائد حالياً بين متاجر البيع بالتجزئة في العقارات الرئيسية والثانوية نحو %4، في حين كانت تبلغ ما يقرب من %8.1 في الماضي. وقد ظلت عائدات المكاتب الرئيسية في لندن مستقرة عند نحو %5 في المدينة (سيتي) و%4 في الطرف الغربي (ويست إند)، في حين كانت العائدات على العقارات الثانوية عند 500 نقطة أساس تقريباً. وعلى الرغم من الحرص المتزايد الذي نتج عن الأزمة الأوروبية، فإن السوق الأساسية ظلت مستقرة تماما، ولكن هناك طلبا حالياً من المستثمرين على علاوة أكبر للمخاطر، ولكن في معظم الحالات يتجنب المستثمرون أي شيء باستثناء الأصول الأساسية والجوهرية. وكقياس للقدرة على تحمل التكاليف النسبية، انخفض معدل الإيجار من الذروة بمقدار 1.9times; إلى 1.6times;. ويتوقع وكلاء عقاريون أن يظل مستقر نسبياً عند ما يقرب من 1.6times;. وفيما يتعلق بمعدلات الشواغر، يتوقع وكلاء العقارات أن يصل معدل الشواغر في منطقة سيتي إلى أدنى مستوى، نظراً للنمو الحادث في الوظائف، والذي من المنتظر أن يستوعب المعروض الجديد في 2013/2012 والذي يعد محدود نسبيا. وسوف تزيد نسبة الشواغر في 2014 نظراً للزيادة المتوقعة للمعروض في السوق. أما بالنسبة لمنطقة ويست إند، فمن المتوقع أن تنخفض الشواغر إلى أدنى مستوى في 2012، حيث سجل المعروض رقماً قياسيا في الانخفاض في 2011 بينما ستتعافى نسبة الشواغر في 2013 وما بعدها. ويعد انخفاض معدل الفائدة أحد العوامل الرئيسية التي تدعم النمو السريع للأسعار في لندن على مدى الأشهر الـ 15 الماضية. وأشار المصرفيون الى أنه على الرغم من أن هوامش الرهن العقاري في بريطانيا قد زادت بصورة كبيرة من 100 نقطة أساس في 2007 إلى ما يزيد على 300 نقطة اساس في 2010، فإن التوقعات تشير إلى ارتفاع الأسعار على المدى القصير والمتوسط، وأن الهوامش سوف تبدأ في الهبوط مرة أخرى وستساعد في التخفيف من بعض الآلام التي يعاني منها المقترضون. وقد أظهر مسح أجرته نايت فرانك، حول تصنيف المدن العالمية، نتائج جيدة للقطاع العقاري في لندن. ويهدف المسح إلى تقييم الأسواق الرئيسية في جميع أنحاء العالم، من حيث توفيرها لفرص الاستثمار وتأثيرها على قيادة الأعمال في العالم والنخبة السياسية. ونستخلص من هذا أن العنصر الذي يبعث على الطمأنينة فيما يتعلق بلندن هو أن المدينة ستبقى في أعلى التصنيفات على مدار السنوات العشر المقبلة، على الرغم من تقارب حجم المسافة الحالية بين قمة التصنيف (نيويورك ولندن) وبين بقية المدن الأخرى.