منافسة سعودية قطرية أدت لتنشيط القطاع
عقارات البحرين تحاول اللحاق بقطارالإصلاحات السريع

فادي عاكوم

الداخل الى مملكة البحرين برًا او بحرًا او حتى عن طريق الجو يلاحظ دون شك النهضة اللاحقة بالقطاع العقاري حيث تنتشر المشاريع العمرانية في انحاء المملكة، وتتركز تحديدًا في قلب البحرين النابض اي في العاصة المنامة التي تحضر نفسها من خلال المشاريع الحالية كمركز مالي جديد في المنطقة والعالم، وذلك عبر توفير الجو الملائم لوجستيًا وفنيًا وقانونيًا للشركات العالمية الكبيرة، ففي اروقة الحكومة ومجلس النواب يتم العمل على تشذيب القوانين الاستثمارية لتصبح اكثر ملائمة لعصرنا الحاضر بالاضافة الى حركة التشجيع، وعلى الارض تتسابق الابراج علوًا لتضم مكاتب الشركات المالية والاستثمارية .

ويشهد سوق العقارالخليجي زيادة في حجم الاستثمارات مع تباين واضح في مدى جذب هذه الاستثمارات من دولة خليجية إلى أخرى، ومن المتوقع استمرار هذه الطفرة بسبب آليات العمل الحديثة المتبعة، وتعتبر البحرين والإمارات أكثر الدول جذبًا للاستثمارات العقارية وعمليات البيع العقاري خاصة من قبل المستثمرين السعوديين.

ومما لا شك فيه أن قطاع العقار البحريني في سباق محموم للحاق بركب الانفتاح الاقتصادي الذي تنتهجه المملكة، حيث يلعب العقار الدور الابرز في دائرة النشاط الاستثماري، فدخول اتفاقية التجارة حيز التنفيذ والبدء بجسر قطرndash; البحرين ورزمة القوانين والتشريعات الجديدة فتحت ابواب الاقبال على شراء العقارات بشكل غير مسبوق، فالقطريون يقبلون على شراء الشقق السكنية الفارهة بشكل لافت.

أما العوامل النفسية فلها اثرها ايضًا على الحركة الحالية خصوصًا فيما يتعلق بالتوقعات للسنوات القادمة، ويقول الصحافي الاميركي روبرت شيلر في هذا الاطار إنه في نظر أغلب الناس، لا توجد أصول أكثر أهمية من المساكن وأظهرت أسواق الإسكان العالمية تذبذبًا غير عادي خلال الأعوام العشرة الماضية كانت أغلب التحركات الكبيرة في الأسعار تتجه نحو الصعود وكان السؤال المحـيِّر الذي تردد في أذهان أغلب الناس quot;متى تنضم مدينتنا إلى الحفل، إن كانت ستنضم إليه؟quot;في اشارة منه الى الاهتمام العالمي باعمار وتجميل المدن الكبيرة.

ومع توفرالعدد الكبير من الشقق الفخمة تتجه انظار المستثمرين حاليًا الى الشقق السكنية لذوي الدخل المحدود، بسبب الزيادة السكانية الملحوظة وتدفق الاعداد الكبيرة من اليد العاملة الاجنبية ونمو التسهيلات الائتمانية وتعدد خيارات التمويل والمحيط الودّي للأجانب في المملكة، بالاضافة الى الاتجاه ايضًا الى قطاع المكاتب التجارية الذي يواجه نقصًا في العرض ما أدى إلى ارتفاع الرسوم الإيجارية بنسبة تتراوح ما بين 10-15 % خلال العام الماضي.


ويشار إلى أن النمو الاقتصادي الذي بلغ 5.6 % العام الماضي أثر إيجابيًا على سوق العقارات التي شهدت نشاطًا متزايدًا في العديد من المشاريع المستقبلية في القطاعات السكنية والصناعية والتجارية والسياحية.

إرتفاع الاسعار

يتوقع بعض العقاريين البحرينيين أن يزداد الطلب على العقارات خاصة السكنية منها في الفترة المقبلة مما سيؤدي الى ارتفاع اسعار الشقق بسبب عوامل عدة منها:

bull; تركيز الطلب المحلي على هذه الفئة.
bull; ارتفاع طلب الخليجيين .
bull; نقص في المعروض.
bull; الصعود التدريجي لأسعار مواد البناء وزيادة تكلفة التشييد.
bull; توافر السيولة ودخول الشركات الاستثمارية إلى السوق.
bull; زيادة معدل النمو السكاني.
bull; تدفق الأجانب.
bull; عمليات الشراء بغرض المضاربة من جانب المستثمرين.
bull; الأجواء الاستثمارية المفتوحة
bull; والقوانين والتشريعات التي تحمي المتعاملين في هذا القطاع سواء المواطنين والأجانب.

والجدير ذكره أن قيمة تراخيص الأراضي المتداولة في مملكة البحرين ارتفعت خلال الأعوام الخمسة الماضية لتسجل معدل نمو سنوي مركب بنسبة 27.4 % وأن أسعار الأراضي ارتفعت بنحو 3- 4 أمثال، وتوقع استمرار المضاربة من قبل مستثمري دول مجلس التعاون الخليجي لشراء الأراضي في البحرين، يشار الى أنه كلما ارتفعت اعداد المكاتب التجارية تزداد الحاجة إلى المساحات السكنية، لذلك تتجه الشركات الى المشاريع السكنية قرب المشروعات التجارية، وهذا ما يلاحظ في نوعية المشاريع التي شهدت النور في الآونة الاخيرة .



جمعية البحرين العقارية

وفي هذا الاطار التقت quot;الوطنquot; برئيس جمعية البحرين العقارية وصاحب شركة quot;أول للعقاراتquot; سعد هلال السهلي الذي تحدث لنا عن الدور الذي تقوم به الجمعية.
وعن الجمعية قال السهلي إنها أنشئت لتسد فراغ المرجعية بين المتعاملين والمستثمرين فتم في البدء خوض تجربة اتحاد المقاولين البحرينيين، ومن بعدها اتت الجمعية. وأشار الى ان تحركات العقاريين البحرنيين بدات سنة 1985 لكن تم تاخير اطلاقها بسبب القوانين في ذلك الوقت، ومنذ 5 سنوات تأسست اللجنة التاسيسية للجمعية، ومجلس الادارة ثم اجريت الانتخابات بمركز نقابة المهندسين وذلك تحت اشراف وزارة التجارة.

ونظرًا لضرورة مواكبة التطور الحاصل على الارض أوضح السهلي أن اهداف الجمعية هي العمل على سد النواقص التشريعية والقانونية التي يحتاجها هذا القطاع، مشيرًا الى أن النقص عائد الى القوانين القديمة التي كانت سائدة وبحاجة ماسة للتطوير لتتناسب مع الوضع الحالي، حيث تم من خلال القوانين الحديثة تحديد واجبات ومسؤوليات كل من يتعامل بالعقار.

وحرصًا على التناغم بين الاداء الحكومي واداء القطاع الخاص اكد رئيس جمعية العقاريين أنه تم التنسيق مع الوزارات المختصة خاصة وزارة العدل ووزارة البلديات من خلال العمل على معالجة شكاوي المستثمرين،خصوصًا فيما يتعلق بتقسيمات الشوارع والتخطيط، وتم تقديم الاقتراحات من وجهة النظر العملية لأن المستثمر العقاري موجود على الارض ويواجه الصعوبات الموجودة، وكانت اولى الخطوات التعديلية تخفيض قيمة التسجيل من 3%الى 1% مع حسم 10% من القيمة الاجمالية للرسوم اذا ما تم التسجيل خلال 3 اشهر من ابرام العقد، وقبل الاجراءات الجديدة كان المستثمرون يشترون الوحدات السكنية عبر أوراق غير معتمدة من الجهاز العقاري، في حين كان يؤخذ الطابع الرسمي من خلال توثيقها عند أحد المحامين.


وفي معرض كلامه تحدث السهلي عن الفراغ الحاصل في مجال الدراسات العقارية وتوجيه المستثمرين مؤكدًا أنه تم انجاز عدد من الدراسات خاصة فيما يتعلق بتركيز رخص البناء في منطقة دون اخرى مما يزيد الضغط عليها علمًا أن الكثير من المناطق يحتاج للتطوير، و أشار الى أن البناء فيها يخفف الضغط على المناطق الاخرى التي تشهد الضغط والازدحام، وقال إنه تمت الاستعانة بكبار المختصين بمجالات التخطيط العمراني ويتم التحضير حاليًا لمجموعة من الندوات التثقيفية والمحاضرات لتوعية المستثمرين البحرينيين .



الملتقى الخليجي

إن طريق التكامل الاقتصادي بين الدول الخليجية يمر عبر المشاريع الاقتصادية، ولا شك أن الخليج يعيش فرصة ذهبية لاستغلال طفرة ارتفاع أسعار النفط، وتجييرها لصالح مشاريع عقارية وسياحية كبرى ومشتركة بين هذه الدول، ولهذا نرى الكثير من الفعاليات الخليجية الهادفة الى التشجيع على الاستثمارات المشتركة ومنها الملتقى العقاري الخليجي المزمع عقده في العاصمة المنامة مطلع العام القادم .
وعن الحدث العقاري المنتظر في يناير من العام المقبل يقول السهلي إن اول اهداف الملتقى العقاري الخليجي تشجيع التقارب والتعاون بين المستثمرين الخليجيين وتذليل العقبات أمامهم خاصة بما يتعلق بالقوانين، فالعقبات تنظيمية، لان لكل بلد قوانينه واسلوبه الخاص ويتم العمل في الوقت الحالي على توحيد هذه الانظمة او بمعنى اصح تقريبها قدر الامكان اذ من المستحيل ان تلتقي القوانين 100% وذلك بهدف تسهيل الامور على المستثمر و توجيه رؤوس الاموال نحو الاتجاه الصحيح .

وعن تقديره في حديث صحافي سابق عن حجم الصفقات المتوقعة خلال الملتقى قال السهلي إن المراسل ساله ما إذا يقدر الصفقات بحال تمت ما بين 300 و400 مليون دولار اميركي، فأجاب بأنه من الإمكان أن نشهد هذا المبلغ لكن ليس بشكل مباشر بل خلال المرحلة المقبلة وقد اقتطع الحديث ليخرج بالصورة التي خرج بها وأضاف أن الملتقى سيكون تحضيرًا للمرحلة القادمة ومن الممكن أن نشهد مبالغ كبيرة اكبر من التي ذكرت خلال السنوات المقبلة .

القرارات الحكومية والتشريعات التنظيمية

يؤكد الخبراء القانونيون أن ما تقوم به حكومات منطقة الشرق الأوسط والخليج بصفة خاصة فيما يخص تطوير التشريعات، ينطوي على جانب كبير من الاهمية، ذلك لاندراجه في خانة وضع الأطرالقانونية التي تناسب عملية التحول الكبيرة والمثيرة في سوق العقارات الذي يبلغ حجمه قرابة 150 مليار دولار، وبالنسبة للبحرين يتوقع عقاريون أن يسهم قرار تفعيل نظام ملكية الطبقات والشقق في انتعاش سوق التمليك ورفع أسعار العقار بنسبة تتراوح حول 15 %، وأن يتيح للمستثمرين فرصة الحصول على قروض تمويلية، بعد أن أصبحت الشقق تعامل على أنها عقارات مملوكة.

ويقول السهلي في هذا الصدد إن الاصلاحات التي تبناها جلالة الملك حمد وقرارات القيادة أتت بخطوات سريعة مع أنها متأخرة لكنها أضفت المرونة على القوانين وأزالت التحفظات على أي مستثمر يريد دخول سوق المملكة، حيث بتنا كمستثمرين مجبرين على اللحاق بالخطوات الجديدة.

وفي الختام أكد السهلي في حديثه عن المنافسة الخليجية بقطاع العقار البحريني والقروض أنه لا منافسة بين الخارجي والمحلي فالمستثمرون الخليجيون حركوا السوق ولم يرفعوا الاسعار خاصة أن نسبة استثماراتهم لا تشكل الا 10 % من مجموع الاستثمارات العقارية الكلي، وعن القروض العقارية اعتبر رئيس الجمعية العقارية أنها قليلة لكنها آخذة بالانتشار مع التسهيلات التي بدأت البنوك بمنحها لطالبي القروض.