ترابط بين الأزمة المالية وأزمة شراء العقارات في أميركا

نسرين حلس من واشنطن: أوجدت الأزمة المالية العالمية في الولايات المتحدة الأميركية أزمة أخرى كبيرة في سوق العقارات والتي أصبحنا نشهد فيها عزوفا كبيرا من المستثمرين والأفراد عن الشراء. وقد انخفضت أسعار العقارات بنسبة تكاد تصل إلى 35% ويتوقع الخبراء هبوطها أكثر من ذلك.

وتتفاعل الأزمة المالية مع الوضع الاقتصادي الحالي الذي يعاني مشاكل جمة في مقدمتها العجز المالي في الميزانية واختلال الميزان التجاري وتفاقم المديونية وارتفاع معدلات الفقر والبطالة والتضخم الذي ساعد بدوره على تفاقم أزمة العقار. وعلى الرغم من اختلاف النسب في هبوط الأسعار بين الولايات إلا أن النسب تقاربت.

فسمير محمد من ولاية نيويورك والذي يعمل سمسارا عقاريا يرى أن نسبة الهبوط في الشراء 30% هي نسبة ضئيلة لما هو عليه الوضع الآن في سوق العقارات ويتوقع أن تهبط النسبة لأكثر من ذلك ربما 40% إذا لم توجد حلول سريعة لتحريك السوق أما سالم حواتمة من مدينة لوس انجلوس في ولاية كاليفورنيا والذي يعمل سمسارا عقاريا أيضا ويمتلك مكتبا للعقارات فيرى أن الوضع أكثر قتامة حيث يقدر نسبة الهبوط في شراء العقارات إلى 35% ويتوقع أن تصل إلى 45%.

أما كمال خوري من ولاية أوكلاهوما والذي يعمل في تجارة الأراضي ومطورا للمباني وسمسارا عقاريا فيرى أن الأسعار هبطت بنسبة 25% في الولاية ويتوقع هبوطا حادا أكثر من ذلك في غضون السنوات القادمة.
وتعد أزمة الرهن العقاري من أحد الأسباب التي أدت إلى الأزمة المالية والتي فقد بسببها أكثر من مليون أميركي منازلهم نتيجة عجزهم عن سدادها في جميع أنحاء الولايات المتحدة بعد أن أصبحوا مكبلين بالالتزامات المالية للبنوك طوال حياتهم ونتيجة لذلك تضررت المصارف وهبطت قيمة العقارات والأسهم العقارية في البورصة وأعلنت شركات عديدة إفلاسها.

ويقول سمير محمد من نيويورك الذي يعمل في هذا الحقل مما يزيد عن اثنين وعشرين عاما: quot;إن الأزمة بدأت قبل الإعلان عنها بكثير ولكن الخبراء أعلنوا عنها عندما اشتدت. حيث بدأت تظهر بوادرها في أواخر العام 2004 ولكن لم تكن بهذا الشكل بل كانت بشكل خفيف ولكن موجودquot;.

أما حواتمة فقال: quot;الأزمة بدأت في أواخر 2004 إلى 2005 عندما ارتفعت أسعار البيوت بشكل غير منتظم وذلك بسبب انخفاض أسعار الفائدة الذي كانت تقدمه البنوك لشركات الرهن العقاري ما شجع كثيرا من الأفراد والمستثمرين غير المؤهلين وذلك بسبب دخولهم الضعيفة لامتلاك عقاراتquot;.

ويحمّل حواتمة الحكومة الفيدرالية مسؤولية كبيرة حيث يرى أن كان عليهم دور كبير في مراقبة البنوك التي تعطي قروضا للناس وشركات الرهن العقاري التي كانت شركات خاصة وتعطي تسهيلات كبيرة جدا للتملك من دون النظر جيدا إلى دخول الأفراد أو ملفاتهم إذا كانت تسمح لهم بالتملك للعقارquot;.

في حين أن خوري الذي يعمل مطور أراضٍ ومقاولا وسمسارا عقاريا منذ أكثر من عشرين عاما يقول: quot;الأزمة في ولاية أوكلاهوما بدأت في الظهور في أواخر العام 2004 وذلك عند قدوم عدد كبير من المستثمرين من خارج ولاية أوكلاهوما للشراء والاستثمار في وقت كانت فيه الشروط التي تضعها البنوك للشراء و التملك أسهل والحياة في تلك الولاية أرخص حاولوا الشراء بأسعار رخيصة مقارنة بالأسعار فيما بعد ومن ثم بيعه بسعر أعلى ما أدى إلى ارتفاع أسعار المباني والعقارات بصورة كبيرة وسريعةquot;.

وأضاف: quot;زد على ذلك الكوارث الطبيعية التي حدثت في أميركا أدت إلى ارتفاع أسعار مواد البناء وبالتالي ارتفعت أسعار المقاولين والمتعاقدين والكهرباء والبنزين والمعيشة وبقيت أجور الناس كما هي لذلك عدد كبير من الناس لم يستطع تسديد أقساط منازلها وتراكمت الديون عليهم ما اضطرهم إلى بيع منازلهم لعجزهم عن تسديد نفقاتها. وتفاقم الوضع بعد الإعلان عن الأزمة الاقتصادية. وخصوصا بعد تسريح آلاف العاملين من أعمالهم وإعلان الكثير من الشركات عن إفلاسها كلها عوامل ساعدت على تفاقم الوضع و إذا لم يتم إيجاد حلول سيزداد الوضع سوءا وتزيد نسبة الهبوطquot;.

وتقدر أسعار المنازل والعقارات قبل الأزمة وبعد الأزمة بطريقة نسبية حيث إن منزلا مساحته 4000 قدم مربع قبل الأزمة كان يساوي 350,000 دولار وبعد الأزمة أصبح يساوى 250,000 دولار.
أما في ولاية كاليفونيا فسعر المنزل مساحة 3000 قدم مربع هبط من 1000,000 دولار إلى 650,000 دولار. في حين في ولاية نيويورك منزل مستعمل متوسط الحجم لعائلة واحدة قبل الأزمة كان يساوي 240,000 دولار بعد الأزمة أصبح يساوي 150,000 دولار.

ولتحريك الوضع في سوق العقارات في محاولة للخروج من هذه الأزمة يقول سمير محمد: quot;إن الوضع معقد والخبراء ينصحون بعدم الانتظار إلى أن تصل الأسعار لأدنى مستوى لأنه سيليها ارتفاع حاد في الأسعار. لذلك يجب على البنوك عدم الحجز على عقارات الأفراد بل محاولة تقديم تسهيلات وذلك من خلال خفض سعر الفائدة وتبسيط الإجراءات من شركات الرهن العقاري.لتشجيع الناس على الشراءquot;.

أما سالم حواتمة فيقول: quot;بعد الأزمة الشروط التي تضعها البنوك صعبة جدا فالآن يجب وضع 20% دفعة تحت الحساب ورصيد الائتمان عال جدا وملف المستثمر أو الشاري نظيف وأوراق الضرائب نظيفة وكاملة بالإضافة إلى دخل مستمر وعال لشراء منزل أو عقار واحد. هذه الإجراءات المتشددة كان يجب أخذها قبل حدوث الأزمة المطلوب التدخل من الحكومة ومحاولة تقديم التسهيلات للحصول على القرض من البنوك مع المراقبة على الشركات الممولةquot;.

في حين يقول كمال خوري: quot;البنوك الآن أكثر صرامة عن ذي قبل وهذا التشدد مطلوب ولكن يجب غربلة المستثمرين والمقاولين وعدم وضع الجميع في سلة واحدة خصوصا من كان له ملف نظيف خال من المخالفات ويحرص دائما على تسديد ديونه والتزاماته بمواعيدها لذلك يجب التسهيل لمن يستحق وذلك بعد السؤال والبحث الجيد عنهquot;.

ويبقى آخر وأهم الحلول لدى جميع الأفراد في المجتمع هو توفير فرص عمل ومحاولة مساعدة الشركات حتى يتم تحريك سوق العقارات وإلا فالوضع ينذر بمزيد من التدهور.