الطفرة العقارية في منطقة الخليج استهدفت الأجانب بالدرجة الأولى

التقرير الاسبوعي لشركة المزايا القابضة
الطفرة العقارية في منطقة الخليج استهدفت الأجانب بالدرجة الأولى


دبي : قال التقرير العقاري الاسبوعي لشركة المزايا القابضة إنه على الرغم من الطفرة العقارية التي اشتعلت في دول الخليج وضخت عبرها مئات الملايين من الدولارات وخصوصا في الإمارات وقطر، إلا أن أغلب تلك المشاريع استهدفت الأجانب؛ بعد فتح باب التملك، ما يفتح الباب واسعا أمام الفرص الاستثمارية الملقاة في قطاع المشاريع السكنية المخصصة لمواطني دول الخليج، مشيرا إلى أن إيجاد السكن الملائم بات إحدى التحديات التي تواجه حكومات دول الخليج خصوصا مع النمو السكاني المستمر وتدفق أعداد كبيرة من الوافدين وسط تخلف العرض عن ملاقاة الطلب.
وبين التقرير أن السعودية، والتي تعد الدولة الأكبر من حيث المساحة وعدد السكان، تحاول المضي قدما في توفير المسكن للمواطنين السعوديين، حيث تشير بيانات غير مؤكدة أن نحو 25 في المائة فقط من السعوديين يملكون منازل فيما يضطر البقية للاستئجار أو السكن مع أفراد العائلة. في حين أن وزارة الاقتصاد والتخطيط بينت أن نسبة الأسر السعودية التي تملك مساكن خاصة بها تبلغ 62 في المائة، وفقا لنتائج البحث الديمغرافي الصادر عن مصلحة الإحصاءات العامة خلال النصف الأول من عام 2007.
وأوضح التقرير أنه وبرغم الاختلاف في النسبتين فإن حقيقة تبرز في الحالتين وهي النسبة الكبيرة من الأسر السعودية التي تسعى لامتلاك منزلها الخاص ما يعزز من عوامل الطلب وبالتالي تنشيط العرض والاستثمارات الموجهة لتطوير العقارات في السعودية.
وتولي الحكومة السعودية اهتماما كبيرا بموضوع الإسكان، فالأهداف الرئيسية لقطاع الإسكان في خطة التنمية الثامنة تعطي اهتماما بالغا في توفير المساكن وزيادة نسبة ملكية المواطنين لها، حيث تم تخصيص 10 مليارات ريال من برنامج فائض الميزانية الذي وجه به خادم الحرمين الشريفين لغرض الإسكان الشعبي وذلك لمقابلة الاحتياجات السكنية العاجلة للشريحة الأكثر حاجة من المواطنين في مختلف مناطق المملكة.
وبين التقرير أن دراسات سوقية عديدة لاحظت مستويات كبيرة في الطلب على العقارات في السعودية، حيث أوضحت دراسة حديثة أن الطلب الإجمالي المستهدف من الوحدات السكنية للسوق السعودية بلغ نحو 91 في المائة من إجمالي الطلب للمساكن في 2004 بحجم بلغ نحو 144 ألف وحدة، بمتوسط 73 في المائة في العام، بينما بلغ الطلب في عام 2005 حوالي 9ر69 في المائة ووصل في 2006 إلى نحو 4ر65 في المائة. وتوقعت الدراسة التي أعدتها شركة دار الأركان للتطوير العقاري أن يزداد متوسط إجمالي الطلب على المساكن لعام 2007 بنسبة 8ر67%، و1ر63% في العام 2008.
وقدرت الدراسة إجمالي الطلب الإسكاني التراكمي (سعوديين وأجانب) لعقارات سكنية جديدة ب 144 ألف وحدة سكنية في عام ،2004 ومن المتوقع أن يصل إلى نحو 165 ألف في عام ،2010 بينما في عام 2020 يصل إلى 200 ألف وحدة سكنية.
وقال التقرير إن البيانات السابقة تأتي لتتوافق مع التحذيرات التي أطلقها عقاريون سعوديون من أن العاصمة الرياض ومدينة جدة، ستعانيان خلال الفترة القريبة المقبلة من أزمة سكن، خصوصا مع تزايد الإقبال من جانب السعوديين، سواء من الموظفين أو الطلاب وكذلك الوافدين من الأجانب، على الإقامة فيها. كذلك بسبب هجرة الكثير من مواطني القرى والمحافظات والمدن الصغيرة وتوجههم إلى المدن، ما سيسبب أزمة سكن فعلا.
وأشار التقرير إلى أن العوامل السوقية ستبرر تدفق الاستثمارات نحو العقارات السعودية إذ قدر حجم الاستثمارات المطلوبة في السعودية بنحو 5ر1 تريليون دولار حتى العام 2020 وذلك لإنشاء ما يزيد على 3ر2 مليون وحدة سكنية جديدة، بمعدل 145 ألف وحدة جديدة كل عام، باستثمارات تقارب 65 مليار ريال سنوياً.
إلى ذلك كشفت دراسة سعودية حديثة دعمتها ومولتها مدينة الملك عبد العزيز للعلوم والتقنية عن ازدياد الإقبال على الوحدات السكنية خلال العشرين عاماً القادمة، حيث توقعت أن يصل عددها إلى 9ر2 مليون وحدة، وأشارت الدراسة إلى أن هناك أكثر من 1ر1 مليون وحدة سكنية ستكون خلال نفس الفترة بحاجة لإعادة بناء.
وأوضحت الدراسة أن الإقبال على المساكن الشعبية سيكون ضعيفاً بينما سيرتفع الطلب على الشقق السكنية مع ازدياد الأعداد التراكمية للفلل كما سوف تنتشر مساكن حديثة مستقلة متلاصقة دوبليكس نظراً لانخفاض تكاليفها حيث بدأت تنتشر حاليا بشكل كبير ويتوقع استمرارها. وأشارت الدراسة إلى أن الشقق يتوقع أن تحل بداية للمساكن الشعبية والمؤقتة بسبب ما تحظى به من إقبال سيستمر خلال العشرين سنة القادمة بما نسبته 71% لزيادة عدد الأسر من الشباب حيث تتناقص عدد المساكن الشعبية في المملكة بنسبة 31% بدءاً من عام 2000 والتي يتوقع أن تستمر حتى 2025.
وبين التقرير أن أزمة الإسكان أمر ينسحب على أغلب دول الخليج، حيث قالت اللجنة القطرية للإسكان في قطر، وعبر دراسة مفصلة، إن هذا القطاع أصبح يشكل عبئا اقتصاديا واداريا على دولة قطر، إذ ان الأعباء لا تقتصر على توفير المساكن المناسبة، وإنما على توفير الهياكل الأساسية للأحياء السكنية من الخدمات وضروريات الحياة المعاصرة. متوقعة أن تشهد إشكالية الإسكان في السوق القطري مزيدا من التفاقم في ظل النمو الحضري الانفجاري والتزايد القياسي في أعداد السكان والتحول في الأنماط والقيم الاجتماعية وتغير المستويات الاقتصادية في الدولة.
وأوضحت لجنة الإسكان أن أعداد السكان في قطر تزيد طبيعيا بنسبة 5ر3 في المائة سنويا، ما يؤثر في ارتفاع أسعار مواد البناء وأجور عمال البناء. كما ان الاستثمار يتجه بغزارة إلى العقارات الموجهة لغير المواطنين بسبب زيادة الطلب عليه ولارتفاع الإيجارات في شققه السكنية وغير السكنية، ما دفع الحكومة القطرية إلى التدخل في قطاع الإسكان.
وبين التقرير أن دولة قطر وفي مسعى لمعالجة أزمة المساكن المخصصة للقطريين تبنت فكرة البيوت الشعبية أو بيوت ذوي الدخل المحدود، والقروض لذوي الدخول المتوسطة ولكبار الموظفين. وتتناول الدراسة إشكالية الإسكان في قطر، حيث تتوقع أن تتفاقم الإشكالية في ظل ما حدث من نمو حضري انفجاري وتزايد قياسي في السكان، وتحول في كثير من الأنماط والقيم الاجتماعية، وتغير في المستويات الاقتصادية في دولة قطر، فقد تزايد السكان طبيعيا بنسبة تفوق 5ر3% سنويا، وتوافدت أعداد ضخمة من المهاجرين الأجانب بحيث شكلت أغلبية سكانية، كما تعرضت مدينة الدوحة الكبرى إلى هجرات داخلية من الريف والبادية والمدن الصغيرة، ما جعلها بفضل نمو سكانها الطبيعي والهجرات الداخلية والهجرات الأجنبية مدينة كبرى يقترب سكانها من 630 ألف نسمة.
وأشارت الدراسة إلى أنه في الوقت ذاته عمت دولة قطر موجة من الرفاه الاقتصادي، وتزايدت القدرات الشرائية للأفراد، ونمت السيولة النقدية في ميزانية قطر وأصبحت الدولة الأولى من بين دول العالم في حصة الفرد من الناتج القومي الإجمالي أكثر من 60 ألف دولار.
أما في الكويت فقد قال تقرير المزايا إن التوسع في الاستثمار العقاري والاقتراض لغايات الاستثمار وشراء العقارات قد أدى إلى ارتفاع مستويات التسهيلات المصرفية في الكويت، حيث شهدت القروض والتسهيلات الائتمانية للبنوك نموا ملحوظا خلال السنوات الخمس الأخيرة، وارتفعت من 4ر6 مليار دينار في أغسطس 2002 إلى نحو 25ر18 مليار في أغسطس من العام الجاري، أي بارتفاع يوازي 3 أضعاف مستواه السابق.
وبحسب بيانات البنك المركزي الكويتي فقد بلغت القروض والتسهيلات الائتمانية مع نهاية أغسطس الماضي معدلا لامس 25ر18 مليار دينار، أي انه خلال خمس سنوات فقط (أغسطس 2002 حتى أغسطس/آب الماضي) فان حجم محفظة القروض والتسهيلات الائتمانية للبنوك المحلية تضاعفت تقريبا ثلاث مرات. حيث ارتفع بند القروض العقارية بنسبة زادت على 55 في المائة، حيث بلغت القروض المقدمة لقطاع العقارات حوالي 5ر4 مليار دينار، أي نحو 25 في المائة. كما حصل قطاع البناء والتشييد على حصة بلغت 2ر1 مليار دينار.
وعلى صعيد أخبار الشركات العقارية، ففي الكويت، أعلنت أركان الكويت العقارية انها وقعت صفقة شراء أرض في مشروع لآلئ الخيران المرحلة الثانية (مغاني الخيران) بقيمة 9 ملايين دينار كويتي.
وأعلنت شركة أبراج المتحدة القابضة وضع حجر الأساس لمشروع برج المتحدة الذي يتكون من 60 طابقا وتبلغ مساحة البناء الاجمالية فيه 98 الف متر مربع، بتكلفة إجمالية تصل إلى 70 مليون دينار، منها 38 مليونا تكلفة المباني فقط. وتمتلك مجموعة العقارات المتحدة 51% من المشروع، وتمتلك شركة بيت الاستثمار العالمي غلوبل 40%، ويمتلك بعض المساهمين الآخرين النسبة المتبقية.
الى ذلك، تنفذ الشركة الوطنية العقارية احد الابراج متوسطة الارتفاع، وهو برج ldquo;مشعلrdquo;، الذي يبلغ ارتفاعه 20 طابقا على مساحة 400 متر مربع في شارع جابر المبارك في منطقة شرق محيط مجمع دسمان، ويضم البرج 18 طابقا للتأجير كمكاتب ادارية بالاضافة الى الدورين الاول والميزانين المخصصين للمحال التجارية. كما يضم البرج ايضا طابقا للخدمات، في حين تتراوح مساحة الطابق الواحد ما بين 229 و231 مترا مربعا وتبلغ كلفة بناء البرج حوالي 3 ملايين دينار، اما الاراضي فهو مملوك للشركة.
وتنفذ شركة ldquo;لؤلؤة الكويت العقاريةrdquo; مشروع برج اللؤلؤة في شارع احمد الجابر بارتفاع 28 طابقا. ويقام البرج الذي يقع مقابل سوق المباركية ومقابل المقر الرئيسي لبيت التمويل الكويتي على مساحة ارض تبلغ 900 متر مربع، في حين تبلغ مساحة البناء في البرج 16 الف متر مربع. وتبلغ التكلفة الاجمالية للمشروع بحدود 5ر17 مليون دينار كويتي منها 5ر5 ملايين كلفة البناء والتنفيذ و12 مليون دينار هي قيمة الارض السوقية الحالية مع العلم بأن الارض تعتبر مملوكة ملكا خاصا لشركة ldquo;لؤلؤة الكويت العقاريةrdquo;. ومن المتوقع ان يتم انتهاء تنفيذ المشروع في ابريل من عام ،2008 على ان يتم طرحه للتأجير للشركات التابعة للمجموعة.
كما شهدت منطقة محيط الشيراتون صفقة بيع فندق الكارلتون وما بجواره من عقارات حيث بلغت المساحة الاجمالية لارض الصفقة 3 آلاف متر مربع وكانت مملوكة لشركة الصالحية العقارية. وتم احتساب سعر المتر بحدود 10 آلاف دينار حيث بلغ اجمالي قيمة الصفقة 34 مليون دينار، خاصة ان موقع العقارات التي تم بيعها محاط بثلاثة شوارع منها شارع فهد السالم وشارع ابو بكر الصديق. وقد تم الاتفاق المبدئي على اتمام الصفقة ومن المنتظر ان تنتهي جميع اجراءاتها خلال شهر ديسمبر/كانون الأول المقبل.
وفي دولة الامارات العربية المتحدة، أعلنت صروح العقارية أنها ستوسع عقود التملك الحر لجميع الجنسيات لتشمل برج سكاي تاور في أبوظبي. وتقدم ldquo;أملاك للتمويلrdquo; عرض تمويل خاصا للعملاء لشراء عقارات في برج سكاي تاور يصل إلى 97% من قيمة العقار، وذلك حتى 12 نوفمبر 2007 فقط.
وأطلقت ldquo;دبي للعقاراتrdquo; مشروع فلل الواحة في دبي، المجمع السكني المطروح للتملك الحر، البالغة تكلفته 745 مليون درهم، ويقع المشروع الجديد في دبي لاند. ويضم المشروع 260 منزلاً ريفياً مع ساحات خارجية تم تصميمها وفق الطراز المعماري لمنطقة البحر الأبيض المتوسط. ومن المنتظر إنجاز المشروع بشكل كامل خلال ثمانية أشهر في منتصف عام 2008.
كما أطلقت شركة ldquo;جمال الحبتور للعقاراتrdquo; خدمة ldquo;راحاتrdquo; الجديدة بهدف رفد قطاع الضيافة المتنامي بمجموعة متميزة من الشقق المؤثثة المخدمة في قلب منطقة ldquo;مرسى دبيrdquo;. وتنطلق خدمة ldquo;راحاتrdquo; التي توفر شققاً بغرفة نوم واحدة أو اثنتين أو ثلاث، استجابة لتوقعات ارتفاع عدد زوار مدينة دبي في ضوء تنظيم المعارض التكنولوجية العالمية وازدياد الإقبال على زيارة الإمارة خلال فصل الشتاء.
وعينت ldquo;أمنيات للعقاراتrdquo;، شركة ldquo;الإنشاءات الهندسية الصينيةrdquo; كمقاول رئيسي لمشروعها ldquo;بايزووترrdquo; الذي تبلغ قيمته 345 مليون درهم (ما يعادل 92 مليون دولار).
وتم البدء في الأعمال الإنشائية للمرحلة الثانية من مشروع البرج التجاري الذي يقع على الواجهة البحرية لمنطقة ldquo;الخليج التجاريrdquo;، حيث تم إنجاز حوالي 25% من أعمال الإنشاء الرئيسية و33% من إجمالي المشروع وذلك بعد انتهاء شركة الظفرة للمقاولات من تنفيذ أعمال تمهيد وتجهيز أراضي البرج المكون من 25 طابقاً.
الى ذلك، ترتب شركة الاتحاد العقارية لقروض لتمويل مشاريعها القائمة، وتقوم حاليا بمحادثات مع جملة من البنوك المحلية والإقليمية لترتيب تمويل يتراوح بين 3 إلى 4 مليارات درهم على دفعات، وستحصل على أول مليار درهم منها قريبا.
وأطلقت ldquo;الوطنية العقاريةrdquo;، الذراع العقارية المملوكة لشركة الصكوك الوطنية، والشركة الاسترالية برودينشال انفستمنت كومباني ldquo;بي آي سي أيrdquo;، شركة جديدة باسم ldquo;بي سي اس-ستراتا مانجمنت سيرفيسزrdquo;، وهي أول شركة من نوعها في الإمارات لإدارة المجمعات العقارية.
ومنحت شركة تعمير القابضة عقداً لشركة ldquo;هيل انترناشونالrdquo; تتولى بموجبه الأخيرة الإشراف والإدارة لكافة مناحي عملية تطوير مشروع ldquo;تعمير تاورزrdquo; الكائن في منطقة شمس أبوظبي على جزيرة الريم.
وفي قطر، تم تأسيس شركة مساهمة خاصة قطرية جديدة تحت اسم مكين للاستثمار والتطوير العقاري برأس مال قدره 100 مليون ريال قطري. الشركة متخصصة في بيع وشراء العقارات السكنية والتجارية والاراضي الفضاء داخل الدولة وخارجها اضافة الى تقديم الخدمات الاستشارية العقارية والفنية المتعلقة بالمشاريع العقارية والمتاجرة بمعدات ومواد البناء المختلفة. والشركاء المساهمون في هذه الشركة هم بنك قطر الاسلامي والمحفظة الاستثمارية للقوات المسلحة القطرية والهيئة العاملة لشؤون القاصرين والشركة الاسلامية القطرية للتأمين وصندوق قروض العاملين بقوة الشركة وصندوق قروض العاملين بقوة لخويا وشبكة الجزيرة الفضائية والشركة الاسلامية للاوراق المالية.
وفي البحرين، فقد كشفت شركة البحرين والكويت للإسكان والتعمير ldquo;إمكانrdquo; عن بيع 59% من الوحدات السكنية للمرحلة الأولى من مشروع ldquo;إمكانrdquo; الإسكاني في البحرين البالغ تكلفته 4 ملايين دينار والذي يتضمن 70 وحدة سكنية في مناطق مختلفة في المملكة، مؤكدة استكمال كافة التراخيص للبدء في المرحلة الثانية من المشروع التي تتضمن عمل بين 400 إلى 600 وحدة سكنية بتكلفة إجمالية تبلغ 30 مليون دينار.
يذكر أن المرحلة الثانية من المشروع ستشتمل على وحدات سكنية متنوعة ومتعددة وتنتشر في كافة مناطق المملكة كما أنها ستحتوي على 10 بنايات توفر عدداً كبيراً من الشقق للتمليك، حيث إن إجمالي الوحدات السكنية لهذه المرحلة قد يصل إلى 600 وحدة وستكون أسعار الوحدات على غرار الوحدات السكنية في مرحلة الأولى من المشروع، إذ تبدأ أسعار الشقق من 30 إلى 45 ألف دينار أما أسعار الفلل فتبدأ من 69 إلى 100 ألف دينار.
أما في لبنان، فيقول بعض المحللين العقاريين ان الوضع العقاري المستقر لاي بلد يتمثل في التوازن بين توسع الشركات المحلية عالميا وبين دخول شركات جديدة الى السوق. هذه المعادلة تشكل ثباتا واستقرارا في الوضع العقاري لاي بلد كان حتى في حال تعرض لأزمات او انسحبت بعض الشركات من سوقه. وهذا هو الحال في لبنان، الذي يتمثل في استقرار تشوبه بعض العوائق والصعوبات، حيث ان تتالي الازمات وتعاقب المشاكل لا بد ان يدفع بهذا الاستقرار نحو الهاوية، خصوصا اذا انسحبت الشركات اللبنانية من الاسواق المحلية نحو العالمية، وامتنعت الشركات الجديدة عن الدخول الى الاسواق اللبنانية.
لكن حتى الآن، فقد توجهت سوليدير نحو الخليج عبر تأسيس مؤسسة ldquo;سوليدير إنترناشونالrdquo;، في مركز دبي المالي، وتملكت فيها ldquo;سوليديرrdquo; 2ر37 في المائة من الأسهم. ويوفر إجمالي رأس مال الشركة الجديدة البالغ 700 مليون دولار مزيج من المستثمرين الخاصين، وبشكل أساسي من الخليج، كما يشمل بعض الصناديق الأوروبية. وحصلت ldquo;سوليديرrdquo; على أسهم بقيمة 70 مليون دولار في ldquo;سوليدير إنترناشونالrdquo; مقابل استخدام العلامة التجارية للشركة وخبرتها، وحصلت على مبلغ نقدي أيضا.
ووقعت ldquo;سوليدير إنترناشونالrdquo; عقوداً لإعداد مخططات رئيسية لثلاثة مشاريع أحدها في عجمان، والآخران في مصر. وهي تنخرط في مفاوضات أو تدخل في مناقصات للمزيد من المشاريع في المغرب وتركيا والسعودية.
في المقابل، استمرت شركات خليجية اخرى بأعمالها في لبنان طوال هذه الفترة، حيث اعلنت شركة المصالح العقارية الكويتية وشريكتها ldquo;المصالح اللبنانيةrdquo; عن الانتهاء من مشروعها السكني في منطقة أدما.
ويضم المشروع 22 مبنى سكنياً مؤلفاً من 10 وحدات وشقق مختلفة الأحجام وحدائق ومسبح وميني ماركت وحراسة أمنية للمشروع 24 ساعة ومواقف سيارات تحت الأرض ومواقف خارجية ونظام تدفئة مستقل لكل شقة ومولدات كهربائية ونظافة وصيانة مؤمنة بشكل دائم.
ويقع المشروع الذي تبلغ مساحته الاجمالية 20500 متر مربع في موقع فريد على هضبة أدما المتوسط العلو، مطل على الشاطئ وسط طبيعة خضراء. ولا يبعد أكثر من نصف ساعة عن مدينة بيروت وعشر دقائق عن مدينة جونيه، بالاضافة الى قرب الموقع من عدة مدارس ونوادي رياضية ومستشفيات ومطاعم شهيرة وفنادق وكافة الخدمات.