أنظار المستثمرين تتجه إلى مكة والمدينة بعد فتح باب التملك للمسلمين

التقرير الأسبوعي لشركة المزايا القابضة

استعرض تقرير شركة المزايا القابضة العقاري الأسبوعي الفرص الاستثمارية والتطويرية الكبيرة للمدينتين المقدستين في السعودية، مكة المكرمة والمدينة المنورة، خصوصا مع انفتاح حكومي سعودي أمام تملك المسلمين من العرب والأجانب لمدة 25 عاما، بعد أن كان موضوع الملكية لغير السعوديين أمرا عائقا أمام استثمار ما يزيد على المليار مسلم في شراء عقارات في محيط الحرمين الشريفين. وقال التقرير إن السعودية تتمتع بميزة مطلقة لا ينافسها أحد فيها بوجود الحرمين على أراضيها بما يجعل العقارات في تلك المدينتين تقع في صدارة الطلب من قبل عشرات الملايين من المسلمين الساعين لحج بيت الله وزيارة مدينة رسوله الكريم محمد صلى الله عليه وسلم في فترة الحج وشهر رمضان على وجه الخصوص. إذ وصلت التقديرات إلى أن مكة المكرمة زارها خلال العام الماضي نحو 3 ملايين معتمر من داخل السعودية ومن دول الخليج، وان نسبة الحجاج تتزايد بنسبة تقترب من 3 في المائة.

بين التقرير أن التطوير العقاري في مكة المكرمة والمدينة المنورة يستحوذ على ما يزيد على 40 في المائة من استثمارات التطوير العقاري في المملكة العربية السعودية. إذ إن الاستثمار في العقارات كان لسنوات طويلة يتصدر الاستثمارات الخاصة في السعودية قبل أن تبرز سوق الأسهم والأوراق المالية، ويُقدر الاستثمار في العقارات حاليا بنحو 5ر1 تريليون ريال، أي ما يعادل نصف إجمالي الاستثمارات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي. إذ إن السوق السعودية تعتبر الكبرى في المنطقة وحجم تداولاتها عالية كونها سوقا تتمتع بفرص وقنوات استثمار متعددة في مختلف المنتجات العقارية على كافة الصعد.

وقال التقرير إن مدينة مكة المكرمة ومحيطها تشهد في الوقت الحالي نمواً عقارياً كبيراً عبر مشاريع مختلفة تشيد حول المسجد الحرام وفي المنطقة المركزية. وتعتبر العاصمة المقدسة؛ مكة المكرمة، أغلى وأثمن موقع في الاستثمار العقاري في العالم، وذلك بعدما صنفت المنطقة المركزية كأعلى سعر متر مربع يصل إلى 300 ألف ريال (80 ألف دولار) من خلال الأراضي التي تطل على المسجد الحرام مباشرة. وحسب التقديرات الأخيرة فإن حجم الاستثمار في مكة المكرمة ارتفع إلى 750 مليار ريال (200 مليار دولار)، وهو رقم مرشح للارتفاع بازدياد حجم الأعمال والاستثمارات والتي يعلن عنها بين الحين والآخر والتي تطرح بشكل دوري ولا تتأثر بمواسم العقار، وأشار التقرير إلى أن العقاريين في السعودية يؤكدون أن مكة المكرمة من أفضل المدن السعودية في التداول العقاري طوال السنة.

ولاحظ التقرير إقبالاً كبيراً من المسلمين غير السعوديين عامة ومن الدول الغربية بشكل خاص على شراء العقارات في مكة المكرمة، بعد أن سمحت المملكة لأول مرة للأجانب بتملك الشقق لمدة 25 عاماً قابلة للتجديد. وبين أنه خلال الفترة الماضية تم طرح عدد من المشاريع العقارية في مكة المكرمة منها جبل خندمة الواقع على الناحية الشرقية من الحرم المكي الشريف، ومشروع جبل عمر ، بالإضافة إلى مشروع الشامية الذي يعتبر اكبر المشاريع العقارية والإنشائية والذي يقع شمال الحرم المكي الشريف.

وكان مجلس هيئة السوق المالية السعودية قرر أخيرا طرح شركة جبل عمر للتطوير برأسمال 714ر6 مليار ريال للاكتتاب العام، حيث سيتم طرح 4ر201 مليون سهم للاكتتاب تمثل 30% من أسهم الشركة بسعر 10 ريالات للسهم خلال الفترة من 9 يونيو/حزيران الجاري.

تجدر الإشارة إلى أن مشروع جبل عمر من أضخم المشاريع العمرانية في العاصمة المقدسة، وقد بدأت أعمال التسوية والحفر فيه قبل عامين تقريبا وما زال العمل جاريا فيه على قدم وساق، وتزيد الوحدات السكنية فيه على 34 ألف وحدة، ويساهم المشروع في توسعة الحرم المكي الشريف وتوفير الفرص الاستثمارية والوظيفية التي تقارب 10000 وظيفة.
وبين عقاريون أن العائد الاستثماري طويل الأمد للعقارات في مكة المكرمة والمقدر بنحو 8 إلى 10 في المائة يقي المستثمرين تقلبات الاستثمار والعوائد المتقلبة للعقارات في مناطق أخرى حول العالم. وبين أن سعر الأراضي في محيط الحرم المكي وصعوبة التشييد لعوامل جيولوجية يرفعان من الكلفة الاستثمارية للعقارات في تلك المنطقة.

ونوه تقرير المزايا بالفوائد والأرباح المتوقعة عند تكرار التجربة في المدينة المنورة التي تشهد أيضا إقبالا كبيرا على سوق عقاراتها من المسلمين سواء من السعوديين أو الأجانب خصوصا الآتين من الدول الغربية، وذلك يعود إلى حد كبير إلى قدسية المدينة المنورة وهي مدينة رسول الله محمد صلى الله عليه وسلم وعاصمته الأولى، كما أن التطوير العقاري في مكة المكرمة والمدينة المنورة يحقق أرباحا مادية، إما عبر الإيجار أو إعادة البيع. إذ يسمح القانون المعمول به بإيجار الشقة أو بيعها لطرف ثالث خلال الخمس وعشرين سنة.

يذكر أن الحكومة السعودية كانت قد أقرت منذ بضعة أعوام نظام تملك الأجانب للعقار واستثماره في السعودية باستثناء تملكهم العقارات داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.
وبين تقرير المزايا أن الهدف من فتح الحكومة السعودية باب التملك أمام الأجانب جذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية للمملكة بغرض دعم الاقتصاد الوطني وتنشيط القطاعات الاقتصادية المصاحبة مثل قطاع البناء والمقاولات. كما أن فتح الباب أمام الأجانب في الاستثمار العقاري يحد من تسرب تحويلات المقيمين إلى خارج المملكة والتي قدرت خلال التسعينات بحوالي 555 مليار ريال (148مليار دولار)، أي ما يمثل 12% من إجمالي الناتج المحلي.

ويشترط قانون تملك المستثمرين الأجانب سواء كانوا أشخاصا طبيعيين أو اعتباريين أن يكون صدر لهم ترخيص بنشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي، فيما يمنح القانون غير السعوديين المقيمين بصورة مستقرة في المملكة حق تملك العقار لسكنهم الخاص بعد موافقة وزارة الداخلية.أما بالنسبة لمواطني دول مجلس التعاون فقد أقرت الحكومة السعودية في مايو/أيار من عام 2001 تعديلات على نظام تملك مواطني دول المجلس للعقار في الدول الأعضاء من بينها السماح لهم بتملك عقار أو عقارين في المناطق السكنية في أي دولة عضوة شريطة ألا تزيد المساحة على ثلاثة آلاف متر مربع.
إلى ذلك أشار التقرير إلى القرارات التي أصدرها مجلس الشورى ضد ما يعرف بقضية التستر لتملك العقار في مكة المكرمة والمدينة والمنورة، خصوصا وان العقار في مكة والمدينة له عوائد كبيرة يستغلها الأجانب عبر بعض ضعفاء النفوس للربح عن طريقهم وتحويل مبالغ مالية كبيرة خارج المملكة وبالتالي تؤثر سلبا في الاقتصاد المحلي.

أخبار الشركات العقارية

في الكويت، وافقت الجمعية العمومية العادية لشركةKGL العقارية (الذراع العقارية لمجموعة شركات رابطة الكويت والخليج للنقل) على زيادة رأسمال الشركة من مليون الى 15 مليون دينار. كما انعقدت الجمعية العمومية غير العادية وتمت خلالها الموافقة على زيادة رأس المال واضافة اغراض جديدة للشركة وهي تملك الاسواق التجارية والمجمعات السكنية وإدارتها، وتملك وادارة الفنادق والنوادي الصحية والمرافق السياحية وايجارها واستئجارها. وكذلك ادارة وتشغيل واستثمار وايجار واستئجار الفنادق والنوادي والموتيلات وبيوت الضيافة والاستراحات والمتنزهات والحدائق والمعارض والمطاعم والكافتريات والمجمعات السكنية والمنتجعات السياحية والصحية والمشروعات الترويجية والرياضية والمحلات، وذلك على مختلف الدرجات شاملا جميع الخدمات الاصلية والمساعدة والمرافق الملحقة بها وغيرها من الخدمات، بالاضافة الى اقامة المزادات العقارية حسب الانظمة المعمول بها في وزارة التجارة.

وأفادت شركة سنام العقارية بانها قامت بسداد كامل حصتها من قيمة الارض في منطقة الجداف دبي، حق الانتفاع البالغة 50% وذلك من اجمالي القيمة المحددة ب 105 ملايين درهم اماراتي، وذلك عن طريق احدى شركاتها التابعة، علما بان الشركة استلمت اشعار نقل الملكية باسم الشركة التابعة. هذا وتفيد الشركة بانها سوف تقوم بتطوير الارض حق الانتفاع المذكورة، وقد قامت الشركة باستلام الارض حق الانتفاع وتم الانتهاء من اعداد التصاميم الهندسية والدراسات الفنية والمالية وسيبدأ التنفيذ الفعلي خلال الفترة القصيرة القادمة بتكلفة اجمالية تقديرية 285 مليون درهم اماراتي هذا خلاف قيمة الارض، علما بان مدة التنفيذ 18 شهرا من بداية التنفيذ الفعلي.

وستقوم شركة العقارات المتحدة الكويتية ببيع صكوك بقيمة 100 مليون دولار امريكي لتمويل مشروعات عقارية، وقد سعرت السندات التي يبلغ أجلها خمس سنوات بسعر يزيد 150 نقطة أساس على سعر لايبور للتعامل فيما بين البنوك.
من جهة ثانية، اعلنت شركة عقارات الكويت توقيع عقد بيع العقار الواقع في منطقة حولي بمبلغ 6 ملايين دينار كويتي، حيث حققت الشركة ارباحا بلغت 7ر1 مليون دينار كويتي من جراء هذه العملية.
كما اعلنت شركة اركان الكويت العقارية أنها حققت 7ر1 مليون دينار ارباحا خلال النصف الأول، مقارنة بأرباح بلغت 889 ألف دينار في الفترة نفسها من العام المالي السابق. وبلغت ربحية السهم 31ر8 فلس، مقارنة بأرباح بلغت 29ر4 فلس. وتضمن صافي الربح (خسائر) غير محققة بمبلغ 8ر89 دينار. وبلغ صافي الربح في الأشهر الثلاثة الأخيرة 26ر1 مليون دينار، بربحية للسهم 12ر6 فلس، مقارنة بأرباح بلغت 928 ألف دينار، بربحية للسهم 49ر4 فلس في الفترة نفسها من العام السابق.

وفي دولة الامارات العربية المتحدة، كشفت شركة ldquo;أمنيات للعقاراتrdquo; عن المخطط الرئيسي لمشروعها الجديد ldquo;ذا أوبوسrdquo; الذي سيقام في ldquo;الخليج التجارrdquo; في دبي بقيمة 1،7 مليار درهم (465 مليون دولار) ومن تصميم المهندسة المعمارية البريطانية العراقية زهاء حديد.

ووقعت شركة ldquo;سانجونrdquo; للبناء الكورية الجنوبية، اتفاقية شراكة استراتيجية مع شركة الفتان العقارية، لعرض وترويج المشاريع الفخمة للمستثمرين ورجال الأعمال في كوريا الجنوبية.
الى ذلك، أكدت شركة ldquo;صروحrdquo; العقارية أن العمل في المرحلة الثانية من مشروع ساس النخل السكني يسير حسب الخطة الموضوعة، ويتوقع أن يصبح المشروع جاهزاً للتأجير أوائل العام المقبل، عقب إتمام المرحلة الأولى، حيث بلغت نسبة تأجير المساكن في المشروع 100%. وتقدر تكلفة المرحلة الثانية من مشروع ساس النخل السكني ب 420 مليون درهم، وتقع إلى جانب المرحلة الأولى بالقرب من نادي أبوظبي للغولف في منطقة الراحة، وتتضمن المرحلة بناء 484 فيلا، بالإضافة إلى محلات تجارية، ومسجد.

ووقعت شركة ldquo;منازلrdquo; العقارية اتفاقية مع شركة ldquo;جون لانج لاسالrdquo; الأمريكية المتخصصة في مجال دراسات السوق العقاري لتطوير أداء الشركة خلال السنوات الخمس المقبلة، وتحديد الفرص الاستثمارية الجيدة في الإمارات، ومنطقة الشرق الاوسط.

وأعلنت ldquo;داماكrdquo; العقارية، إطلاق أول مشاريعها وهو برج ldquo;الجوهرةrdquo; في مدينة جدة السعودية. وستتم إقامة البرج السكني الجديد في منطقة الكورنيش على مقربة من ldquo;هيلتون جدةrdquo; بإطلالة على ساحل البحر الأحمر.
كما أرست داماك عقدين لمشاريع في دبي. ويقع احد المشروعين في منطقة الانترنت والانتاج الاعلامي حيث فازت انترماس للهندسة والمقاولات بعقد لبناء ldquo;لاجوفيستاrdquo; ويتضمن بناء برجين سكنيين بارتفاع 21 طابقاً، وبرج ثالث بارتفاع 29 طابقا. وأما العقد الآخر فيقع في (مشروع الجميرا فيلج ساوث)، حيث ستقوم شركة الوطن للمقاولات ببناء اميرتس جاردنز.
وفي البحرين، وقعت شركة الخليج للتعمير وشركة الصفاة للاستثمار عقد استشارة لتوكيل تعمير بالعمل مستشارا عقاريا لصندوق الصفاة العقاري بمملكة البحرين، وكان الصندوق قد اسس برأسمال قدره 100 مليون دولار أمريكي.

وأعلنت الرفاع فيوز بدء العمل ووضع حجر الأساس لأعمال الإنشاءات في المرحلة الثانية من مشروعها العقاري (ضيعة البحيرات) بكلفة 8ر106 مليون دولار، أي ما تعادل 40 مليون دينار بحريني من أصل 625 مليون دولار أمريكي تكلفة المشروع بأكمله، وبالتوازي مع أعمال الإنشاءات بالواحة التي كانت قد بدأت في مارس/آذار الماضي.

وأعلنت ريل كابيتا وهي شركة عقارية استثمارية عن اكتمال الاكتتاب لتأسيس شركة بوابة أمواج برأسمال مدفوع يصل إلى 20 مليون دينار بحريني وذلك عن طريق اكتتاب خاص شمل مجموعة متميزة من المستثمرين في دول الخليج العربي من الأفراد والمؤسسات. يذكر أن مشروع بوابة أمواج هو أحد المشاريع التي تقوم بتنفيذها شركة ريل كابيتا، ويشتمل على 3 أبراج يصل ارتفاعها إلى 20 طابقاً الأمر الذي يوفر أكثر من 550 وحدة عقارية شاملة شققا سكنية، وحدات فندقية، بيوتا مجمعية، مطاعم، ووحدات تجارية تطل جميعها على ساحل بحري. ويقع مشروع بوابة أمواج في مدخل جزر أمواج، مغطياً مساحة قدرها 360 الف قدم مربعة وتقدر تكلفة انشائه ب 200 مليون دولار أمريكي.

وفي السعودية، وقعت شركة طيبة القابضة عقدا لتصميم مشروعين من مشاريعها الجديدة مع مكتب دار الرياض للاستشارات الهندسية. ويقضي المشروع الاول بانشاء فندق خمس نجوم على الأراضي رقم (3081 و3082 و3137) البالغة مساحتها 12/1589 متراً والواقعة على ساحة الحرم النبوي مباشرة من الجهة الجنوبية. والثاني إنشاء دار للزائرين على المشروع الآخر الذي يقع على الأرض رقم ( 5023) على شارع بلال بن رباح والبالغة مساحتها 825 مترا في المنطقة الشرقية المحيطة بالحرم النبوي.

وأعلنت شركة عقارات إحدى شركات عمر قاسم العيسائي عن طرح مخطط زهرة المنار شمال شرق جدة خلال الفترة القادمة. إن المخطط الواقع وسط منطقة مأهولة بالسكان والمساكن، ويضم جميع الخدمات، وقسم وفق أسلوب تخطيطي متطور، معتمد لإقامة عمائر سكنية حسب التنظيم الجديد (دور خدمة + 4 أدوار مكررة + فيلا). وتبلغ قيمة استثماره أكثر من 600 مليون ريال، على الرغم أن نسبة البناء فيه تتجاوز 60 في المائة.

وأبرمت أمانة محافظة جدة اتفاقية تعاون مع شركة الأندلس العقارية تقوم الشركة من خلالها بتمويل جزء من الدراسات التطويرية لكامل منطقة المطار القديم في جدة ldquo;مركز المدينةrdquo;.
كما أشهرت شركة محمد الحبيب العقارية مشروع (بانوراما مول) في الرياض على تقاطع طريق التخصصي مع شارع الأمير محمد بن عبد العزيز (التحلية)، على مساحة 3ر1 مليون متر مربع، بتكلفة 200 مليون ريال.

وفي لبنان، سجلت المؤشرات تراجعا في قيمة العمليات العقارية خلال الربع الاول من عام ،2007 حيث وصلت قيمة العمليات العقارية الى 7ر70 مليار ليرة لبنانية او ما يعادل 9ر46 مليون دولار، مما يعكس تراجعا يصل الى 23 في المائة عن قيمة العمليات للربع الاول من السنة الماضية، حيث وصلت قيمة العمليات العقارية الى 6ر91 مليار ليرة لبنانية، ما يوازي 8ر60 مليون دولار.
في المقابل، فقد سجلت الصفقات العقارية ارتفاعا ملحوظا بنسبة 4ر25 في المائة، اذ ارتفعت من 29283 صفقة خلال الربع الاول من 2006 لتصل الى 36721 صفقة للفترة نفسها من عام 2007.
هذا، وشهدت صفقات البيع العقارية ارتفاعا، لكنها انخفضت بالاجمال بنسبة 2ر15 في المائة لتصبح 12366 صفقة خلال الربع الاول من 2007.

أما بالنسبة لمعدل قيمة الصفقات العقارية، فقد بلغت 6ر23 مليون ليرة لبنانية خلال الربع الاول من ،2007 بانخفاض 6ر33 في المائة عن العام الماضي.

من هنا، فإن الارتفاع في عدد الصفقات العقارية وعمليات البيع مصحوبة بانخفاض في قيمة العمليات العقارية وفي معدل قيمة الصفقات العقارية، يظهر ان اتجاه الطلب يتركز على المشاريع العقارية المخصصة لذوي الدخل المتوسط، والتي ظهرت بعد حرب تموز لتجذب المستثمرين المحليين. وان الصفقات العقارية الضخمة التي كانت توقفت قصريا خلال يوليو/تموز ،2006 لم تعاود البروز من جديد، خاصة ان المستثمرين العرب وخاصة الخليجيين منهم والذين عادة ما يستثمرون في مشاريع ضخمة مازالوا ينتظرون جلاء الازمة السياسية عن لبنان.

وفي الأردن، لاحظ تقرير المزايا تبدلا في اتجاهات المستثمرين في الأردن من سوق الأسهم إلى العقارات وتجارة الأراضي خصوصا منذ بداية العام الجاري، بعد الخسائر التي تعرض لها المستثمرون لا سيما صغارهم في بورصة عمان العام الماضي. وقال التقرير إن تراجع أسعار الأسهم في بورصة عمان خلال العام الماضي قابله نشاط كبير في الأراضي والعقارات لتلامس تداولات العقارات مستوى 5 مليارات دينار مرشحة للارتفاع إلى 6 مليارات مع نهاية العام الجاري.

وبلغ عدد الشقق السكنية المباعة العام الماضي حوالي 21 ألف شقة و145 ألف قطعة ارض.
وتتميز الأراضي والعقارات في الأردن بقدرتها على المحافظة على مستوياتها السعرية مهما ارتفعت لوجود طلب كبير من الأردنيين والأجانب على تملك العقارات سواء كانت الشقق والفلل أو الأراضي وهي أفضل مخزن للقيمة في الأردن.
وأكد أن قطاع العقار في المملكة يعد من القطاعات الواعدة والأكثر نموا، مشيرا إلى أن عاملي الأمن والاستقرار بالإضافة للموقع الجغرافي الذي تتمتع به المملكة والذي جعلها الأكثر استقراراً بالمنطقة.

وقام مستثمرون في سوق الأسهم في الأردن بتسييل محافظهم أو أجزاء منها والاستثمار في شراء الأراضي والعقارات خلال الشهور الماضية، إذ تمر أسعار الأسهم المدرجة في بورصة عمان بما يمكن وصفه بمرحلة تصحيح سعري منذ نهاية العام الماضي.

ونشط الاستثمار العقاري في الأردن خلال السنوات الماضية ضمن موجة إقليمية للاستثمار العقاري أعقبت ارتفاع أسعار النفط، وتقدر الاستثمارات العقارية في الأردن بحدود 15 مليار دينار.
وقال التقرير إن حجم تداول سوق العقار في المملكة الأردنية الهاشمية بلغ خلال الثلث الأول من العام الجاري نحو 9ر1 مليار دينار أردني بزيادة نسبتها حوالي 21% مقارنة بنفس الفترة من عام 2006. وبلغت قيمة بيوعات الأراضي للمستثمرين العرب والأجانب خلال الثلث الأول من العام الحالي 45 مليون دينار، ومن حيث القيمة فقد احتلّت الجنسيّة العراقية المرتبة الأولى تلتها البريطانية في المرتبة الثانية. ومن حيث المساحة فقد احتلّت الجنسيّة الكويتية المرتبة الأولى ثم السعودية ثم البحرينية.