سوق العقار الكويتي يشهد نشاطاً ملحوظاً في العام 2011

إرتفعت قيمة تداولات القطاع العقاري في الكويت خلال العام 2011، بنسبة 29%، ما يمثل نشاطاً ملحوظاً للقطاع خلال العام الماضي.

الكويت: شهد سوق العقار الكويتي خلال عام 2011 نشاطا ملحوظا مقارنة بعام 2010 ، فقد ارتفعت قيمة تداولات السوق " عقود و وكالات " في عام 2011 بنسبة ملحوظة بلغت نحو 29.8% لتصل إلى 2896.2 مليون دينار مقابل 2230.4 مليونا. كما وارتفع كذلك العدد الكلي للصفقات بنسبة 11.5% ليصل إلى 8215 صفقة مقابل 7370 صفقة لعام 2010 على التوالي، وذلك وفقا للبيانات الصادرة من إدارات التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل، وتشير هذه البيانات بشكل اساسي الى ارتفاع السيولة في القطاع العقاري مع ارتفاع ملحوظ بنشاط التداول الذي يشير اليه عادة عدد الصفقات التي تمت في السوق خلال عام 2011.

وفي هذا السياق يمكن الإشارة الى تعافي السوق العقاري تدريجيا خلال الفترة من عام 2009 وحتى 2011 وهي فترة مابعد الازمة المالية العالمية التي حدثت في عام 2008، حيث واصلت سيولة السوق نموها بمعدل سنوي بلغ متوسطه نحو 15% وهو معدل نمو عال نسبيا.

هذا وتشير البيانات المتعلقة بالتوزيع النسبي لنشاط السوق الفصلي خلال عام 2011 الى استحواذ الربع الثاني من هذا العام على اعلى نسبة من النشاط من حيث قيمة التداول وعدد الصفقات حيث استحوذ على مانسبته 35% و 28.5% من إجمالي قيمة التداول وعدد الصفقات، يليه الربع الاول بمانسبته 25% و 26.4% للقيمة ولعدد الصفقات على التوالي، ثم يليه الربع الرابع بمانسبته 21% و25% من اجمالي القيمة وعدد الصفقات، واما الربع الثالث من عام 2011 فقد استحوذ على مانسبته 19% و 20.1% من اجمالي القيمة وعدد الصفقات على التوالي.

وعلى الرغم من المكاسب التي حققها السوق الا أنه ظل متأثرا بالاوضاع الغير مستقرة بين السلطتين التنفيذية والتشريعية التي حدثت في البلاد حيث لوحظ تراجع نشاطه نسبيا في الربع الثالث والرابع من عام 2011 مقارنة بالمكاسب القياسية التي حققها في الربع الثاني الذي استحوذ كما اشرنا سلفا على ثلث نسبة النشاط من حيث السيولة وعدد الصفقات (35% و 28.5% من إجمالي قيمة التداول وعدد الصفقات).

هذا وتشير البيانات المتوفرة عن تفاصيل العقود المبرمة في عام 2011 الى تركز النشاط في قطاع السكن الخاص (قسائم ومنازل) حيث استحوذ على 54% من اجمالي قيمة الصفقات المبرمة يليه القطاع الاستثماري بمانسبته 37% في حين استحوذ القطاع التجاري على 9%، حيث يبلغ إجمالي كلا القطاعيين (السكني الخاص والاستثماري) على نحو 91% من اجمالي السوق بالكامل، ويستفاد من هذه المؤشرات في معرفة اتجاهات المستثمرين في السوق حيث يستقطب قطاع السكن الخاص وبالتحديد القسائم الفضاء في مناطق مثل صباح الاحمد وابوفطيرة اهتمام المضاربين وصغار المستثمرين حيث تكون اسعار تلك القسائم ضمن قدراتهم المالية، في حين يستقطب القطاع الاستثماري جانب اخر من المستثمرين الذين يسعون الى تحقيق عوائد أعلى من العوائد التي تقدمها البنوك على الودائع السنوية والتي تراوحت 2.5%-2.75% خلال عام 2011.

حيث اعطى هذا القطاع نسبة ترواحت بين 4%-7% خلال عام 2011 وذلك حسب وضع البناية وموقعها ونسبة الاشغال فيها، والجدير بالذكر ان قنوات الاستثمار في الاقتصاد الكويتي تكاد تنحصر بصورة اساسية في القطاع العقاري وفي سوق الاسهم وعلى شكل ودائع في البنوك، ففي ظل تراجع النشاط في سوق الكويت للاوراق المالية خلال عام 2011 تحرك جانب من هذه الاستثمارات الى سوق العقار كما يبدو، والجدير بالذكر أن مؤشرات سوق الاسهم قد تراجعت بشكل ملحوظ، فقد انخفض المؤشر السعري بنسبة 16% مقارنة بعام 2010 فقد بلغ المؤشر بنهاية عام 2011 نحو 5814.2 نقطة مقابل 6955.5 نقطة في نهاية عام 2010 ، كما شهدت سبعة قطاعات في سوق الكويت تراجعا في مؤشراتها بنهاية عام 2011 مقارنة بنهاية عام 2010، وبلغت كميات الاسهم المتداولة 38.3 مليار سهم بقيمة 6.1 مليار دينار وبعدد صفقات 617.8 الف صفقة مقابل 74.69 مليار سهم بقيمة 12.5 مليار دينار وبعدد 1.25 مليون صفقة لعام 2010.

ويستفاد من البيانات الرسمية عودة النشاط الكلي للسوق لدائرة الاهتمام لدى المستثمرين واستقطابه لجانب ملموس من السيولة في الاقتصاد المحلي ، مما يعطي إشارات قوية بتخطي سوق العقار الكويتي لمناخ الفتور يبرر تحوله إلى مصاف النمو النشط. هذا ونظرا لعدم توافر مؤشر قياسي موحد يقيس حركة أسعار العقار فقد عكف بنك الكويت الدولي على تكوين قاعدة بيانات عن سوق العقار ووضع ضمن أولوياته إعداد مؤشر يأخذ بعين الاعتبار السمات الأساسية لسوق العقار بمكوناته الرئيسية الثلاث وهي السكن الخاص والاستثماري والتجاري، وهو يعمل حاليا على إعداد مؤشر يأخذ بعين الاعتبار الطبيعة الخاصة لمكونات السوق العقاري في الكويت.

هذا ومن المتوقع أن يتم نشره في اواخر العام القادم لخدمة المستثمرين والمهتمين في هذا القطاع الحيوي الذي يستقطب جانبا ملموسا من اهتمام المستثمرين في الكويت. وفي هذا السياق قد يكون من المناسب استخدام متوسطات الاسعار للوحدات المباعة في سوق العقار كمؤشر تقريبي مع الاخذ بعين الاعتبار بأن المتوسطات الحسابية قد تفتقد الى الدقة والشمولية. فقد اشارت تلك المتوسطات ان معدل قيمة الصفقة الواحدة قد شهد ارتفاعا ملحوظا في عام 2011، فقد ارتفع معدل الصفقة لعموم السوق الى نحو 352.5 الف دينار مقارنة بنحو 300 ألف دينار لعام 2010، كما لوحظ ارتفاع معدل الصفقة للسكن الخاص والاستثماري بنسب ملحوظة حيث وصلت الى 256.2 الف دينار و 698 الف دينار لكل منهما على التوالي.

وأما على صعيد الجانب التنظيمي ذات العلاقة بسوق العقار في الكويت فقد صدر بتاريخ 25 اكتوبر 2011 القرار الوزراي رقم (477) لسنة 2011 في شأن تنظيم مزاولة مهنة السمسرة العقارية، حيث تضمن هذا القرار على ثمانية وعشرون مادة تنظيمية لمهنة السمسرة العقارية في الكويت، تم بموجبها وضع شروط للقيد في سجل مزاولة مهنة السمسرة، واجراءات قيد السماسرة، والحقوق والالتزامات على مزاولة مهنة السمسرة، وقد تم اسناد تسوية المنازعات التي قد تنتج عن مزاولة مهنة السمسرة الى لجنة مكونة من اربعة أعضاء بالاضافة الى أحد المستشارين القانونيين يتم تعيينهم من قبل وزير التجارة، كما تضمن القرار المذكور المخالفات والعقوبات التأديبية في مجال مزاولة مهنة السمسرة، وقد تم بموجب هذا القرار تحديد أجر السمسار بنسبة 1% من قيمة الصفقة على أن يستحقها بعد اتمام ابرام العقد، هذا ويعتبر هذا القرار خطوة هامة في طريق تنظيم سوق العقار في الكويت، حيث تزايد عدد السماسرة في السنوات الاخيرة بشكل كبير الامر الذي تطلب معه اجراء تنظيمي لهذه المهنة الهامة.

وفيما يلي تفاصيل تطور نشاط سوق العقار في الكويت خلال عام 2011 لكل من القطاعات الرئيسية الثلاثة:

قطاع السكن الخاص

إستمر قطاع العقار السكن الخاص خلال عام 2011 بتحقيق نموا في نشاطه وذلك على صعيد كلا من مؤشري قيمة التداول وعدد الصفقات حيث بلغت قيمة العقارات والاراضي المتداولة نحو 1560 مليون دينار موزعة على 6560 صفقة، مقارنة بنحو 1255.3 مليون دينار موزعة على 5586 صفقة اي بنسبة نمو بلغت 24.2% و 17% مقارنة بعام 2010.

هذا وقد تركز التداول في قطاع السكن الخاص بشكل عام على الأراضي الفضاء ذات القيمة البيعية الأرخص نسبيا، منها على سبيل المثال منطقة صباح الأحمد البحرية, والتي تعرف باسم لؤلؤة الخيران، حيث بلغت قيمة الصفقات نحو 224.9 مليون دينار وبعدد صفقات ناهزت نحو 1614 صفقة أي بما نسبته 26.5% من إجمالي عدد الصفقات لعام 2011 وهي نسبة عالية وتشير بلاشك الى اهتمام المتداولين بتلك المنطقة والى عودة روح المضاربة والاستفادة من رفع الأسعار وإعادة البيع، وقد احتلت منطقة ابوفطيرة المرتبة الثانية من حيث الأهمية النسبية بقيمة 157.5 مليون دينار وبعدد صفقات ناهزت 704 صفقة تشكل نحو 11.5% من إجمالي الصفقات في قطاع السكن الخاص، تليها الفنيطيس بقيمة 35.4 مليون دينار وبعدد 184 صفقة، والمسيلة بنحو 34.9 مليون وبعدد 120 صفقة، فالعقيلة بقيمة 14.1 مليون دينار وبعدد 109 صفقة.

هذا وقد لوحظ ارتفاع عدد الوكالات في السكن الخاص حيث بلغ عددها نحو 636 وكالة بقيمة 106.4 مليون دينار وهو بمثابة مؤشر يعكس بطريقة غير مباشرة روح المضاربة التي عادت للسوق إذ أن الوكالات عادة تستخدم لإعادة البيع وليس لاقتناء العين لفترة طويلة، كما تشير البيانات التفصيلية الى تحرك بعض الملاك الى نقل بعض الملكيات تجنبا لدفع الضرائب على مساحات السكن الخاص التي تزيد مساحتها عن 5000 م2 والتي دخلت حيز التنفيذ في شهر مارس 2011.

قطاع العقار الاستثماري

شهد قطاع العقار الاستثماري نموا في قيمة صفقات العقارات الاستثمارية المتداولة خلال عام 2011 بلغ نحو 56.4% ، من نحو 683.6 مليون دينار في عام 2010 الى نحو 1069.6 مليونا لعام 2011 ، في حين تراجع عدد الصفقات من نحو 1670 صفقة الى 1561 صفقة لذات الفترة، اي بما نسبته -6.5%، ويمكن الاستدلال من هذه البيانات على ان هذا القطاع الذي يستحوذ على اهتمام شريحة مهمة من المستثمرين في الكويت قد شهدت مكوناته ارتفاعا بالاسعار، كما لوحظ من قراءات أولية لأسعار الإيجارات أن هناك ارتفاع في إيجارات بعض الوحدات السكنية (الشقق) تراوح بين 5%-7%، ويبدو ان اسعار الشقق الاستثمارية قد ارتفعت بسبب ارتفاع الطلب عليها بعد إقرار القرض السكني للارامل والمطلقات.

هذا وتشير البيانات المتاحة عن نشاط السوق على المستوى الفصلي خلال عام 2011 ، الى أن الربع الثاني قد شهد اعلى معدل من حيث عدد الصفقات التى وصلت الى 506 صفقة بقيمة 374.4 مليون دينار، يليه الربع الاول بنحو 386 صفقة بقيمة 281 مليون دينار، في حين تراجعت قيمة العقارات الاستثمارية في الربع الرابع من عام 2011 لتصل الى 181.8 مليون دينار موزعة على 327 صفقة، مقابل 232.4 مليون دينار وبعدد 342 صفقة للربع الثالث من عام 2011، وعلى الرغم من هذا التراجع النسبي في الربع الرابع من عام 2011 الذي يبدو انه تأثر بالاوضاع الاقليمية وبالتطورات المحلية بشأن علاقة السلطتين التنفيذية والرقابية وما آلت اليه من تجاذبات ادت الى حل مجلس الامة، ظل متماسكا من حيث الاسعار وحجم التدوال كما ان اجمالي سيولة السوق بشكل عام خلال عام 2011 كانت الافضل مقارنة بالأعوام الثلاث السابقة.

وقد تنوع تركز التداولات في هذا القطاع الاستثماري ليشمل كلا من المناطق التي تشهد كثافة عالية من المقيمين كالمهبولة والسالمية وحولي والمنقف والفروانية وهي المناطق الشاملة لشقق التمليك و العقارات الاستثمارية الأرخص نسبيا، وتتمتع هذه المناطق بجذب من قبل الراغبين في امتلاك الشقق لانها الارخص نسبيا وتمتاز بمساحة اكبر، وهي تتركز في المهبولة وابوحليفة وخاصة المطلة على البحر.

قطاع العقار التجاري

سجل نشاط العقار التجاري خلال عام 2011 تراجعا طفيفا مقارنة مع العام السابق، فقد تراجعت القيمة الكلية لتداولات هذا القطاع خلال عام 2011 من 252.8 مليون دينار في عام 2010 الى نحو 247.8 مليونا لعام 2011 . كما انخفض العدد الإجمالي للصفقات خلال عام 2011 ليصل الى 77 صفقة مقابل 80 صفقة في عام 2010.

هذا وتشير البيانات الفصلية لعام 2011 الى أن اعلى تداول من حيث القيمة وعدد الصفقات قد تمت خلال الربع الثاني بقيمة 98.9 مليون دينار موزعة على 29 صفقة، يليه الربع الرابع بقيمة 61.6 مليون دينار موزعة على 17 صفقة، يليه الربع الثالث بقيمة 50.5 مليون دينار موزعة على 12 صفقة، في حين شهد الربع الاول من عام 2011 ادنى نشاط لسوق العقار التجاري وبقيمة 36.8 مليون دينار، وبعدد صفقات ناهزت 19 صفقة.

ويستدل من البيانات المتعلقة بالمناطق التي احتلت اعلى نسبة من حيث عدد الصفقات أن منطقة صباح الاحمد البحرية احتلت المرتبة الاولى (12 صفقة) تليها منطقة القبلة (9 صفقات)، واما من حيث السيولة فقد احتلت منطقة الفروانية المرتبة الاول حيث بلغت قيمة إجمالي العقارات التجارية المتداولة نحو 31.5 مليون دينار، تليها منطقة صباح الاحمد بنحو 30.5 مليون دينار، تليها منطقة القبلة نحو 22.8 مليون دينار. هذا والجدير بالذكر أنه يوجد في دولة الكويت حاليا أكثر من 50 مركزا تجاريا موزعه بشكل اساسي في مدينة الكويت وحولي والسالمية والفحيحيل حيث تتسم بفتور الطلب على وحداتها بسبب بطئ انعكاسات نمو الاقتصاد الكويتي على السوق العقارية.

وقد ترتب على ذلك اختلال توازن ميزان العرض و الطلب بسوق العقار التجاري و تراجع مستويات الإيجار بالمواقع الرئيسية في المراكز المشهورة و الثانوية على حد سواء. و تشير بعض التقديرات إلى استمرار بقاء أسعار المتر التأجيري للمكاتب في العاصمة و المراكز الأخرى إلى ما دون المعدلات التي كانت سائدة قبل حلول الأزمة المالية العالمية في سبتمبر من عام 2008.

فرص استمرار معدلات نمو سوق العقار الكويتي خلال عام 2012

استمر قطاع العقار في الكويت باحراز تقدم في معدلات نموه خلال الفترة 2009-2011 وذلك على الرغم من الظروف الغير مشجعة التي مرت بها السوق خلال عام 2011 فقد استمرت العلاقات الغير متوافقة بين الحكومة السابقة وبعض اعضاء مجلس الامة، كما استمر التوتر في منطقة الشرق الاوسط ومنطقة الخليج العربي، كما اثرت تداعيات التأخر في تنفيذ مشاريع خطة التنمية وفقا لماهو مخطط لها، على نشاط السوق وخاصة خلال النصف الثاني من عام 2011.

وعلى الرغم من هذه العوامل السلبية فقد اثبت القطاع العقاري انه ملاذ آمن من وجهة عدد كبير من المستثمرين حيث استمر بجذب استثماراتهم بشكل ملحوظ، كما ان العائد كان اعلى بكثير من القنوات الاستثمارية الاخرى سواء كان سوق الاسهم أو على شكل ودائع في البنوك، ويظل القطاع العقاري بطبيعة الحال في غير معزل عن مكونات الاقتصاد المحلي الذي مازال يعاني من اختلالات هيكلية طال انتظار اصلاحها، فهذا القطاع وان تحسنت احواله وتعافى لايستطيع ان يعمل بمفرده دون تحرك مكونات الاقتصاد الأخرى، ففرص استمرار الانتعاش بقطاعي الاستثماري العقاري والتجاري رهن بتسارع المعدل العام لتعافي الاقتصاد الكويتي برمته, فإن من شأن تبني العديد من الإجراءات الحكومية المرتبطة بتفعيل دور القطاع الخاص في الاقتصاد المحلي، وزيادة حجم الانفاق الحكومي الاستثماري وتنظيم سوق العقار الكويتي أن تساعد العوامل مجتمعة في إعادة قدر كبير من الثقة للاستثمار بهذا القطاع الاقتصادي الهام، وبانتهاء عام 2011.

فإنه ينبغي الإشارة إلى المساعي الجارية حاليا والتي تقوم بها الدولة لتنظيم نشاط سوق العقار الكويتي وتفعيل دور المحفظة المليارية لتكون صانع للسوق وتعمل على الحفاظ على تماسك أسعاره، هذا وتعكس مؤشرات سوق العقار الكويتي استمرار توفر زيادة ملموسة في العرض "Over Supply" تتفاوت من قطاع لآخر فعلى سبيل المثال هناك في زيادة المساحات الشاغرة بالقطاع التجاري والمخصصة لأغراض المكاتب والمحلات التجارية والتي تقدرها مصادر متخصصة بما يزيد عن 220 ألف متر مربع للمكاتب الإدارية و هو ما يزيد كثيرا عن الطاقة الاستيعابية لها بالسوق، والزيادة المستمرة بعرض الشقق الاستثمارية نتيجة إحلال البنايات القديمة ببنايات جديدة توفر عرضا متزايدا من الشقق، ولتحقيق توزان في السوق فأن ذلك يتطلب استكمال الإصلاحات التنظيمية بالسوق و تطبيق أدوات ذات مهنية عالية التميز في مجال قياس نشاط السوق و حركة أسعاره.

وكذلك توسيع قاعدة فرص الأشغال عبر تنفيذ مشروعات الخطة التنموية وسرعة تحقق التعافي الاقتصادي بما سينعكس زيادة للطلب على القطاع الاستثماري و القطاع التجاري، تسارع تحقق الرؤية الاستراتيجية للدولة بتحويل الكويت إلى مركز مالي تجاري إقليمي هام و ما يقتضيه من صياغة الإطار القانوني و تنفيذ مشروعات في مجال البنى التحتية و الخدمات العامة بحيث يتم على أساسه انطلاق الأعمال المالية و التجارية بصورة نشطة مما يوفر حلا جذريا لتشغيل وحدات المكاتب الإدارية بالعقار التجاري و يرفع من معدلات العوائد لديه لدرجة تجعله أكثر جاذبية لقطاعات المستثمرين.