الرياض تمر بأزمة إسكانية نتيجة الهجرة الداخلية

تحتاج إلى 70.000 وحدة سكنية سنوياً والرهن العقاري من الحلول المقترحة
الرياض تمر بأزمة إسكانية نتيجة الهجرة الداخلية


سعيد القحطاني من الرياض

الرياضquot; العاصمة السعودية quot;، التي وصل عدد سكانها إلى4,260,000 نسمة، وهذه الزيادة المضطربة في حجم سكان مدينة الرياض تشكل طلباً متزايداً على جميع الخدمات الاجتماعية والاقتصادية و في مقدمتها بالطبع الوحدات السكنية حيث أن عدد سكان الرياض قد زاد أكثر من مليون نسمة خلال سبع سنوات إلى جانب الهجرة الداخلية التي تشهدا مناطق ومدن السعودية إلى المدن الكبيرة (العملية) مثل العاصمة الرياض، مما يتطلب وقوف المستثمرين العقاريين لإنشاء شركات مساهمة لتوفير السكن المناسب بأسعار معقولة، وبربح يساهم في تطور الشركة ورضا السكان.

وقد شهدت الرياض خلال السنوات الأخيرة زيادة كبيرة في إنشاء الوحدات السكنية بلغت 704,754 وحدة سكنية بزيادة 25 ألف وحدة في عام 1997 أي قبل تسع سنوات، وذلك حسب تقدير الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض.

أما شأن المساكن والسكن فإن مدينة الرياض تحتاج إلى 70,000 وحدة سكنية سنوياً تنشئ منها 30,000 وحدة سكنية مما يعني بأن هناك طلبا على 40,000 وحدة سكنية، وتشير الدراسات بأن الفيلات الصغيرة تشكل نسبة 58٪ والشقق 38٪ والقصور 1٪.

وقد شهدت المملكة العربية السعودية تغيرات سكانية سريعة خلال الـ30 سنة الأخيرة واعتبرت من أعلى دول العالم في معدلات النمو السكاني.

وأشارت نشرة مؤسسة التنمية الدولية التي يصدرها البنك الدولي إلى أن معدل النمو السكاني السنوي بالسعودية من عام 2000 إلى 2015م من المتوقع أن يبلغ 9,2 ومن المتوقع أن يصل عدد سكان المملكة في عام 2015 حوالي 32 مليون نسمة بزيادة قدرها 65٪ لعام 2000م هذه الأرقام تبين معدلات النمو المتزايدة التي ستخلق مشكلة إسكانية خاصة في مدنية الرياض وازاء هذا التطور المتوقع ينبغي أن يكون هناك تطور أكثر منه أو بالكاد يماثله ويوازيه من توفير الخدمات الأساسية التي من أهمها المسكن الملائم وخلال العشرين سنة القادمة يتطلب تمويلاً في حدود 2400 مليار ريال وسيتطور قطاع الإسكان بمعدل 5٪.

هذا ما تقوله الدراسات الاقتصادية والسكانية وما يتوقعه الخبراء والمحللون وأصحاب الخبرة من رجال العقار والأعمال إن الحاجة إلى شركة مساهمة ورجال أعمال يتبنون العقار الإسكاني في هذا الوقت تمثل حلاً هاماً في الظروف التي تعيشها الرياض من نهضة شاملة في كل النواحي. فالشركة المساهمة والمستثمر العقاري، يمكن وضع إستراتيجية لهم تحمل أهدافاً تساهم في إيجاد المسكن الملائم في بيئة صحية تعليمية مناسبة ويتوقع أن يكون لها رسالة تنموية وفق موضوعية مناسبة لأبناء الرياض وسيكون لها وضعاً متميزاً لدى الإمارة والبلدية والجهات الحكومية المعنية وثقة متبادلة بين البنوك وسوق المال بشكل عام.

ومن جانبه تحدث عقاريين عن الحلول السريعة لذلك فأكدوا أن الرهن العقاري أسلوب جديد يستخدم لتوفير التمويل لتملك العقار وهو الحل الوحيد كما يرون، نظرا لان نسبة 80 % من سكان المملكة لا يستطيعون تملك العقار من مواردهم الذاتية ويعد الرهن العقاري صبغة مهمة تحقق المصالح بالنسبة لكل من المواطنين للحصول على العقار، ولجهة التمويل (البنك) أو شركة التمويل لضمان حقوقها على مدار فترة سداد التمويل طويلة الأجل.

وأضافوا أن من مزايا الرهن العقاري في توفير السكن بأقساط ميسرة للمواطنين فقال عبد الله محمد أحد العقاريين السعوديين في الرياض : quot; إن الرهن العقاري أسلوب يستخدم لتوفير التمويل اللازم لتمليك العقارات المبنية للراغبين ولقد طبق هذا الأسلوب في أوروبا وأمريكا وساعد إلى حد كبير على توفير المساكن بالدرجة الأولى، والرهن معاملة تقوم على وجود ممول يقدم المال اللازم للعميل لشراء أو إنشاء عقار سكني على أن يسدد التمويل على أقساط طويلة الأجل ويتم رهن العقار لصالح الممول. وأشار الحمري إلى أن النظام يهدف إلى توفير المسكن المناسب للمواطن في صورة مسكن مملوك وقد نجح النظام في تحقيق ذلك في البلاد القريبة إلى حد كبير، مشيرا إلى أن الرهن العقاري يتناوله ثلاثة أطراف وهم البائع للعقار أو شركة المقاولات التي تتولى الإنشاء والمشتري طالب التمويل والممول أي البنوك وشركات التمويل العقاري والسمسار العقاري الذي يقوم بتقديم العقار والمساعدة في إتمام المعاملة وهيئة السوق التمويل العقاري، وهي هيئة حكومية أو عامة تقوم بتنظيم سوق العقارات ورقابته وإعادة طرح سندات تداول قروض عقارية.quot;

وشاركه الرأي شعتور صاحب مكاتب شعتور للعقارات بالرياض واحد العقاريين في السعودية حيث قال: quot; إن الرياض تمر اليوم بأزمة إسكانية صعبه جداً وذلك لاتجاه أغلب العقاريين لسوق المال وتداولات الأسهم مما أهمل قطاع الاستثمار الإسكاني في السعودية وقال: إن الحل الوحيد في نظري والذي أؤيده بشده هو تطبيق نظام الرهن العقاري الذي يهدف إلى الإسهام في توفير المساكن للمواطنين المحتاجين وهذا مقبول شرعا بل يجب العمل عليه لان السكن من الضروريات لحفظ الدين والنفس والعقل والمال والنسل وهو مقصود الشريعة وتوفير السكن يحقق النفع لهذه المقومات يحفظها ويصونها ويدرأ عنها المفاسد التي تنتج عن تأخير تكوين اسرة صالحة.

وأكد شعتور أن عملية الرهن العقاري تتضمن عملية بيع وشراء للعقار وعملية إقراض البنك للمشتري ثم عملية الرهن، وبالتالي فهي عملية اتفاقية تربط بين ثلاثة عقود هي البيع والقرض والرهن وهي ما يمكن ان يطلق عليها العقود المركبة وهذه العقود تدخل في إطار الجواز ومسألة الرهن العقاري هي رهن المبيع بالثمن وهي قضية خلافية ولكن لا يوجد ما يمنع من ذلك مطلقا، ويحتاج الرهن العقاري إلى عدة أمور في ظل أن العقار المرهون ليس للمرتهن حق التصرف في الرهن قبل حلول الاجل لان الرهن ينشئ له حق عيني فقط وهو حق التقدم على الغرماء حق التصرف بدون اذن الراهن.quot;