الوصول إلى الذروة منتصف 2008 ومعدل الهبوط 15 - 20% سنوياً
quot;هيرمسquot; تؤخر توقعاتها لتراجع أسعار العقارات في دبي إلى 2009

دبي - عبير أبوشمالة:

رجح تقرير حديث لمجموعة الأبحاث ldquo;ئي اف جي هيرمسrdquo; أن ترتفع أسعار العقارات في دبي بمعدل يتراوح بين 10 و15% هذا العام وبين 5 و10% في العام المقبل لتبدأ الأسعار في الانخفاض بحلول عام 2009 متأخرة عن تقديرات المجموعة السابقة للمرحلة التي سيبدأ العرض فيها في سوق العقارات بالإمارة يزيد على مستويات الطلب. وقال التقرير إن تباطؤ خطى تسليم الوحدات السكنية الجديدة عن توقعات المجموعة السابقة مازال مستوى الطلب أكبر من العرض للعام الجاري حيث تم هذا العام تسليم 11 ألف وحدة جديدة حتى الوقت الجاري مقابل 57 ألف وحدة بحسب التوقعات السابقة للمجموعة.

وتتوقع المجموعة أن يتم تسليم 25 ألف وحدة سكنية هذا العام و64 ألف وحدة جديدة في العام المقبل و68 ألف وحدة بحلول عام 2009. وقدرت المجموعة عدد الوحدات الجديدة التي ستدخل السوق خلال الفترة من 2006 وحتى 2010 بحوالي 277 ألف وحدة جديدة.

أكدت المجموعة أن مستوى الطلب على الوحدات السكنية الجديدة في الإمارة يواصل الارتفاع مع النمو المستمر في عدد السكان، وترجح أن ينمو عدد سكان الإمارة إلى 1،9 مليون نسمة بحلول عام 2010 مقارنة بحوالي 1،4 مليون نسمة في الوقت الحاضر ليصل بذلك مستوى النمو المتوقع في السكان بالإمارة إلى معدل 7،9% سنوياً خلال الفترة مما سيؤدي إلى ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية إلى ما يتراوح بين 45 و50 ألف وحدة سكنية كل عام.

وعلى أساس تقديراتها هذه تتوقع الوكالة أن يصل سعر العقارات في دبي إلى نقطة الذروة في النصف الثاني من العام المقبل ليبدأ بعد ذلك الانخفاض تدريجياً في النصف الثاني من العام المقبل ليبدأ بعد ذلك الانخفاض تدريجياً مع تشبع السوق بحلول عام 2009. وترجح ldquo;ئي ان جي هيرمسrdquo; أن يصل معدل التراجع السنوي إلى معدل يتراوح بين 15 و20% حتى عام 2011.

وترى المجموعة أن هذا التصحيح السعري عامل ايجابي إذ من شأنه أن يعزز مستويات الطلب بصورة أكبر مع إقبال شريحة أكبر من سكان الدولة على شراء عقارات جديدة في ظل الأسعار الجديدة المعتدلة.

ومن جهة أخرى أكد التقرير أن معدل ارتفاع الإيجارات في الإمارة أخذ في التباطؤ بشكل لافت خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري وتوقع أن يواصل التباطؤ حتى بداية عام ،2008 لتبدأ الإيجارات بعد ذلك في الانخفاض مع دخول وحدات سكنية جديدة إلى السوق.

وقال التقرير إن سوق العقارات في الإمارة بشكل عام بدأ يظهر ملامح النضج ومن أبرز هذه الملامح انخفاض معدلات الارتفاع في الأسعار وتحسن الأطر القانونية التي تحكم القطاع وزيادة مستوى النشاط في سوق العقارات الثانوي إضافة إلى انخفاض عدد المشاريع الجديدة التي يتم الإعلان عنها.

وعزا التقرير السبب في تباطؤ عملية تسليم الوحدات الجديدة هذا العام الى عدد من العوامل أهمها قصور عدد شركات التطوير العقاري المتخصصة والعمالة الماهرة. وارتفاع تكلفة المواد الخام وعملية البناء بشكل عام علاوة على قصور امدادات معدات البناء مع ارتفاع مستويات الطلب.

وستؤدي هذه العوامل بحسب المجموعة الى تأخر تسليم المشاريع عن المواعيد المحددة لتصل نسبة التسليم الفعلي في المتوسط الى ما يتراوح بين 50 و60% من الوحدات المقرر تسليمها للعامين الحالي والمقبل.

وتتوقع المجموعة ان يتم في العام المقبل تسليم 64 ألف وحدة سكنية جديدة اي ما يعادل ثلثي توقعاتها السابقة. ويقول التقرير ان العرض سيصل الى نقطة الذروة مع دخول 68 ألف وحدة سكنية جديدة الى السوق بحلول عام 2009.

وقال التقرير ان مستويات الطلب على الوحدات السكنية الجديدة في دبي تواصل النمو نتيجة عوامل عدة أهمها النمو الاقتصادي القوي والمشاريع العملاقة التي استقدمت عمالة وافدة جديدة الى الدولة، إضافة الى ارتفاع أسعار النفط الأمر الذي لعب دورا كبيرا في رفع مستويات السيولة في المنطقة بشكل عام.

أما على صعيد الإيجارات فقال التقرير إن إيجارات الوحدات السكنية في دبي نمت خلال الاشهر الثمانية الاولى من العام الجاري بمعدل 16% مقابل 30% في عام 2006 بأكمله، وتتوقع المجموعة أن تواصل معدلات الإيجارات في التباطؤ حتى العام المقبل نتيجة للتأخر المتوقع في تسليم الوحدات الجديدة وبفضل قرار حكومة دبي بفرض سقف زيادة لا يزيد على 7% للإيجارات السكنية، اضافة الى ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية المتوسطة بصورة أكبر من نسب الطلب على الوحدات الفاخرة والتي مثلت القسط الأكبر من الوحدات المسلمة حتى الوقت الحاضر.

وتناول التقرير كذلك قطاع العقارات التجارية لافتا الى استمرار نمو الإيجارات وأسعار الوحدات التجارية مع النشاط الاقتصادي القوي للإمارة، ما أسهم في استقطاب العديد من الشركات العالمية لتقيم مقار لها في دبي، وقال التقرير ان القصور في المعروض من الوحدات التجارية أدى الى ارتفاع لافت في الإيجارات وفي الأسعار بالنسبة للوحدات المتاحة للبيع.

وقال التقرير ان إيجارات المكاتب ارتفعت بمعدل 40% هذا العام وحتى الوقت الحاضر، وفي ذات الوقت نمت أسعار الوحدات المكتبية الخاضعة لنظام التملك الحر بمعدل 17%.

وبحسب المجموعة يتوقع أن تدخل أغلبية الوحدات التجارية الجديدة الى السوق بشكل فعلي في العامين المقبلين لتبدأ عندها الإيجارات في التراجع ويعود مؤشر أرباح بيع الوحدات التجارية في دبي (20% حاليا) الى مستوى يتساوى مع المعدلات العالمية (بين 7،6%)، وتقدر نسبة الاشغال الحالية للمكاتب والوحدات التجارية بحسب التحليلات السوقية الحالية، الى ما يزيد على 99% في الإمارة بشكل عام. وقال التقرير ان دبي باتت اليوم واحدة من أغلى مدن العالم من حيث تكلفة استئجار الوحدات المكتبية حيث يصل إيجار القدم المربعة في دبي في المتوسط الى 89 دولارا مقابل 97 دولارا في هونغ كونغ و112 دولارا في باريس و120 دولارا في موسكو.

وتتوقع المجموعة ان يتضاعف عدد الوحدات التجارية 3 مرات بحلول عام 2011 مقارنة بعام ،2006 ليصل مع نهاية الفترة الى 75 مليون قدم مربعة.

قطاع التملك الحر

بحسب بيانات المجموعة ارتفعت اسعار العقارات في دبي خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري بمعدل 13،9%، بشكل عام. ووصل الارتفاع في اسعار الفلل خلال الفترة الى 16،4% في حين ارتفعت اسعار الشقق السكنية الى 14،8%. وقال التقرير ان معدلات النمو المعتدلة هذه شكل دلالة قوية على دخول سوق العقارات في دبي مرحلة النضج والاستقرار.

ووصل مستوى النمو المجمل في اسعار العقارات الفاخرة هذا العام مقارنة بسعر إطلاقها الى 30%، مقابل 60% مقابل الإطلاق في نهاية 2006.

في حين تراجع معدل النمو من 30 الى 20% بالنسبة للوحدات السكنية المتوسطة.